Ceny mieszkań przestały spadać

Głównym czynnikiem zachęcającym do zawierania transakcji na rynku mieszkaniowym jest spadek ceny. Z porównania transakcji przeprowadzonych przez klientów Open Finance i Home Broker wynika, że ceny wciąż pozostają niższe o ok. 10 proc. niż przed rokiem w czterech największych miastach Polski. Wyjątkiem jest Kraków ze spadkiem cen o 3 proc., jednak ten rynek znajduje się w innej fazie cyklu koniunkturalnego (spadek cen był tam wcześniej najszybszy i najgłębszy).

W sukurs kupującym nie idą jednak banki, które w drugim kwartale wciąż zaostrzały kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, choć już nie tak dotkliwie jak w poprzednich miesiącach. Sądząc po ożywieniu rynku, obecna oferta banków nie jest przeszkodą w zawieraniu transakcji (spora część z nich finansowana jest gotówką).

Można więc sądzić, że ewentualny dalszy spadek cen mieszkań o 10-15 proc. znacznie ożywiłby rynek, jednakże jest to również powód, dla którego w obecnej sytuacji brak podstaw do oczekiwania takiego stanu rynku. Sprzedający widzą zainteresowanie popytu już przy obecnych cenach (transakcyjnych – nie ofertowych), stąd trudno oczekiwać, by mieli nadal obniżać ceny.

Ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

miasto	mediana ceny m2 w lipcu 2009 r.	mediana cena m2 w lipcu 2008 r.	roczna zmiana ceny	mediana ceny nieruchomości w lipcu 2009 r.	mediana ceny nieruchomości w lipcu 2008 r.
Gdańsk	5321 zł	6173 zł	-13,8%	280 000 zł	300 000 zł
Kraków	6317 zł	6508 zł	-2,9%	308 500 zł	322 500 zł
Poznań	5411 zł	5950 zł	-9,1%	265 000 zł	300 000 zł
Warszawa	7671 zł	8696 zł	-11,8%	400 000 zł	430 617 zł
Wrocław	5869 zł	6458 zł	-9,1%	300 000 zł	320 000 zł

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

W rzeczy samej – porównując ceny z marca i lipca – w większości miast odnotowaliśmy stabilizację cen lub ich niewielki wzrost (za wyjątkiem Warszawy ze spadkiem o 0,2 proc.). W porównaniu do sytuacji z początku roku (najsłabszego okresu pod względem liczby zawieranych transakcji) ceny znacząco spadły w Poznaniu i Warszawie, gdzie obserwujemy pewne opóźnienie w cyklu cenowym, nie zmieniły się istotnie w Gdańsku i Wrocławiu, wzrosły za to w Krakowie. Mediana cen w stolicy małopolski jest już wyraźnie wyższa niż w takich miastach jak Wrocław, Poznań czy Gdańsk, jednocześnie wyraźnie niższa niż w Warszawie, co w pewien sposób odzwierciedla stereotypowe oceny co do atrakcyjności poszczególnych miast względem siebie.

Ceny transakcyjne w największych miastach Polski od początku roku

miasto	mediana ceny m2 w lipcu 2009 r.	mediana cena m2 w grudniu 2008 r.	roczna zmiana ceny	mediana ceny nieruchomości w czerwcu 2009 r.	mediana ceny nieruchomości w grudniu 2008 r.
Gdańsk	5321 zł	5534 zł	-3,8%	280 000 zł	350 000 zł
Kraków	6317 zł	5836 zł	8,2%	308 500 zł	314 000 zł
Poznań	5411 zł	6069 zł	-10,8%	265 000 zł	345 000 zł
Warszawa	7671 zł	8454 zł	-9,3%	400 000 zł	430 000 zł
Wrocław	5869 zł	5965 zł	-1,6%	300 000 zł	300 000 zł

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

Komentarz i prognoza

W kolejnych kwartałach banki nie planują znaczącego zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów hipotecznych, za to spodziewają się wyraźnie zwiększonego popytu (wg ankiety NBP). Realizacja tych oczekiwań oznaczałaby także wzrost popytu na same nieruchomości – pod tym istotnym warunkiem, że banki sprostają wyższemu popytowi. Nie jest to wykluczone, bo umacniający się złoty poprawia siłę kapitałową banków i uwalnia część płynności. Jednocześnie w przeciwnym kierunku działać będzie oczekiwany wzrost bezrobocia i rosnący portfel tzw. złych kredytów, który wymusi utrzymanie ostrożnego podejścia do kredytów hipotecznych w większości banków. Biorąc powyższe pod uwagę, po okresie tradycyjnego spowolnienia w okresie wakacji (w sierpniu i wrześniu), spodziewamy się utrzymania umiarkowanie pozytywnych nastrojów rynkowych w końcówce roku, co przejawiać się może w ponownie rosnącej liczbie transakcji i względnej stabilności cen. W szczególności porównanie liczby transakcji w stosunku rocznym może w końcówce roku wypaść imponująco, bowiem w listopadzie i grudniu 2008 r. rynek mieszkaniowy praktycznie zamarł.