REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Zakup mieszkania: uważaj na prawo dożywocia

Bartłomiej Wróblewski

REKLAMA

REKLAMA

Jeśli kupujesz mieszkanie, upewnij się, czy nie jest ono obciążone tzw. prawem dożywocia. Inaczej może się okazać, iż będziesz miał dodatkowego lokatora na utrzymaniu. Czym jest umowa dożywocia; gdzie można sprawdzić czy nieruchomość jest nią obciążona i jak się zabezpieczyć przed kupnem mieszkania z dodatkowym domownikiem? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz poniżej.

Co to jest umowa dożywocia?

REKLAMA

Umowa dożywocia uregulowana jest w art. 908 – 916 kodeksu cywilnego. W umowie tej właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, które w braku odmiennych uzgodnień między stronami obejmuje: przyjęcie uprawnionego jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnianie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie, jak również sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

REKLAMA

Zaznaczyć należy, że przedmiotem własności przenoszonej przy umowie dożywocia jest nieruchomość. Tak więc przedmiotem umowy dożywocia nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, gdyż jest ono ograniczonym prawem rzeczowym i mimo że jest zbywalne, nie może być traktowane jako prawo własności.

Następstwem przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest obciążenie tej nieruchomości prawem dożywocia, do którego stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych i wynikające z tej umowy obciążenia, wywierają skutki wobec wszystkich, a zatem nie tylko wobec stron umowy i osób bliskich zbywcy, na rzecz których prawo to zostało ustanowione.

Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej w dziale III. Wpis do księgi wieczystej prawa dożywocia powoduje tylko skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Wpis ten nie ma jednak charakteru konstytutywnego to znaczy dla powstania tego prawa nie jest konieczne jego ujawnienie. Ponadto nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem, nie może uchylić się od obowiązku wykonania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest w żaden sposób ograniczona i do zbycia takiej nieruchomości nie jest wymagana zgoda dożywotnika. Prawo dożywocia ciąży więc na każdorazowym właścicielu nieruchomości.

Gdzie można sprawdzić, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, jak zabezpieczyć się przed zakupem nieruchomości z dożywotnikiem?

Dla nieruchomości, które mogą być obciążone prawem dożywocia Sądy Rejonowe, Wydziały Ksiąg Wieczystych prowadzą księgi wieczyste. To właśnie księga wieczysta odzwierciedla stan prawny nieruchomości.

W związku z powyższym, wykazując należytą staranność w zabezpieczeniu swoich interesów, należałoby uzyskać odpis z księgi wieczystej. W tym celu należy wypełnić wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej i go opłacić, a następnie złożyć w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych Sądu, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości. Obecnie opłata sądowa za wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł, a za wydanie odpisu zupełnego – 60 zł.

Przeczytaj także: Księgi wieczyste w sieci - jak zachować prywatność

Istnieją dwa rodzaje odpisów z księgi: odpis zwykły i odpis zupełny. Odpis zwykły księgi wieczystej przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz ewentualnie zarejestrowane do księgi wzmianki o wnioskach. Natomiast odpis zupełny przedstawia ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wpisy wykreślone, jak również zarejestrowane wzmianki o wnioskach.

Należy podkreślić, iż wpis prawa dożywocia nie zawsze musi być ujawniony w księdze wieczystej.

Jednakże (zgodnie z prawem o notariacie) notariusz, sporządzający akt notarialny, jest zobowiązany zamieścić w akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest także obowiązany przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych, wypis aktu notarialnego, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie trzech dni od sporządzenia aktu.

W związku z powyższym wpis w księdze wieczystej obciążeń, wynikających z prawa dożywocia lub służebności powinien być ujawniony.

REKLAMA

Należy jednak wskazać, iż ustawa prawo o notariacie jest ustawą z dnia 14 lutego 1991 roku i przed wejściem tej ustawy w życie notariusze opierali się jedynie na Kodeksie cywilnym, z którego nie wynikał obowiązek złożenia wniosku do Sądu o wpis prawa dożywocia. Zatem sama księga wieczysta może nie odzwierciedlać w pełni stanu prawnego nieruchomości. Dlatego też niezbędne jest również sprawdzenie podstawy nabycia nieruchomości. Najczęściej podstawą nabycia jest akt notarialny. Z jego treści możemy wyczytać postanowienia umowy oraz zawarte w nim ewentualne obciążenia.

Podstawa nabycia winna się znajdować w aktach księgi wieczystej, które znaleźć możemy w Sądzie prowadzącym daną księgę wieczystą. Sprawdzenie księgi wieczystej i podstawy nabycia nieruchomości zabezpiecza przed nabyciem nieruchomości obciążonej dożywociem.

Polecamy także: Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

Czy notariusz sprawdzi, czy nieruchomość jest obciążona jakimkolwiek z tych praw?

Zgodnie z prawem, przy podpisywaniu umowy (niezależnie od tego czy to będzie umowa przedwstępna sprzedaży czy ostateczna) notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz poinformować i pouczyć o skutkach prawnych, jakie mogą wywoływać dane wpisy.

Co zrobić, gdy już kupi się mieszkanie obciążone prawem dożywocia?

