Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Forma i skutki umowy

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy (jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak jej skutki prawne. Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy końcowej; strony mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to słabszy skutek umowy, który polega na możności odzyskania części kosztów poniesionych w trakcie zabiegów o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odpowiedzialność dłużnika ogranicza się do ujemnego interesu umownego, czyli właśnie do wyrównania szkody poniesionej w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy. Wadą tego rozwiązania jest fakt, iż można natrafić na komplikacje dowodowe. Z drugiej strony łatwiej można uniknąć prawnych konsekwencji takiego kontraktu, zwłaszcza jeśli nie był on gwarantowany zadatkiem. Jak wskazał SN w wyroku z 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt II CSK 274/06, niepublikowany): wyrównaniu w granicach tzw. ujemnego interesu umowy nie podlegają korzyści, które kontrahent by osiągnął, gdyby umowa nie doszła do skutku. Chodzi jedynie o odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami, na które składają się koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem, wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania.

PRZYKŁAD

Spółka jawna zawarła pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości przemysłowej. Strony nie ustaliły zadatku i sprzedający odmówił wykonania umowy przyrzeczonej. W takim wypadku nie ma prawnego instrumentu pozwalającego na wyegzekwowanie końcowej sprzedaży nieruchomości. Spółka może jednak wystąpić do sądu z powództwem odszkodowawczym - żądając np. utraconego zarobku.

Tabela 1. Skutki umowy przedwstępnej

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (zwłaszcza co do formy), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej. Jest to tzw. mocniejszy skutek umowy przedwstępnej, który pozwala na wymuszenie zawarcia umowy przyrzeczonej. W zasadzie skutek ten bierze swój początek w zachowaniu formy, którą przepisy zastrzegły dla skuteczności kontraktu definitywnego. W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości ze względu na skutki warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, co ma ten minus, że trzeba opłacić taksę notarialną. W licznych wypadkach może być to nawet 150% kosztów jednorazowej transakcji. Jeżeli zatem umowa przyrzeczona wymaga formy szczególnej pod rygorem nieważności, to umowa przedwstępna bez jej zachowania pozostaje ważna, ale roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest niezaskarżalne (umowa nie wywołuje skutku silniejszego). Jeżeli natomiast do umowy przyrzeczonej nie odnoszą się żadne szczególne warunki ważności, umowa przedwstępna wywołuje skutek silniejszy.

Proces o zadatek i zwrot podwójnego zadatku

W przeważającej ilości przypadków umowie przedwstępnej towarzyszy zadatek (art. 394 k.c.). Na tym tle dochodzi więc do częstych sporów spowodowanych bądź to żądaniem zwrotu podwójnego zadatku, bądź też komplikacjami z określeniem konkretnego zastrzeżenia umownego jako zadatku, bądź wreszcie z zaliczeniem zadatku na poczet ceny sprzedaży. Zadatek to nic innego jak pewna suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy jako zabezpieczenie jej wykonania. Podobnie można zdefiniować również zaliczkę, która jest analogicznym instrumentem. Różnica tkwi jednak w skutkach dokonania konkretnego zastrzeżenia. Zaliczka to po prostu znak zawarcia umowy, przy czym strony mogą ją, co do zasady (w granicach zakreślonych prawem i zasadami współżycia społecznego), dowolnie wypełnić treściowo. Zazwyczaj jest tak, że w przypadku niewykonania umowy strony po prostu zwracają sobie pieniądze albo strona pokrzywdzona zatrzymuje zaliczkę tytułem poniesionych kosztów. Wszystko zależy od ustaleń w konkretnej sprawie. Prawo zresztą nie pomaga w dokonaniu ścisłego rozróżnienia - zgodnie z art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Nieco upraszczając problem - jeśli w umowie przedwstępnej użyto słowa „zadatek” to można przyjąć, że mamy do czynienia z obowiązkiem podwojenia go, bądź z możliwością zatrzymania, jeśli umowa końcowa nie dojdzie do skutku. W razie rozwiązania umowy przedwstępnej zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Wykonanie umowy, przy zawarciu której zastrzeżony został zadatek, powoduje, że pieniądze lub rzeczy dane tytułem zadatku zalicza się na poczet świadczenia tej strony, która je dała. Jednak jest to możliwe tylko wtedy, gdy przedmiot zadatku jest tego samego rodzaju co przedmiot świadczenia. W przeciwnym wypadku pieniądze lub rzeczy wręczone tytułem zadatku powinny zostać zwrócone.

Tabela 2. Związanie stron umową

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Zapamiętaj

Roszczenie o zwrot przedmiotu zadatku w razie wykonania, rozwiązania czy niewykonania zobowiązania z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron (lub odpowiadają obie), staje się wymagalne niezwłocznie po wezwaniu kontrahenta do zwrotu.

