Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sposób na uniknięcie VAT 2011 przy zakupie apartamentu - opinia prawna

Po podwyżce VAT w 2011 ceny apartamentów znacznie wzrosną. Aby obejść nowe zapisy, można kupić dwa mniejsze mieszkania i połączyć je w jedno, aby otrzymać lokal o preferowanym metrażu. Co o takim rozwiązaniu sądzą prawnicy? Dowiesz się poniżej.

Opodatkowanie sprzedaży apartamentów po 1 stycznia 2011 roku

Deweloperzy posiadający w swojej ofercie apartamenty o metrażu powyżej 150 m kw. oraz domy o metrażu powyżej 300 m kw. stoją obecnie przed perspektywą znacznej podwyżki cen oferowanych mieszkań. Od 1 stycznia 2011 roku w stosunku do powierzchni mieszkań przekraczającej 150 m kw. oraz powierzchni domów przekraczającej 300 m. kw. przestanie bowiem obowiązywać preferencyjna stawka 7% VAT. Powierzchnia ta zostanie objęta stawką podstawową, która dodatkowo – zgodnie z zapowiedziami Ministra Finansów – ma zostać podwyższona do 23%. Zmiana w cenach oferowanych apartamentów może być znaczna, odczuwalna przez konsumentów oraz wpływająca na poziom sprzedaży.

Co może zrobić deweloper?

Czy wobec istnienia segmentu popytu zainteresowanego posiadaniem dużych apartamentów, deweloper może podjąć jakieś działania wychodzące naprzeciw nabywcom i umożliwiające podtrzymanie poziomu sprzedaży? Zależy to od etapu inwestycji. Nasuwającym się rozwiązaniem jest sprzedaż dwóch lub większej liczby mniejszych mieszkań w miejsce dotychczasowego apartamentu, a następnie połączenie ich w jeden lokal o dużym metrażu. Czy i pod jakimi warunkami takie rozwiązanie będzie efektywne podatkowo? Jakie działania powinien podjąć deweloper, aby zabezpieczyć swoje pozycje podatkowe?

Zdefiniowanie przedmiotu transakcji

Przedmiotem sprzedaży lokalu mieszkalnego o pow. poniżej 150 m. kw. jest tenże lokal mieszkalny. Przedmiotem sprzedaży kilku lokali mieszkalnych o powierzchni poniżej 150 m. kw. każdy jest sprzedaż kilku lokali a nie jednego „łączonego” lokalu. Konsekwentnie, jeżeli w momencie zawarcia transakcji zbywane aktywa będą składać się z kilku lokali mieszkalnych, przy czym powierzchnia żadnego z nich nie przekroczy 150 m. kw., transakcja przebiegnie z zastosowaniem preferencyjnej stawki VAT. Deweloper powinien jednakże upewnić się, aby przedmiot sprzedaży istotnie stanowiły odrębne lokale mieszkalne.

Polecamy: Kalkulator kosztu zakupu nieruchomości

Występują tutaj dwie przesłanki, które muszą zostać spełnione celem uniknięcia wpadnięcia w podstawową stawkę VAT – przesłanka odrębności oraz przesłanka polegająca na tym, że sprzedawane lokale są lokalami mieszkalnymi. Odrębność oznacza, iż lokale mieszkalne są lokalami samodzielnymi oraz fizycznie wyodrębnionymi od lokali sąsiednich. Samodzielność lokalu mieszkalnego określona jest w ustawie o własności lokali jako wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku izb lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Fizyczne wyodrębnienie lokalu musi mieć charakter trwały, w szczególności nie można uznać za wyodrębnienie lokalu odgrodzenia go za pomocą ścian przesuwanych, łatwych do demontażu (np. zamocowanych za pomocą śrub), nie związanych trwale ze strukturą budynku. Przesłanka, że zbywane lokale powinny stanowić lokale mieszkalne, oznacza, iż każdy ze sprzedawanych lokali powinien być zdatny do zamieszkania na pobyt stały, tj. posiadać potrzebne do tego urządzenia (toaletę, okna itp.). Nieskuteczne w zakresie obniżenia VAT będzie zatem oddzielenie od apartamentu „nadmiarowego” pokoju i jego odrębna sprzedaż. Nie będzie bowiem możliwości zakwalifikowania tak utworzonego pomieszczenia jako lokalu mieszkalnego oraz objęcia go preferencyjna stawką VAT.

Sytuacja nabywcy

W przedstawionych powyżej rozważaniach kupujący nabywa dwa lub więcej lokali mieszkalnych ze stawką preferencyjną VAT. Jego celem jest jednakże posiadanie jednego dużego apartamentu, a nie kilku mniejszych mieszkań. Czy połączenie lokali mieszkalnych przez nabywcę może nieść ze sobą konsekwencje podatkowe dla nabywcy lub dewelopera? Co do zasady nie, jednakże należy przy tym zwrócić uwagę na szczegóły. Połączenie musi zostać dokonane przez nabywcę po dostawie lokali, tj. po przeniesieniu na niego własności lokali. Sama czynność łączenia należących do jednego właściciela lokali mieszkalnych nie stanowi zdarzenia rodzącego obowiązek podatkowy. Połączenie lokali przez nabywcę nie wywoła skutków podatkowych po stronie dewelopera, deweloper nie odpowiada bowiem za działania nabywcy po przeniesieniu własności. Mając na uwadze możliwość późniejszego połączenia lokali, należy sformułować ofertę dewelopera jednoznacznie w taki sposób, by nie powstawały wątpliwości, iż świadczeniem dewelopera jest dostawa poszczególnych lokali mieszkalnych o powierzchni poniżej 150 m. kw. każdy. Oznacza to, że należy unikać formułowania umów o charakterze mieszanym, w których deweloper zobowiązuje się do dodatkowych - oprócz przeniesienia własności lokali – świadczeń polegających na pracach związanych z późniejszym łączeniem lokali. Generalną zasadą powinno być, iż klient łączy lokale we własnym zakresie (tj. jest on zleceniodawcą robót łączeniowych) i w każdym przypadku po przeniesieniu tytułu własności lokali na klienta. Nie ma przeszkód, aby wykonawcą robót łączeniowych był deweloper, jednakże stosowna umowa zlecenia powinna zostać zawarta odrębnie od umowy sprzedaży lokali.

Zobacz także serwis: Podatki osobiste

Nadchodzące niekorzystne zmiany podatkowe w odniesieniu do apartamentów mogą zatem zostać częściowo zniwelowane poprzez zamiany w planowanych inwestycjach oraz pozostawienie w gestii nabywców tworzenia apartamentów poprzez łączenie mniejszych mieszkań. W ten sposób segment odbiorców zainteresowanych nabyciem dużych apartamentów może utrzymać dotychczasowy poziom zaspokojenia potrzeb konsumenckich przy uniknięciu odczuwalnej podwyżki cen brutto. Należy jednakże w celu zabezpieczenia swoich pozycji podatkowych każdorazowo przeprowadzić analizę prawnopodatkową w odniesieniu do konkretnej inwestycji.

Grzegorz Goleń, ekspert podatkowy w kancelarii J. Bieniak, A. Neuman, M. Wojnar i Wspólnicy Adwokaci i Radcowie Prawni Spółka Partnerska

