Od przyszłego roku nie będzie ryczałtu przy najmie

Natomiast już od 2007 roku z systemu podatkowego zniknie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a wraz z nim możliwość dogodnego opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i tym podobnych umów. Likwidacja dotyczy zarówno ryczałtu od przychodów z najmu uzyskiwanego w ramach działalności gospodarczej, jak i najmu uzyskiwanego poza tą działalnością.

Nie tylko opodatkowani ryczałtem podatnicy uzyskujący przychody z najmu zostaną pozbawieni tej formy opodatkowania, ale i pozostali podatnicy, którzy cieszyli się z tej uproszczonej formy płacenia podatku dochodowego.

W zamian resort proponuje możliwość opodatkowania dochodu na zasadach ogólnych lub według 19-proc. podatku liniowego.

Podatnicy, dla których najem stanowi działalność gospodarczą, będą mogli wybrać pomiędzy opłacaniem podatku według skali 19, 30 i 40 proc. a 19-proc. podatkiem liniowym. Skala w wysokości 18 i 30 proc. ma mieć zastosowanie dopiero do dochodów za 2009 rok.

Zamiast ewidencji przychodów, w której podatnik wpisywał przychód do opodatkowania, wprowadza się dla prowadzących działalność gospodarczą uproszczoną podatkową księgę przychodów i rozchodów. Będzie to możliwe u podatników będących osobami fizycznymi, spółkami cywilnymi osób fizycznych, spółkami jawnymi osób fizycznych oraz spółkami partnerskimi wykonującymi działalność gospodarczą, jeżeli ich przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 250 000 euro.

Preferencje, które miały osoby opłacające ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą, w postaci mniejszej stawki procentowej, nie znikną do końca w nowej wersji opodatkowania podatkiem dochodowym. Przewidziano możliwość wyboru przez osoby osiągające przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy i innych podobnych umów zawieranych nie w ramach działalności gospodarczej ryczałtowych kosztów uzyskania przychodów.

Proponuje się ustalenie ryczałtowych kosztów uzyskania przychodów w wysokości 30 proc. uzyskanego przychodu. W obecnym stanie prawnym osoba fizyczna (wynajmujący poza działalnością gospodarczą) ma możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu i umów o podobnym charakterze, tj. na ogólnych zasadach według progresywnej skali podatkowej albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana polega na wprowadzeniu 30-proc. ryczałtowych kosztów uzyskania przychodów z tytułu umowy najmu. O wyborze tych kosztów będzie decydował podatnik.

Będzie to alternatywa do ustalania dochodu z tego tytułu z uwzględnieniem kosztów faktycznie poniesionych.

Wprowadzono też szczególny tryb ustalania dochodu z najmu i umów o podobnym charakterze w przypadku podatników, którzy wybrali do obliczenia dochodu z tego tytułu 30-proc. zryczałtowane koszty uzyskania przychodu (zamiast faktycznie poniesionych). U nich dochodem do opodatkowania będzie przychód pomniejszony o 30-proc. zryczałtowane koszty jego uzyskania.

W proponowanych zmianach wprowadzono przepis przejściowy regulujący sytuację podatników, którzy na dzień 31 grudnia 2006 r. korzystali z opodatkowania pozarolniczej działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Określono, że podatnicy, którzy w terminie do 20 stycznia 2007 r. nie wybiorą opodatkowania według 19-proc. stawki podatku, będą opodatkowani na ogólnych zasadach według progresywnej skali podatkowej.

Podobnie określono wymóg złożenia oświadczenia dla podatników, którzy na dzień 31 grudnia 2006 r. korzystali z opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym przychodów z najmu lub z umów o podobnym charakterze. Jeżeli podatnicy ci, w terminie do 20 stycznia 2007 r. nie złożą oświadczenia o ustalaniu kosztów uzyskania przychodów z tych tytułów w sposób ryczałtowy (30 proc. przychodu), dochód do opodatkowania będzie ustalany z uwzględnieniem kosztów rzeczywistych.

PRZYKŁAD Podatnik wynajmuje mieszkanie studentom od początku 2005 roku. Osiąga przychody z tytułu umowy najmu, która nie była zawarta w ramach działalności gospodarczej. Do tej pory złożył raz, 20 stycznia 2005 roku, oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i za 2005 i 2006 rok był opodatkowany ryczałtem. Od 2007 roku nie będzie już opodatkowany ryczałtem, ale według zasad ogólnych. Jednak chcąc skorzystać z ryczałtowych 30-proc. kosztów uzyskania przychodów z najmu musi złożyć do 20 stycznia 2007 r. w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze takich kosztów. W przypadku niezłożenia oświadczenia będzie rozliczał najem według skali progresywnej 19, 30 i 40 proc. biorąc za podstawę faktycznie poniesione koszty.

Bogdan Świąder