Jeśli chodzi o proceduralne aspekty dochodzenia roszczeń, to podstawową sprawą jest prawidłowe sporządzenie pozwu. Warto zwrócić uwagę na jego elementy formalne, których brak spowodować może zwrot pozwu. Po pierwsze, należy prawidłowo oznaczyć strony (wraz z adresami). Po drugie, należy wpisać prawidłowo wartość przedmiotu sporu zaokrąglając ją w górę do pełnego złotego. Trzeba też skierować pozew do właściwego rzeczowo i miejscowo sądu, a także uiścić opłatę sądową, również zaokrąglając ją w górę do pełnych złotych. Wysokość opłaty jest uzależniona od wartości przedmiotu sporu i wynosi w zasadzie 5% tej wartości w granicach od 30 do 100 000 zł. Kwotę do 1500 zł można uiścić, naklejając znaki opłaty sądowej, a powyżej tej kwoty można płacić tylko w kasie bądź przelewem na rachunek sądu. Płacąc przelewem, należy dołączyć do pozwu dowód wniesienia opłaty. Należy też pamiętać (zwłaszcza w procesach o zapłatę) o zwiększonych wymogach formalnych dotyczących postępowań odrębnych. W postępowaniu uproszczonym (roszczenia z umów do 10 000 zł) istnieje obowiązek korzystania z urzędowych formularzy, a w postępowaniu gospodarczym należy od razu w pozwie podać wszystkie twierdzenia oraz dowody na ich poparcie pod rygorem utraty prawa powoływania ich w toku postępowania, chyba że powód wykaże, iż ich powołanie w pozwie nie było możliwe albo że potrzeba powołania wynikła później.

Zapamiętaj

Jeśli powód dysponuje pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu, jest możliwe wystąpienie z pozwem w postępowaniu nakazowym, co spowoduje przyspieszone rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.

Proces o zawarcie umowy

W celu wymuszenia zawarcia umowy przedwstępnej o silniejszym skutku należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Przepis proceduralny jest z kolei dopełnieniem art. 64 k.c. i wskazuje, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w art. 1047 § 1 k.p.c. powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności. Do pozwu należy dołączyć oryginał lub poświadczony notarialnie (z wyjątkiem oczywiście aktu notarialnego) odpis umowy przedwstępnej. Jeśli powód dołączy kserokopię, to taki dokument będzie oceniany przez sąd w trybie art. 233 k.p.c. jako twierdzenie strony o zaistnieniu okoliczności faktycznej.

W tym miejscu powstaje jednak pytanie, jak rozwikłać sytuację, w której strona zobowiązana przegrywa co prawda proces i jest zmuszona zawrzeć umowę końcową, jednak wzdraga się przed złożeniem odpowiedniego oświadczenia woli. W takim wypadku z pomocą przychodzi praktyce SN, który w uchwale z 7 stycznia 1967 r. (sygn. akt III CZP 32/66, OSNC z 1968 r. nr 12, poz. 199) stwierdził, że: prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Jeśli zatem sąd wydaje wyrok uwzględniający żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej to takie orzeczenie samo w sobie zawiera już definitywną umowę i nie potrzeba przedsiębrać w tym celu żadnych dodatkowych kroków. W szczególności nie ma konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego. Wyrok sądu pełni w tym zakresie niejako podwójną rolę. Z jednej strony jest tytułem egzekucyjnym i może stanowić podstawę egzekucji (po nadaniu klauzuli wykonalności) np. co do kosztów zastępstwa procesowego, a z drugiej strony zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony, stanowiące niezbędny element umowy przyrzeczonej.

Roszczenie odszkodowawcze

W procesie odszkodowawczym podstawową kwestią jest spełnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej - zawinionego niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, szkody i adekwatnego związku przyczynowego między szkodą a naruszeniem umowy. Podniesienie tego roszczenia nie jest uzależnione od odstąpienia od umowy przedwstępnej ani od tego, by zawarcie umowy utraciło dla wierzyciela znaczenie. Roszczenie odszkodowawcze pod kątem procesowym nie jest niczym innym jak powództwem o zapłatę, a zatem pozostaną aktualne uwagi dotyczące powództwa o zwrot zadatku. Jeśli dojdzie do sytuacji, w której strona nie chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a zadowala się odszkodowaniem, to nie ma żadnych przeszkód, by z takim właśnie roszczeniem wystąpić. Co więcej, jak wskazał SN w wyroku z 9 maja 2001 r. (sygn. akt II CKN 440/00, OSNC z 2001 r. nr 12, poz. 185): zrzeczenie się roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej nie pozbawia możliwości dochodzenia przez stronę uprawnioną roszczenia odszkodowawczego. Wierzyciel ma zatem swobodny wybór między roszczeniem o zawarcie umowy, a roszczeniem odszkodowawczym i dopiero realizacja jednego z nich powoduje definitywne wygaśnięcie obydwu.

