Zakup mieszkania: uważaj na prawo dożywocia

Co to jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908 – 916 kodeksu cywilnego. W umowie tej właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, które w braku odmiennych uzgodnień między stronami obejmuje: przyjęcie uprawnionego jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnianie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie, jak również sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Zaznaczyć należy, że przedmiotem własności przenoszonej przy umowie dożywocia jest nieruchomość. Tak więc przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i mimo że jest zbywalne, nie może być traktowane jako prawo własności.

Następstwem przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest obciążenie tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i wynikające z tej umowy obciążenia, wywierają skutki wobec wszystkich, a zatem nie tylko wobec stron umowy i osób bliskich zbywcy, na rzecz których prawo to zostało ustanowione.

Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej w dziale III. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. Ponadto nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem, nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest w żaden sposób ograniczona i do zbycia takiej nieruchomości nie jest wymagana zgoda dożywotnika. Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości.

Gdzie można sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, jak zabezpieczyć się przed zakupem nieruchomości z dożywotnikiem?

Dla nieruchomości, które mogą być obciążone prawem dożywocia Sądy Rejonowe, Wydziały Ksiąg Wieczystych prowadzą księgi wieczyste. To właśnie księga wieczysta odzwierciedla stan prawny nieruchomości.

W związku z powyższym, wykazując należytą staranność w zabezpieczeniu swoich interesów, należałoby uzyskać odpis z księgi wieczystej. W tym celu należy wypełnić wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej i go opłacić, a następnie złożyć w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych Sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości. Obecnie opłata sądowa za wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł, a za wydanie odpisu zupełnego – 60 zł.

Przeczytaj także: Księgi wieczyste w sieci - jak zachować prywatność

Istnieją dwa rodzaje odpisów z księgi: odpis zwykły i odpis zupełny. Odpis zwykły księgi wieczystej przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz ewentualnie zarejestrowane do księgi wzmianki o wnioskach. Natomiast odpis zupełny przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wpisy wykreślone, jak również zarejestrowane wzmianki o wnioskach.

Należy podkreślić, iż wpis prawa dożywocia nie zawsze musi być ujawniony w księdze wieczystej.

Jednakże (zgodnie z prawem o notariacie) notariusz, sporządzający akt notarialny, jest zobowiązany zamieścić w akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest także obowiązany przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych, wypis aktu notarialnego, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.

W związku z powyższym wpis w księdze wieczystej obciążeń, wynikających z prawa dożywocia lub służebności powinien być ujawniony.

Należy jednak wskazać, iż ustawa prawo o notariacie jest ustawą z dnia 14 lutego 1991 roku i przed wejściem tej ustawy w życie notariusze opierali się jedynie na Kodeksie cywilnym, z którego nie wynikał obowiązek złożenia wniosku do Sądu o wpis prawa dożywocia. Zatem sama księga wieczysta może nie odzwierciedlać w pełni stanu prawnego nieruchomości. Dlatego też niezbędne jest również sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości. Najczęściej podstawą nabycia jest akt notarialny. Z jego treści możemy wyczytać postanowienia umowy oraz zawarte w nim ewentualne obciążenia.

Podstawa nabycia winna się znajdować w aktach księgi wieczystej, które znaleźć możemy w Sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą. Sprawdzenie księgi wieczystej i podstawy nabycia nieruchomości zabezpiecza przed nabyciem nieruchomości obciążonej dożywociem.

Polecamy także: Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Czy notariusz sprawdzi, czy nieruchomość jest obciążona jakimkolwiek z tych praw?

Zgodnie z prawem, przy podpisywaniu umowy (niezależnie od tego czy to będzie umowa przedwstępna sprzedaży czy ostateczna) notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz poinformować i pouczyć o skutkach prawnych, jakie mogą wywoływać dane wpisy.

Co zrobić, gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia?

Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę. Do dokonania takiej zamiany musi być spełniona przesłanka wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, które nie pozwalałyby na dalsze wykonywanie umowy. Nie jest jednak wskazane, jakie konkretnie są to przyczyny. Każda ze stron umowy, czy to dożywotnik czy właściciel nieruchomości, może wystąpić z żądaniem takiej zamiany. Ustawa przewiduje również w wyjątkowych sytuacjach rozwiązanie umowy dożywocia. Jednakże o tym, czy zaszły wyjątkowe okoliczności orzeka sąd.

Ponadto należy wskazać, że sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne. Obciążenie nieruchomości prawem osoby trzeciej – dożywociem lub służebnością osobistą mieszkania jest wadą prawną rzeczy. W sytuacji, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady, sprzedający nie ponosi odpowiedzialności.

Nabywcy nieruchomości obciążonej dożywociem nieujawnionym w księdze wieczystej, o ile nie wiedział o ich istnieniu przysługują następujące roszczenia:
• roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek wadliwego wykonania zobowiązania, wynikające z art. 471 kodeksu cywilnego;
• roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy na podstawie przepisów dotyczących rękojmi - art. 560 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia, według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.