Jeśli już nabędzie się nieruchomość obciążoną prawem dożywocia istnieje możliwość zamiany prawa dożywocia na rentę. Do dokonania takiej zamiany musi być spełniona przesłanka wytworzenia się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, które nie pozwalałyby na dalsze wykonywanie umowy. Nie jest jednak wskazane, jakie konkretnie są to przyczyny. Każda ze stron umowy, czy to dożywotnik czy właściciel nieruchomości, może wystąpić z żądaniem takiej zamiany. Ustawa przewiduje również w wyjątkowych sytuacjach rozwiązanie umowy dożywocia. Jednakże o tym, czy zaszły wyjątkowe okoliczności orzeka sąd.

Ponadto należy wskazać, że sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne. Obciążenie nieruchomości prawem osoby trzeciej – dożywociem lub służebnością osobistą mieszkania jest wadą prawną rzeczy. W sytuacji, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady, sprzedający nie ponosi odpowiedzialności.

Nabywcy nieruchomości obciążonej dożywociem nieujawnionym w księdze wieczystej, o ile nie wiedział o ich istnieniu przysługują następujące roszczenia:
• roszczenie o naprawienie szkody powstałej na skutek wadliwego wykonania zobowiązania, wynikające z art. 471 kodeksu cywilnego;
• roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy na podstawie przepisów dotyczących rękojmi - art. 560 §1 i 2 kodeksu cywilnego. Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia, według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    KPO: Od 6 maja 2024 r. można składać wnioski na dotacje dla branży HoReCa - hotelarskiej, gastronomicznej, cateringowej, turystycznej i hotelarskiej

    Nabór wniosków na dotacje dla branży hotelarskiej, gastronomicznej i cateringowej oraz turystycznej i kulturalnej w ramach Krajowego Planu Odbudowy ogłoszono w kwietniu 2024 r. Wnioski będzie można składać od 6 maja 2024 r. do 5 czerwca 2024 r.

    Ile pracuje mikro- i mały przedsiębiorca? 40-60 godzin tygodniowo, bez zwolnień lekarskich i urlopów

    Przeciętny mikroprzedsiębiorca poświęca dużo więcej czasu na pracę niż przeciętny pracownik etatowy. Wielu przedsiębiorców nie korzysta ze zwolnień lekarskich i nie było na żadnym urlopie. Chociaż mikroprzedsiębiorcy zwykle zarabiają na poziomie średniej krajowej albo trochę więcej, to są zdecydowanie bardziej oszczędni niż większość Polaków.

    Duży wzrost cyberataków na świecie!

    Aż 28 proc. O tyle procent wzrosła liczba ataków cyberprzestępców. Hakerzy stawiają także na naukę i badania oraz sektor administracyjno-wojskowy. W Europie liczba ataków ransomware wzrosła o 64 proc. Jest się czego obawiać. 

    Nie zrobisz zakupów w swoim ulubionym sklepie osiedlowym, bo powrót VAT na żywność doprowadzi go do bankructwa

    Po ponad dwóch latach przerwy powrócił 5-procentowy VAT na żywność. Sieci dyskontów, które toczą wojnę o klientów, kuszą obietnicą, że cen nie podniosą, bo podatek wezmą na siebie. Korzystna dla klientów zapowiedź może okazać się zabójcza dla i tak słabnących i znikających z rynku małych sklepów.

    REKLAMA

    Windykacja należności krok po kroku

    Windykacja należności krok po kroku czyli jak odzyskać swoje pieniądze? Pierwszym krokiem jest windykacja przedsądowa. Co zrobić, aby windykacja była skuteczna już na tym etapie?

    Praca tymczasowa: Liczy się wynagrodzenie, lokalizacja miejsca pracy, czas trwania rekrutacji i szansa na stałą pracę

    Praca tymczasowa to nie tylko opcja dla studentów – najwięcej pracowników stanowią osoby w przedziale wiekowym 25-44 lata. Pracownicy tymczasowi przy wyborze oferty pracy najczęściej zwracają uwagę na wysokość wynagrodzenia, lokalizację miejsca pracy oraz szansę na stałe zatrudnienie, a także szybkość procesu rekrutacji.

    Uwaga! Zbyt częste zmienianie hasła ułatwia cyberataki

    Czy trzeba zmieniać hasło co miesiąc? Okazuje się, że zbyt częsta zmiana hasła ułatwia cyberataki. Wskazania do zmiany hasła przez pracowników po czasie od 30 do 90 dni powinny się zmienić. Kiedy zmiana hasła jest konieczna?

    Cyfrowa współpraca księgowych i przedsiębiorców

    Postęp w zakresie rozwiązań technologicznych oraz innowacje w sposobie komunikacji pomiędzy urzędami i podmiotami zmieniają sposób prowadzenia przedsiębiorstw - w szczególności małych i mikrofirm. Równocześnie szybka adopcja rozwiązań technologicznych sprawia, że cyfryzacja sektora publicznego - także na linii obywatel - urząd w kontekście przykładowo cyfrowych rozliczeń podatkowych – nabiera rozpędu i będzie coraz intensywniej dotykać również inne powiązane z nią sektory i branże. 

    REKLAMA

    Jak hakerzy wyciągają nasze dane? Uważaj na aktualizacje!

    Hakerzy nie próżnują i wciąż szukają nowych sposobów na wyciągnięcie danych. Wykorzystują pliki wirtualnego dysku twardego (VHD) do dostarczania wirusa - trojana zdalnego dostępu (RAT) Remcos. W Polsce szczególnie groźne są fałszywe aktualizacje. 

    Firmy przemysłowe stawiają na AI

    Większość firm (83 proc.) z sektora przemysłowego planuje zainwestować w sztuczną inteligencję w 2024 r. Tak wynika z najnowszego raportu "State of Smart Manufacturing". 

    REKLAMA