Przedawnienie i jego wykorzystanie

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 września 2009 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 września 2010 r. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Skutek przedawnienia jest taki, że choć roszczenie z umowy przedwstępnej dalej istnieje i po spełnieniu nie można żądać jego zwrotu, to jednak nie jest możliwe skuteczne dochodzenie go w sądzie. Przy umowie przedwstępnej dochodzi jednak do komplikacji związanych z roszczeniami dodatkowymi (zadatek, odsetki itp.). Nie do końca wiadomo bowiem jak traktować odmienne niż w art. 390 § 3 k.c. terminy przedawnienia (np. 3-letni lub 10-letni termin przedawnienia). Dodatkowym problemem jest wyróżnienie instytucji „częściowego spełnienia świadczenia”, do którego stosunkowo często dochodzi w praktyce, jednak nie można przyjąć, by byłby to zadatek w kodeksowym rozumieniu. Zdarza się bowiem tak, że przed ustalonym w umowie przedwstępnej terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży najczęściej już przy zawarciu umowy przedwstępnej - strona, która ma kupić rzecz lub prawo, płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym z nią uzgodnieniem, określoną kwotę. Nieraz bywa ona dość wysoka, zbliża się do kwoty ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży (por. wyrok SN z 25 marca 2004 r. sygn. akt II CK 116/03, niepublikowany) lub jest nawet jej równa. W wielu takich przypadkach prawidłowa wykładnia porozumienia stron prowadzi do uznania tej kwoty, nawet jeżeli strony określiły ją mianem „zadatku” (por. wyrok SN z 30 stycznia 2004 r. sygn. akt I CK 129/03, niepublikowany), za zaliczkę na poczet ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży lub za uiszczoną z góry całą cenę z przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie jest to przy tym zadatek, a tylko „częściowe spełnienie świadczenia”, co mogłoby sugerować odmienne terminy przedawnienia. Jak wskazał SN w uchwale z 8 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 3/07, niepublikowana): roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 § 3 k.c. W wypadku zapłaty na poczet ceny następuje spełnienie częściowe lub całkowite świadczenia przed powstaniem zobowiązania opiewającego na to świadczenie. Nie ulega wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie następuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 § 2 k.c.). Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (por. wyrok SN z 30 stycznia 2004 r. sygn. akt I CK 129/03, niepublikowany).

Według art. 390 § 3 k.c. w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2003 r., określonemu w nim szczególnemu, rocznemu terminowi przedawnienia podlegały roszczenia przewidziane w dwóch wcześniejszych paragrafach (art. 390 § 1 i § 2 k.c.): roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej (§ 1) i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (§ 2). Mimo tendencji do rozszerzania zakresu zastosowania szczególnego, rocznego terminu przedawnienia, w odniesieniu do roszczeń osób, które zawarły umowę przedwstępną, wykładnia językowa, systemowa i celowościowa art. 390 § 3 k.c. w obecnym brzmieniu nie uzasadnia stosowania przewidzianego w nim terminu przedawnienia do roszczenia o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej. Przez roszczenia z umowy przedwstępnej należy bowiem rozumieć roszczenia objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, a zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, jak też - ze względu na dodane do art. 390 § 1 k.c. zdanie drugie - roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej. Natomiast roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz jest elementem stosunku zobowiązaniowego, u podstaw którego leży zdarzenie przewidziane w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Podsumowując, roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem szczególnego terminu rocznego, lecz z upływem terminu ogólnego, przewidzianego w art. 118 k.c. W zależności zatem do tego, czy będzie to roszczenie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, czy też nie - termin przedawnienia wynosi odpowiednio 3 lub 10 lat.

Zapamiętaj

Roszczenia odnoszące się do zadatku przedawniają się według terminów ogólnych, chyba że przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia.

Niemożliwość świadczenia

Szczególnego rozwiązania wymaga sytuacja, gdy w umowie przedwstępnej o skutku silniejszym (dającej uprawnionemu roszczenie do zawarcia umowy przyrzeczonej) spełnienie świadczenia stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które zobowiązany ponosi odpowiedzialność. W tym przypadku należy przyjąć, że roszczenie odszkodowawcze wierzyciela nie ogranicza się do ujemnego interesu umownego, ale obejmuje wszystkie szkody poniesione wskutek niewykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej, w tym szkody będące normalnymi następstwami niezawarcia umowy przyrzeczonej, między innymi korzyści, które uprawniony uzyskałby wskutek jej wykonania

PRZYKŁAD

Strony zawarły umowę przedwstępną, na mocy której zobowiązały się do zawarcia w terminie do 30 czerwca 2009 r. umowy dostawy towarów żywnościowych o sprecyzowanej w umowie końcowej charakterystyce za kwotę 120 000 zł. W związku z tym, że umowa nie określała dokładnie przedmiotu umowy przyrzecznej należy przyjąć, że nie jest możliwe dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, a tylko roszczenie odszkodowawcze na podstawie „słabszego skutku” umowy.

ADAM MALINOWSKI - radca prawny 

¹ Wyrok SN z 5 grudnia 2006 r. sygn. akt II CSK 274/06, niepublikowany.