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Rynek paliw – UOKiK nie potwierdza opinii o zawyżaniu marż
    Wzrost cen na stacjach benzynowych oraz liczne skargi skłoniły prezesa UOKiK do przeanalizowania rynku poda kątem niedozwolonych praktyk
    Strajk egzaminatorów WORD. Bez egzaminów od 8 sierpnia
    Strajk egzaminatorów WORD? Tak, powracają oni do protestu od poniedziałku 8 sierpnia. To oznacza, że egzaminy na prawo jazdy nie będą się odbywać.
    Benzyna E10. Czym jest i czy jest szkodliwa dla silnika?
    Benzyna E10. Ma się ona stać jednym z rozwiązań problemów paliwowych. Czym jednak tak właściwie jest i czy silniki w autach ją wytrzymają?
    Polski Ład 2.0 od lipca – czy przewoźnicy na nim zyskają?
    Rozliczanie pracowników od nowego roku 2022 przysporzyło problemów niejednemu pracodawcy i księgowemu. Chociaż z założenia Polski Ład miał uprościć dotychczasowy system podatkowy i obniżyć ich wysokość, zmiana przepisów od stycznia jeszcze bardziej go skomplikowała.
    Marketing i reklama wobec różnych grup wiekowych
    Działania marketingowe marek dotychczas koncentrowały się w przeważającej mierze na młodszych użytkownikach. Jednak, jak wynika z raportu GWI, każda grupa wiekowa to potencjalni klienci e-commerce
    Linie kablowe zyskują na popularności. Linie podziemne alternatywą dla napowietrznych
    Elektroenergetyczne linie napowietrzne są często spotykanym elementem krajobrazu. Niższy koszt inwestycyjny czy łatwość naprawy ewentualnych awarii są mocnym argumentem do inwestowania właśnie w tę technologię. Dziś jednak coraz częściej odchodzi się od tego rozwiązania na rzecz linii kablowych podziemnych. Skąd wynika zainteresowanie tą technologią?
    Zatory płatnicze - zmiany w przepisach
    Szykują się zmiany w przepisach o zatorach płatniczych. Z uwagi na pojawiające się wątpliwości dotyczące raportowania oraz komplikacje wynikające ze zbierania danych, ustawodawca zdecydował się przedstawić projekt zmian, przewidujący znaczne uproszczenia w raportowaniu.
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Węgiel, gaz i wakacje kredytowe – wpływ na rynek akcji i obligacji
    Eksperci VIG/C-QUADRAT przyglądają się kluczowym wskaźnikom ekonomicznym, analizują wyniki spółek za II kwartał 2022 roku, prezentują z jakimi zagrożeniami zmierzy się polski rynek akcji oraz zastanawiają się czy to już „czas na obligacje”.
    Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców apeluje o wsparcie MŚP – ceny energii
    W trakcie prowadzonych w styczniu 2022 r. prac legislacyjnych nad mechanizmami osłonowymi służącymi przeciwdziałaniu negatywnym skutkom znacznego wzrostu cen surowców energetycznych, Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorców Adam Abramowicz występował do organów władzy publicznej, m.in. do Premiera, Sejmu oraz do Senatu o uwzględnienie w tych mechanizmach przedsiębiorców.
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Wakacyjne podróże samochodem a ubezpieczenie
    Ubezpieczenie OC jest obowiązkowe dla posiadacza każdego pojazdu mechanicznego. Istnieją jednak jeszcze dobrowolne ubezpieczenia komunikacyjne, m.in. AC, Assistance i NNW. Wakacje to wzmożony okres korzystania z auta w Polsce i za granicą, więc warto się nad nimi zastanowić. Co należy wiedzieć, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów nieprzewidzianego zdarzenia podczas podróży?
    Pierwsza obniżka cen na rynku samochodów używanych od dwóch lat
    AURES Holdings obniżył ceny 1700 aut używanych w sieci AAA AUTO, a łączna kwota aktualnych rabatów wynosi 2 mln złotych.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Tracąca pęd inflacja. Czy można się spodziewać wyhamowania wzrostu cen?
    Tylko 12% Polaków nie widzi wpływu inflacji na codzienne decyzje. Równocześnie 41% respondentów określa, że musiała zrezygnować z części wydatków w tym: z usług, które nie były pierwszej potrzeby (29%) czy wysokobudżetowych zakupów (12%). Natomiast prawie połowa społeczeństwa (47%) nie miała konieczności ograniczenia wydatków, jednak przez rosnące ceny zaczęła planować i kontrolować codzienne zakupy.
    Przekształcanie budynków biurowo-handlowych na cele mieszkalne - Rząd pracuje nad ułatwieniami
    Przekształcanie budynków biurowo-handlowych na cele mieszkalne ma zostać ułatwione. W ciągu 2 lat od wprowadzenia przepisów obowiązywać będą preferencyjne warunki przebudowy - brak pozwolenia na budowę i zgłoszenia odbioru dla prac nienaruszających konstrukcji.
    Polacy niechętnie zakładają własne firmy, coś drgnęło ale bez rewelacji
    W I półroczu br. do rejestru CEIDG wpłynęło o 3,2% więcej wniosków dot. otwarcia jednoosobowej działalności gospodarczej niż rok wcześniej. Obecnie średnia miesięczna jest bliska 26 tys. Eksperci uważają, że niewielkie wzrosty wynikają po części z poprawy sytuacji pandemicznej, ale także częściowo są przejawem optymalizacji podatkowych. Prognozują, że w II półroczu 2022 r. będzie dużo gorzej, niż jest teraz.
    Większość społeczeństwa sceptyczna wobec oszczędzania energii
    Oszczędzanie energii bez entuzjazmu. Sondaż United Surveys dla DGP i RMF pokazuje, że 3/5 ankietowanych nie zmieni nawyków pomimo wysokich taryf.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Wakacyjna podróż samochodem elektrycznym, 5 rad na urlop bez stresu
    Coraz więcej kierowców wybiera samochody elektryczne. W czasie dalszych podróży zmagają się oni z ograniczeniami związanymi z zasięgiem oraz czasem ładowania pojazdów. Ekspert z SEAT S.A. daje 5 cennych wskazówek, jak w pełni wykorzystać podróże w 100% elektryczne. Planowanie trasy, racjonalne korzystanie z klimatyzacji i utrzymywanie poziomu naładowania baterii między 30% a 80% - to tylko niektóre z jego zaleceń.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Polisa dla auta elektrycznego
    AC jest szczególnie ważne dla samochodów elektrycznych. Na co zwrócić uwagę?