Banki w różny sposób obliczają wkład własny

Definicja: wkład własny to suma kosztów własnych poniesionych przez kredytobiorców na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Wskaźnikiem, określającym poziom wkładu własnego, jest tzw. LTV (ang. loan to value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Załóżmy, że LTV kredytu hipotecznego wynosi 8%. Oznacza to, że bank udzieli kredytu na 8%. wartości inwestycji, kolejne 20%. kredytobiorca musi pokryć z własnej kieszeni. W zasadzie wszystkie banki wymagają wniesienia wkładu własnego, ale niektóre udzielają kredytu na 100% LTV pod warunkiem ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Z reguły banki za 100% LTV przyjmują docelową wartość nieruchomości. Jeżeli np. kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym do remontu za 100 tys. zł, a koszty remontu pochłoną kolejne 50 tys. zł, wówczas wartością inwestycji (100% LTV) będzie kwota 150 tys. zł. Wkład własny można definiować ją jako wartość rynkową, a więc cenę transakcyjną (cena z aktu notarialnego), albo jako wycenę nieruchomości dokonaną przez bankowego rzeczoznawcę. Te dwie wartości mogą się różnić.

Najistotniejsza - do ustalenia wartości inwestycji - jest opinia rzeczoznawcy. Ma to istotne znaczenie w sytuacji, kiedy cena transakcyjna jest wyższa od wyceny rzeczoznawcy. W praktyce będzie to oznaczało, że dwa razy będziemy musieli wnieść wkład własny. Załóżmy, że cena mieszkania wynosi 100 tys. zł, ale rzeczoznawca stwierdzi, że wartość nieruchomości wynosi np. 80 tys. zł. Bank za 100% LTV uzna kwotę 80 tys. zł i tyle maksymalnie będzie mógł zaoferować, ale wówczas i tak wkład własny kredytobiorcy wynosić będzie 0 proc. Jeżeli jest on wymagany, dodatkowo będziemy musieli wnieść udział własny od kwoty 80 tys. zł. Jeżeli wkład własny wynosi np. 20%, potrzebować więc będziemy dodatkowo 16 tys. zł - bank pożyczy maksymalnie 64 tys. zł. W tym przypadku wniesiony wkład własny wynosić będzie 36%.

Jeżeli pojawiają się rozbieżności, niektóre banki w takiej sytuacji jako 100% zabezpieczenia (100% LTV) przyjmują niższą wartość z wyceny lub ceny transakcyjnej.

Różne interpretacje

Ale teoretycznie sytuacja może być odwrotna. Wartość nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę, może być wyższa od ceny transakcyjnej. Jak wtedy policzony zostanie wkład własny?

Załóżmy, że kupujemy mieszkanie za 80 tys. zł i chcemy pożyczyć na ten cel 80 tys. zł, ale rzeczoznawca wycenia mieszkanie na 100 tys. zł. Jeżeli wymagany jest 20-proc. wkład własny, różnica między ceną transakcyjną a wyceną rzeczoznawcy powinna zostać potraktowana jako wkład własny, mimo że w praktyce klient nie przeznacza na ten cel własnych środków. Zgodnie z definicją wskaźnika LTV zostaje bowiem spełniony warunek relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, a więc w naszym przypadku 80%.

Niektóre banki tę różnicę potraktują jako bezgotówkowy wkład własny. Większość – niestety nie. Za wartość inwestycji (100% LTV) przyjęta zostanie cena transakcyjna! Tak postąpiłby np. DnB Nord, który w ramach wkładu własnego zawsze wymaga zainwestowania gotówki. Podobnie jest w Banku BPS. DomBank przyjmie jako 100 proc. LTV niższą cenę transakcyjną. Z punktu widzenia MultiBanku i mBanku cena transakcyjna będzie określała w tym przypadku wartość nieruchomości (opinia rzeczoznawcy została w tym przypadku zweryfikowana przez rynek i ma drugorzędne znaczenie w stosunku do kwoty zapisanej w akcie notarialnym). W opisanym przykładzie wartość nieruchomości (100 proc. LTV) rzeczoznawca określi na poziomie 80 tys. zł.

W Santander Consumer Banku różnica między wyższą wyceną rzeczoznawcy a niższą transakcyjną również nie zostanie potraktowana jako wkład własny. Tak samo w Raiffeisen Banku – przyjęta będzie niższa wartość z transakcji.

