W jakich przypadkach przy najmie lokalu trzeba rozliczyć VAT

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Wynika to z przepisu zawartego w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Przez świadczenie usług, o którym mowa we wspomnianym art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Jest to zgodne z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Lokale użytkowe

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat. Regulacja ta zawarta jest w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Z kolei działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przepis dotyczący tej kwestii znajduje się w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wielu podatników wynajmuje lokale użytkowe. Otóż wynajem tych lokali mieści się we wspomnianym pojęciu działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zdaniem organów podatkowych jest tak dlatego, że zawierana umowa najmu ma zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe (patrz postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Opolu, nr PP/443-13/BP/07, z 25 kwietnia 2007 r.). Zatem istotne jest wykorzystanie towaru - w tym przypadku lokalu użytkowego - w sposób ciągły dla celów zarobkowych bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy jako odrębne źródło przychodu.

Wynika z tego, że według wspomnianych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług świadczenie usługi najmu lokali użytkowych jest działalnością gospodarczą. Wykonujący te czynności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Obowiązek podatkowy

Jak wynika z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi (z określonymi zastrzeżeniami). Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 13 pkt 4, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze - z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.

Szczególne procedury

Warto jednak pamiętać o szczególnych procedurach dotyczących drobnych przedsiębiorców. Otóż zwalnia się od podatku podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 tys. zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Zasada ta określona została w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast podatnik rozpoczynający wykonywanie działalności w trakcie roku podatkowego jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, wspomnianej kwoty 50 tys. zł. Przepis dotyczący tej kwestii znajduje się w art. 113 ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Warto jednak w tym przypadku przypomnieć wyjaśnienia zamieszczone na stronie internetowej Ministerstwa Finansów. Z wyjaśnień tych wynika, że podatnicy, u których wartość sprzedaży opodatkowanej przekroczyła w 2007 roku kwotę 39 700 zł (czyli poprzedni limit) tracą prawo do zwolnienia od podatku od towarów i usług w momencie przekroczenia tej kwoty. Zatem sam fakt podwyższenia limitu uprawniającego do zwolnienia z podatku od 2008 roku do 50 tys. zł nie oznacza, że podatnicy, którzy przekroczyli obowiązujący w 2007 roku limit 39 700 zł, mogą korzystać w 2008 roku ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zdarza się, że małżonkowie wynajmują lokale stanowiące ich współwłasność. Jeśli umowa najmu/dzierżawy nieruchomości stanowiącej współwłasność zostanie zawarta przez jednego małżonka, a obowiązek podatkowy w podatku dochodowym w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu zostanie zgłoszony przez współmałżonków oddzielnie, wówczas zwolnienie, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przysługuje każdemu ze współmałżonków oddzielnie. Każdy bowiem ze współwłaścicieli nieruchomości jest traktowany jako odrębny podmiot osiągający obrót z najmu proporcjonalnie do udziału w nieruchomości (w przypadku wspólności ustawowej małżonków w częściach równych).

W przypadku gdy umowa najmu/dzierżawy nieruchomości stanowiącej współwłasność zostanie zawarta przez jednego małżonka i obowiązek podatkowy w podatku dochodowym w zakresie opodatkowania przychodów z tytułu najmu zostanie zgłoszony przez jednego współmałżonka, wówczas zwolnienie, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, przysługuje tylko temu współmałżonkowi. Natomiast drugi małżonek, nie osiągając przychodów z tego tytułu i nie deklarując do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT, gdyż nie wykonuje czynności opodatkowanych oraz nie osiąga przychodów z tego tytułu (decyzja w sprawie interpretacji prawa podatkowego dyrektora Izby Skarbowej w Opolu, nr PP-II/44071-18/07/IW, z 9 sierpnia 2007 r.).

Zwolnienie z VAT

Istotne regulacje zawarte są w art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W poz. 4 załącznika nr 4 - Wykaz usług zwolnionych od podatku - wymienione zostały usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Jak z tego wynika, zakresem zwolnienia od podatku objęte są usługi wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele mieszkalne.

CZY NALEŻY SKŁADAĆ DEKLARACJE

Jeżeli wynajmowany lokal przeznaczony jest na cele inne niż mieszkaniowe, np. prowadzona jest w nim działalność gospodarcza, a podatnik nie może skorzystać ze zwolnień, powinien w takim przypadku składać deklaracje VAT.

JAK ROZLICZAĆ NAJEM LOKALI UŻYTKOWYCH

Wynajem lokali użytkowych mieści się w pojęciu działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Istotne jest zatem wykorzystanie lokalu użytkowego - w sposób ciągły dla celów zarobkowych - bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej czy jako odrębne źródło przychodu. Oznacza to, że osoba wynajmująca na takich warunkach lokal użytkowy opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług.

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

PODSTAWA PRAWNA

• Art. 5, 8, 15, 19, 43 i 113 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).