Działalność gospodarcza a prywatny najem nieruchomości [VAT]

• Działalność gospodarcza a prywatny najem nieruchomości
• VAT a wynajem prywatnej nieruchomości
• Najem prywatny a KSeF

Działalność gospodarcza a prywatny najem nieruchomości

Wynajem nieruchomości może występować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, kiedy dana nieruchomość należy do majątku firmowego i znajduje się w ewidencji środków trwałych, lub poza nią. Z tą drugą sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy dochodzi do wynajmu nieruchomości, które nie należą do majątku przedsiębiorstwa, a do prywatnego majątku osoby prowadzącej działalność gospodarczą. Jednak czy w takim przypadku można korzystać ze zwolnienia z tytułu VAT?

VAT a wynajem prywatnej nieruchomości

Wynajem prywatnej nieruchomości przy jednoczesnym prowadzeniu działalności gospodarczej podlega opodatkowaniem na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Po przekroczeniu limitu 100.000 zł w skali roku należy naliczać 12,5% podatku.

W przypadku podatku VAT sytuacja jest bardziej skomplikowana. Najem prywatny wliczany jest do limitu podatku VAT (od 01.01.2026 r. limit ten wynosi 240.000,00 zł w skali roku). Jeśli więc przedsiębiorca z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest czynnym podatnikiem podatku VAT, przychody z najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Co więcej, fakturę dokumentująca przychody z najmu nieruchomości należy wykazać w pliku JPK VAT wysyłanym do Urzędu Skarbowego.

Należy zwrócić uwagę na stawkę VAT, jakiej podlega wynajem nieruchomości. Czynność ta może bowiem podlegać pod stawkę 23%, 8% lub 0%. Na podstawie art. 43. ust. 1 pkt. 36 ustawy o VAT wynajmowanie własnej nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe może korzystać z obniżonej stawki VAT 0%.

Natomiast, jeśli wynajem nieruchomości nie jest na cele mieszkaniowe, tylko traktowany jako zakwaterowanie stosujemy dwa rodzaje stawek VAT. Przy zakwaterowaniu krótkoterminowym 8%, a przy długoterminowym podstawową stawkę VAT czyli 23%. W PKWiU 55 (usługi związane z zakwaterowaniem) wymienione zostały usługi najmu, które mogą korzystać ze stawki VAT 8%. W gestii podatnika spoczywa prawidłowe zakwalifikowanie świadczonych usług, co do stosowania stawki VAT 23% lub 8%.

Polecamy: Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

Najem prywatny a KSeF

Z racji faktu, że osoby wynajmujące nieruchomości, także te prywatne, na mocy przepisów o VAT traktowane są jako prowadzące działalność gospodarczą, zasadniczo prywatny wynajem nieruchomości powinien być dokumentowany fakturami wystawionymi w KSeF. Należy jednak pamiętać, że w przypadku, gdy miesięczna sprzedaż nie przekroczy 10.000 zł istnieje możliwość wystawiania faktur poza KSeF (jednak tylko do końca 2026 roku).

Podsumowując, w przypadku prywatnego najmu nieruchomości należy dokładnie rozpatrzyć i prawidłowo zakwalifikować dana usługę najmy, gdyż w zależności od tego w jakim celu nieruchomość jest wynajmowana, istnieje możliwość zastosowania różnych stawek podatku VAT.