Użyczenie nieruchomości po 1 stycznia 2009 r.

RADA

Od 1 stycznia 2009 r. nie powstaje przychód z tytułu nieodpłatnego użyczenia nieruchomości. Dlatego, jeżeli użyczy Pan swojej nieruchomości po tym terminie, nie powstanie u Pana przychód z tego tytułu. Odpisy amortyzacyjne dokonywane od użyczonej nieruchomości nie są kosztem uzyskania przychodów. Ma Pan możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów tylko samych wydatków związanych z użyczoną nieruchomością.

UZASADNIENIE

Z pytania wynika, że zamierza Pan użyczyć lokalu biurowego innej osobie prowadzącej działalność gospodarczą. Lokal ten jest Pana środkiem trwałym.

Dla prawidłowego rozliczenia podatku dochodowego należy ustalić:

1) czy użyczany lokal stanowi samodzielną nieruchomość oraz

2) jaki charakter ma dokonywana czynność (odpłatny czy nieodpłatny).

Ad 1) Użyczany przez Pana lokal, mimo że stanowi część innego budynku, jest odrębną nieruchomością. Wynika to z art. 46 § 1 k.c., zgodnie z którym nieruchomościami są:

części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Ad 2) W umowie użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.). Jest to więc umowa nieodpłatna.

Przychody z tytułu użyczenia nieruchomości po stronie właściciela (użyczającego)

ZMIANY

OD 1 STYCZNIA 2009

Od 1 stycznia 2009 r. zmieniły się zasady rozliczania przychodu z tytułu nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości. Jest to efektem uchylenia art. 16 updof ustawą z 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Na podstawie tego przepisu do końca 2008 r. przychodem z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części (do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej) była wartość czynszowa. Wartość czynszowa to równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Przepis ten nie dotyczył jednak osób pozostających z podatnikiem w stosunku pracy.

Od 1 stycznia 2009 r. użyczenie, czyli nieodpłatne udostępnienie nieruchomości, nie skutkuje powstaniem przychodu po stronie użyczającego. Nie ma już zatem konieczności ustalania wirtualnego przychodu dla właściciela z tytułu nieodpłatnie udostępnionej (użyczonej) nieruchomości.

WAŻNE!

Od 1 stycznia 2009 r. właściciel użyczanej nieodpłatnie nieruchomości nie rozlicza przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przychody z tytułu użyczenia nieruchomości po stronie biorącego w używanie

Od 1 stycznia 2009 r. nie zmieniły się natomiast zasady rozliczania przychodu z tytułu użyczenia nieruchomości po stronie podmiotu otrzymującego to nieodpłatne świadczenie. Podmiot ten nadal musi określić przychód z tytułu bezpłatnego użyczenia mu nieruchomości.

Ponieważ z pytania wynika, że lokal jest użyczany osobie fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, po jej stronie powstanie przychód z działalności gospodarczej. Przychodem z działalności gospodarczej jest bowiem wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (art. 14 ust. 2 pkt 8 updof). Pana kontrahent powinien zatem ustalić przychód z tytułu otrzymanego nieodpłatnego świadczenia - udostępnionego bezpłatnie lokalu biurowego. Przychodem jest równowartość czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu (art. 11 ust. 2a pkt 3 w związku z art. 14 ust. 2 pkt 8 updof). Kontrahent powinien o tę kwotę zwiększyć podstawę opodatkowania z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej.

PRZYKŁAD

Pan Nowak użyczył panu Kowalskiemu lokalu biurowego. Z tytułu nieodpłatnego udostępnienia lokalu pan Nowak nie uzyska w 2009 r. przychodu. Natomiast pan Kowalski osiągnie przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń.

Rynkowy czynsz za użyczony lokal wynosi miesięcznie 1500 zł. W związku z tym po stronie pana Kowalskiego powstanie przychód w tej wysokości. Przychód ten powinien doliczyć do pozostałych przychodów z działalności gospodarczej i wykazać go w kolumnie 8 pkpir jako pozostałe przychody.

Przypominamy, że nadal obowiązuje art. 21 ust. 1 pkt 125 updof. Na jego podstawie zwolniona od podatku jest:

wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn.

W związku z tym, gdyby użyczał Pan nieruchomości osobie z Panem spokrewnionej, wartość otrzymanego przez nią świadczenia byłaby zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Odpisy amortyzacyjne od użyczonej nieruchomości

ZMIANY

OD 1 STYCZNIA 2009

Od 1 stycznia 2009 r. obowiązuje znowelizowana treść art. 23 ust. 1 pkt 45a lit. c) updof. Według niego podatnik nie może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości stanowiących środki trwałe, które zostały przez niego oddane do nieodpłatnego używania. Zakaz ten dotyczy odpisów dokonywanych w miesiącach, w których nieruchomość została oddana do nieodpłatnego używania. Zatem w Pana przypadku odpisy amortyzacyjne za miesiące, w których lokal biurowy zostanie nieodpłatnie użyczony, nie są kosztem uzyskania przychodu.

PRZYKŁAD

Pan Nowak użyczył panu Kowalskiemu lokalu biurowego na okres od 1 stycznia do 30 kwietnia 2009 r. Miesięczny odpis amortyzacyjny od tego lokalu wynosi 1000 zł. A zatem w 2009 r. pan Nowak nie zaliczy do kosztów uzyskania przychodu kwoty 4000 zł (1000 zł x 4 miesiące).

Koszty związane z nieruchomością

Pomimo że istotą umowy użyczenia jest jej bezpłatny charakter, strony mogą w niej przewidzieć zobowiązanie korzystającego do zwrotu użyczającemu wydatków związanych z eksploatacją przedmiotu użyczenia (np. opłat za energię elektryczną). Jeżeli zatem to Pan będzie pokrywał koszty związane z eksploatacją lokalu, a następnie refakturował je na Pana kontrahenta, koszty te będą kosztami uzyskania przychodu u użyczającego oraz korzystającego.

PRZYKŁAD

Pan Nowak użyczył panu Kowalskiemu lokalu biurowego.

Opłaty za czynsz i energię elektryczną, telefon, wodę, gaz i centralne ogrzewanie wynoszą 300 zł. Płatności tych dokonuje pan Nowak. Z umowy użyczenia lokalu wynika, że koszty te będą refakturowane na pana Kowalskiego. Pan Nowak zaliczy do kosztów uzyskania przychodu kwotę 300 zł i wykaże ją w kolumnie 13 pkpir jako pozostałe wydatki. Ponieważ refakturuje te koszty na pana Kowalskiego, to z tego tytułu powstanie u niego przychód w wysokości 300 zł, który powinien wpisać w kolumnie 8 pkpir - pozostałe przychody.

Dla pana Kowalskiego wydatki, jakie poniósł na eksploatację użyczonego mu lokalu na podstawie otrzymanej od pana Nowaka refaktury, również stanowią koszty uzyskania przychodu. Wydatki te powinien wykazać w kolumnie 13 pkpir jako pozostałe wydatki.

Po zmianie przepisów wątpliwości może budzić kwestia, czy w przypadku gdy użyczający będzie pokrywał koszty eksploatacyjne związane z użyczaną nieruchomością i nie będzie nimi obciążał korzystającego, będzie mógł te wydatki zaliczać do swoich kosztów uzyskania przychodu.

ZAGROŻENIA (-)

Organy podatkowe mogą stać na stanowisku, że wydatki na eksploatację użyczonej nieodpłatnie nieruchomości nie spełniają definicji kosztu uzyskania przychodu, ponieważ nie są ponoszone w celu uzyskania przychodu.

Organy podatkowe mogą stać na stanowisku, że wydatki na eksploatację użyczonej nieodpłatnie nieruchomości nie spełniają definicji kosztu uzyskania przychodu, ponieważ nie są ponoszone w celu uzyskania przychodu.

Podatnicy, którzy chcieliby zaliczać do kosztów wydatki na eksploatację użyczanej nieruchomości, mogą bronić się twierdzeniem, że są one konieczne do zachowania w należytym stanie nieruchomości. Nieruchomość ta w przyszłości ma być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej użyczającego. Zatem ponoszone przez użyczającego wydatki związane z tą nieruchomością spełniają definicję kosztu uzyskania przychodu jako poniesione w celu zachowania źródła przychodu.

Za możliwością zaliczania przez użyczającego do kosztów wydatków związanych z eksploatacją użyczanej nieruchomości przemawia również brak przepisu, który bezpośrednio wyłączałby tego rodzaju wydatki z kosztów uzyskania przychodu. Dlatego podatnicy, którzy zdecydują się na zaliczanie do kosztów tego rodzaju wydatków, mają silne argumenty przemawiające za prawidłowością ich postępowania.

• art. 8 ust. 1, art. 14 ust. 2 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 125, art. 22 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 220, poz. 1432

• art. 1 pkt 8, pkt 16 lit. a) ustawy z 6 listopada r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw - Dz.U. Nr 209, poz. 1316

• art. 46 § 1, art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. Nr 220, poz. 1425

Krzysztof Rustecki

ekspert w zakresie podatków dochodowych