W Banku Zachodnim WBK zachowany zostałaby wskaźnik LTV na poziomie 80%, jednak wkład własny zawsze odnosi się do ceny transakcyjnej, czyli w tym przypadku do kwoty 80 tys. zł, a nie wartości z wyceny rzeczoznawcy. Bank wymaga 20% wkładu, czyli wyniesie on w tym przypadku 16 tys. zł, a wartość kredytu jakiego bank udzieli to 64 tys. zł. Fortis Bank, dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości, również odwołuje się do niższej ceny zawartej w dokumentach stwierdzających wartość nieruchomości. W przedstawionym przykładzie wartość nieruchomości dla banku wynosiłaby 80 tys. zł. Wirtualna nadwyżka nie zostałaby potraktowana jako wkład własny. W ING Banku, jeżeli wycena rzeczoznawcy byłaby wyższa od ceny transakcyjnej, jako 100% LTV przyjęta będzie niższa wartość.

W PKO BP też nie będzie takiej możliwości. Wkład własny ustalany jest od wartości inwestycji, a nie od wartości zabezpieczenia. Pekao rozumie wkład własny jest jako środki własne kredytobiorcy, które zamierza zainwestować bądź już zainwestował w kredytowaną nieruchomość. Różnica nie będzie więc wkładem własnym. Wyższa cena wyceny pozwoli za to ubiegać się o większą kwotę kredytu.

W Banku Pocztowym docelową wartością zabezpieczenia byłaby kwota 80 tys. zł, z uwagi na fakt, iż jest niższa. Wycena rzeczoznawcy traci tu na znaczeniu. Gdyby potencjalny wnioskodawca wnosił o kredyt w wysokości 80 tys. zł, wkład własny nie byłby mu już potrzebny. W tym przypadku jednak doszedłby mu koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

W GE Money Banku, w przypadku gdy wartość transakcji jest niższa niż wartość z wyceny rzeczoznawcy, jako wartość nieruchomości należy przyjąć cenę transakcyjną. To powoduje, że w tym przypadku klient będzie musiał wnieść 20-proc. wkład własny od ceny transakcyjnej. Natomiast jeśli to wartość z wyceny jest niższa od ceny transakcyjnej, wtedy bank przyjmie wartość z wyceny.

Polbank EFG, który jako jeden z nielicznych banków nie wymaga wkładu własnego, również nie potraktuje różnicy jako wkładu własnego bezgotówkowego. Wkład własny klienta to suma, jaką fizycznie wnosi on ze swoich środków dla zbywcy.

Bezgotówkowy wkład własny

Kilka banków potraktowałoby jednak różnicę między wyższą wyceną rzeczoznawcy a niższą ceną transakcyjną jako wkład własny.

- Jeśli przyjmiemy, że dla tego typu przypadku LTV wynosi 80%, to maksymalna kwota kredytu odnosząca się do wartości nieruchomości wynosiłaby 80 tys. zł. To jest maksymalny poziom finansowania bez dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. – wyjaśnia Agnieszka Pilarek, ekspert Deutsche Banku PBC.

Podobnie wkład własny będzie potraktowany w Millennium. W takiej sytuacji bank udzieli kredytu w maksymalnej wysokości do 80% wartości nieruchomości wyznaczonej przez rzeczoznawcę, czyli na kwotę 80 tys. zł. Jeżeli cena transakcyjna mieszkania będzie opiewała na tę samą wartość, będzie to oznaczało, że fizycznie klient nie będzie musiał wnosić wkładu własnego. Dla Millennnium kluczowa jest relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Kredyt Bank nie traktuje tej różnicy jako wkładu własnego, natomiast z uwagi na LTV na poziomie 80% (z możliwością kredytowania do 100%) klient nie będzie musiał płacić prowizji od brakującej wartości zabezpieczenia. Fizycznie nie będzie mu potrzebny wkład własny. W Invest-Banku istotniejszym parametrem jest LTV, który będzie liczony od wartości wyceny, a więc 100 tys. zł. Z uwagi na maksymalny poziom LTV 70%, bank mógłby udzielić do 70 tys. zł kredytu. Wkład własny klienta wynosiłby więc 10 tys. zł.

Porównaj oferty banków