Zamiana mieszkań - jakie będą koszty?

Meta title: Jakie są uboczne koszty zamiany mieszkań?

Meta description: Zamiana mieszkań to dość skomplikowana transakcja. Sprawdzamy, jak wysokie mogą być jej dodatkowe koszty (związane np. z podatkami i taksą notarialną).

Osoba zamierzająca pozbyć się aktualnego mieszkania, zwykle oczekuje w zamian tylko ustalonej sumy pieniędzy. Część takich środków może zostać wykorzystana do spłaty kredytu mieszkaniowego. Niekiedy mamy jednak do czynienia z zupełnie inną sytuacją. Chodzi o zamianę jednego lokalu na inne mieszkanie. Zamiana mieszkań to rozwiązanie, które może rozważać na przykład starsza osoba ponosząca spore koszty utrzymania dużego lokalu. Jeżeli taki sprzedawca znajdzie interesujące go lokum, a właściciel mniejszego mieszkania uzna aktualne „M” seniora za dobry wybór, to można zawrzeć umowę zamiany. Taka umowa zawierana w formie aktu notarialnego pozwala na szybkie (jednoczesne) załatwienie kwestii związanej ze sprzedażą i zakupem lokum. Warto pamiętać, że zamiana mieszkań podobnie jak sprzedaż lokalu, wiąże się z pewnymi kosztami transakcyjnymi. Postanowiliśmy sprawdzić, jaką wysokość mogą mieć takie koszty.

Taksa notarialna dotyczy również zamiany mieszkań …

Artykuł 158 kodeksu cywilnego wskazuje, że każda umowa przenosząca własność nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Właśnie dlatego strony zawierające umowę zamiany mieszkań, niestety nie unikną kosztów związanych z taksą (wynagrodzeniem notariusza). Na całe szczęście, takie koszty można negocjować z notariuszami i wybrać ofertę, która będzie najbardziej atrakcyjna cenowo. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564) określa jedynie górne limity taksy związanej m.in. z zamianą mieszkań. Zgodnie ze wspomnianym rozporządzeniem, maksymalne wynagrodzenie dla notariusza za przygotowanie aktu dotyczącego zamiany mieszkań wynosi:

• wartość droższego mieszkania od 30 000 zł do 60 000 zł = (710 zł + 1,00% od nadwyżki powyżej 30 000 zł) + 23,00% VAT
• wartość droższego mieszkania od 60 000 zł do 1 000 000 zł = (1010 zł + 0,40% od nadwyżki powyżej 60 000 zł) + 23,00% VAT
• wartość droższego mieszkania od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł = (4770 zł + 0,20% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł) + 23,00% VAT

Leszek Markiewicz zwraca uwagę, że w przypadku samej sprzedaży lokalu mieszkalnego (bez zamiany), taksa notarialna naliczana od wartości jednego „M” wynosi połowę powyższych stawek. Można zatem stwierdzić, że zamiana mieszkań skutkuje podwojeniem maksymalnego wynagrodzenia dla notariusza. Na całe szczęście, strony umowy dotyczącej zamiany lokali zwykle dzielą ponoszone koszty notarialne „po połowie”.

Warto podkreślić, że notariusz pobierze również wynagrodzenie za sporządzenie odpisów aktu notarialnego. „Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. mówi, że maksymalna stawka za każdą rozpoczętą stronę odpisu (min. 25 wierszy) wynosi 6,00 zł. Do tej kwoty również trzeba dodać 23,00% podatku VAT” - informuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Strony umowy nie unikną dwuprocentowego podatku

Koszty notarialne niestety nie będą jedynym dodatkowym obciążeniem dla stron umowy, które interesuje zamiana mieszkań. Taka umowa zawierana przez dwie osoby fizyczne, praktycznie zawsze przewiduje zamianę używanych lokali. Właśnie dlatego notariusz będzie musiał naliczyć i odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). „Warto wiedzieć, że zamiana mieszkań skutkuje zastosowaniem standardowej stawki takiej daniny dotyczącej nieruchomości (2,00%)” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Co ważne, w przypadku zamiany lokali podstawą do naliczenia dwuprocentowej stawki PCC jest różnica wartości rynkowej mieszkań. To stanowi sporą preferencję podatkową w stosunku do sprzedaży używanego mieszkania. Nabywca takiego lokalu musi bowiem uiścić podatek PCC (2,00%) naliczony przez notariusza od całej wartości „M”. Kolejna różnica wynika z faktu, że przy umowie zamiany mieszkań obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych obciąża obydwie strony transakcji (zobacz art. 4 punkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 Nr 86 poz. 959). „Zamiana mieszkań powoduje solidarną odpowiedzialność podatkową stron umowy (tzn. każda osoba odpowiada za należny podatek do jego pełnej wysokości)” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Trzeba podkreślić, że zamiana mieszkań nie wyklucza ewentualnych obowiązków wobec fiskusa związanych z podatkiem PIT. Osoba sprzedająca (zamieniająca) lokal przed upływem pięcioletniego terminu od jego nabycia, będzie musiała liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego o stawce 19% (o ile nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej). „Warto pamiętać, że termin wynoszący 5 lat jest naliczany dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zamienianej nieruchomości” - przypomina Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Opłaty sądowe stanowią dodatkowy koszt zamiany „M”

W kontekście ubocznych kosztów, jakie pociąga za sobą zamiana mieszkań, nie można również zapominać o opłatach sądowych. Na całe szczęście, takie opłaty będą generowały o wiele mniejszy koszt niż na przykład taksa notarialna lub podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Mowa o sądowych opłatach za wpis nowego prawa własności do księgi wieczystej (2 x 200 zł). Podział kosztów sądowych (2 x 200 zł) „po połowie” wydaje się najbardziej sprawiedliwym rozwiązaniem. Koszty sądowe będą większe, jeżeli zamiana mieszkań wiąże się z równoczesnym przeniesieniem hipoteki na drugi lokal. „Takie sytuacje są jednak dość rzadkie w praktyce, bo bank musi zgodzić się na zamianę mieszkania zabezpieczającego spłatę kredytu” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl