Leasing gruntu i użytkowania wieczystego

Grunt i użytkowanie wieczyste jako przedmiot leasingu

Ustawy o podatkach dochodowych przewidują odrębne zasady dla leasingu gruntów, a od 1.01.2013 r. również prawa użytkowania wieczystego. Możliwość objęcia prawa użytkowania wieczystego gruntu umową leasingu w ujęciu podatkowym została wprowadzona na podstawie tzw. III ustawy deregulacyjnej i dotyczy umów zawartych od stycznia 2013 r. Odrębność uregulowań dotyczących umów leasingu, których przedmiotem są grunty i prawo użytkowania wieczystego, wynika stąd, że grunt i prawo użytkowania wieczystego nie stanowią środka trwałego, który podlegałby amortyzacji. Tym samym, nie mogą być, co do zasady, ani przedmiotem umów kwalifikowanych jako umowy leasingu operacyjnego, ani leasingu finansowego.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Dla porównania opłaty ustalone w umowie leasingu operacyjnego budynków bądź budowli podlegających amortyzacji ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy stanowią w całości przychód finansującego, a z drugiej koszt uzyskania przy-chodów korzystającego. Zasada ta ma zastosowanie w przypadku, gdy umowa została zawarta na okres co najmniej 5 lat (a w przypadku umów zawartych przed 1.01.2013 r. – co najmniej 10 lat), a suma ustalonych w niej opłat, pomniejszona o VAT, odpowiada co najmniej wartości początkowej środka trwałego. Natomiast kryteria odnoszące się do leasingu finansowego stanowią, że umowa zawierać musi zapis, zgodnie z którym odpisów amortyzacyjnych w podstawowym okresie umowy dokonuje korzystający.

Zobacz: Leasing jako dostawa towarów

Biorąc pod uwagę, że grunty i prawo użytkowania wieczystego nie podlegają amortyzacji, próba zastosowania do nich zasad właściwych dla leasingu operacyjnego bądź finansowego prowadzić by mogła do całkowicie nieuzasadnionych i nieracjonalnych skutków. W szczególności:

• w efekcie zastosowania zasad właściwych dla leasingu operacyjnego opłaty leasingowe w części stanowiącej spłatę wartości gruntu lub prawa użytkowania wieczystego stanowiłyby koszt uzyskania przychodu korzystającego (co nie może mieć miejsca),

• w efekcie zastosowania zasad leasingu finansowego korzystającemu przysługiwałoby prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wartości gruntu lub prawa użytkowania wieczystego (co również nie może mieć miejsca).

Zobacz: Leasing jako świadczenie usług

Na gruncie przepisów podatkowych przyjęto więc całkowicie odrębne zasady rozliczania umów leasingu, których przedmiotem są grunty lub prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie z tymi zasadami, jeśli umowa zawarta została na czas oznaczony, a suma ustalonych w niej opłat odpowiada co najmniej wartości gruntu lub prawa użytkowania wieczystego, opłaty ponoszone przez korzystającego w podstawowym okresie umowy w zakresie, w jakim stanowią spłatę wartości gruntów lub prawa użytkowania wieczystego:

• nie stanowią kosztów uzyskania przychodów korzystającego,

• nie są zaliczane do przychodów finansującego.

W pozostałym zakresie, obejmującym głównie element odsetkowy, wydatki korzystającego stanowią dla niego koszt podatkowy, dla finansującego zaś – przychód podatkowy.

Zasady te należy stosować zarówno w przypadku, gdy przed-miotem leasingu jest grunt zabudowany, jak i niezabudowany. Z tego względu, jeśli na przykład budynek byłby przedmiotem leasingu operacyjnego (to jest odpisów amortyzacyjnych od jego wartości początkowej dokonywałby finansujący), w odniesieniu do gruntu lub prawa użytkowania wieczystego muszą być przewidziane inne zasady rozliczeń. Jednocześnie w praktyce możliwe jest (i stosowane) zawarcie zarówno odrębnych umów leasingu dla budynku i gruntu, jak i jednej umowy, której przedmiotami są grunt (prawo użytkowania wieczystego) i budynek, przy czym dla gruntu lub prawa użytkowania wieczystego obowiązują w tym zakresie oddzielne zasady rozliczeń, niezależne od formy umowy przyjętej dla samego budynku.

Zobacz: Skrócenie umowy leasingu zawartej z przedsiębiorcą