Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Do konsultacji trafił pod koniec października 2021 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotem zmian jest modyfikacja obowiązujących regulacji dotyczących odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Zdaniem eksperta Business Centre Club sam deklarowany cel projektu zasługuje na aprobatę jednak analiza szczegółowych postanowień prowadzi do wniosku, że cel ten nie zostaje zrealizowany.

Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - jaki jest cel nowelizacji?

Proponowane rozwiązania nie stanowią adekwatnej reakcji na problemy – takie jak pomijanie dodatkowych kosztów właściciela przy wywłaszczaniu, uniemożliwienie prowadzenia działalności lub nabycia nieruchomości alternatywnej, czy wreszcie upadłości. Remedium na powyższe miałoby być przede wszystkim odejście od tzw. zasady korzyści przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Trudno oprzeć się wrażeniu, że proponowana zmiana nie ma faktycznie na celu poprawy sytuacji właścicieli wywłaszczanych nieruchomości, ale poprawę sytuacji budżetu Państwa (względnie jednostek samorządu terytorialnego) dokonujących wywłaszczeń poprzez pozbawienie możliwości uzyskania należnych odszkodowań właścicielom gruntów rolnych wywłaszczanych na potrzeby publiczne (np. infrastrukturalne), czy też, co wydaje się nieprzypadkowe, na potrzeby budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Uchylenie zasady korzyści

Negatywnie należy ocenić zaproponowaną zmianę art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez uchylenie tych przepisów i dodanie skorelowanego z tą zmianą ust. 1a do art. 130 u.g.n. Konsekwencją powyższej zmiany ma być uniezależnienie wyceny nieruchomości od planowanego przeznaczenia nieruchomości tj. celu wywłaszczenia, a zatem rezygnacja z dotychczasowej zasady korzyści. Zaproponowane rozwiązanie jest wysoce niekorzystne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, a w szczególności przedsiębiorców, dla których aktualny w danej chwili (na moment wywłaszczenia) sposób wykorzystywania danej nieruchomości może nie być elementem docelowym, lecz jedynie przejściowym – przykładowo w związku z planowanymi inwestycjami przez okres pozyskiwania na nie środków. W zaproponowanym brzmieniu takie docelowe przeznaczenie – na przykład zabudowa wielorodzinna dopuszczalna przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub wręcz nawet przez uzyskaną przez właściciela-inwestora decyzję o warunkach zabudowy na wczesnym etapie inwestycji) lecz jeszcze niezrealizowana – miałaby być całkowicie pomijana przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalania odszkodowania. W powyższym przypadku w dużej liczbie spraw takie nieruchomości mogłyby zostać potraktowane po prostu jako nieużytki – i w ten sposób wycenione, co całkowicie nie odpowiadałoby ich realnej wartości rynkowej. W konsekwencji mogłoby dochodzić do rażącego pokrzywdzenia właścicieli nieruchomości wywłaszczanych poprzez istotne zaniżenie przyznawanego odszkodowania.

Podwyższenie przyznawanego odszkodowania

Zasadniczo pozytywnie należy ocenić proponowaną zmianę art. 134 i art. 134a u.g.n. w postaci możliwości przyznania odszkodowania przewyższającego wartość wywłaszczanej nieruchomości. Zgodzić się można z uzasadnieniem projektu, że w takim wypadku nie będzie dochodzić do przysporzenia po stronie właściciela bowiem podwyższone odszkodowanie de facto stanowić będzie rekompensatę ponoszonych przez właściciela kosztów. Niemniej jednak i w odniesieniu do tej regulacji doszło do istotnej nieprawidłowości polegającej na pominięciu okoliczności, że takie podwyższenie odszkodowania może zostać uznane za pomoc publiczną. Mając na uwadze, że nieruchomości stanowią zasadniczo istotny i wartościowy składnik majątkowy, trudno byłoby bronić poglądu o możliwości stosowania w takim wypadku norm dotyczących pomocy publicznej de minimis z uwagi na prawdopodobne przekroczenia progów tej pomocy. Nadto wykluczeni z tego dodatku mogliby być przedsiębiorcy, którzy we wcześniejszym okresie korzystali już z pomocy publicznej – chociażby przyznawanej w związku ze zwalczaniem i zapobieganiem epidemii koronawirusa SARS-CoV-2.

Kierunkowo proponowana zmiana może być oceniona pozytywnie, ale wymaga głębokiego przeformułowania i ponownego opracowania celem uniknięcia kwalifikacji takiego odszkodowania jako pomocy publicznej – w szczególności być może poprzez powiązanie wprost z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez właścicieli, rekompensowanymi takim podwyższonym odszkodowaniem.

Powiązanie uprawnień z liczbą zameldowanych osób na pobyt stały.

Całkowicie niezrozumiałym i nieuzasadnionym jest powiązanie możliwości wypłaty podwyższonego odszkodowania z zameldowaniem w danym miejscu na pobyt stały przez okres co najmniej roku. Meldunek jest obowiązkiem administracyjnoprawnym, wobec w praktyce z dużym prawdopodobieństwem można domniemywać, że nie jest wykonywany a dane meldunkowe nie odpowiadają rzeczywistemu miejscu zamieszkania. Powiązanie z meldunkiem całkowicie pomija sytuację podmiotów i osób mających miejsce zamieszkania w innym miejscu a wykorzystujących daną nieruchomość w innych celach (np. zarobkowych) albo nawet w celach mieszkalnych, ale nie na pobyt stały (w szczególności – domki letniskowe) lub wreszcie w celach mieszkalnych innych osób (np. w drodze wynajmu). W projekcie nowelizacji podmioty i osoby miałyby dyskryminowane i „ukarane” za brak zameldowania w danym miejscu poprzez obniżenie przyznawanego im odszkodowania. Może to być sprzeczne z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa rozumianą jako traktowanie w tożsamy sposób osób znajdujących się w takiej samej sytuacji prawnej. Zgodnie bowiem z projektem w tej samej sytuacji wywłaszczenia takiej samej nieruchomości, nawet na taki sam cel i w takim samym miejscu, sytuacja prawna właścicieli (a więc i wysokość odszkodowania) miałaby różnić się z uwagi na niezwiązane z wywłaszczeniem okoliczności (tj. okoliczność faktyczną zameldowania lub nie w danym miejscu, albo wreszcie nawet z uwagi na brak możliwości zameldowania – jeśli właścicielem nieruchomości jest chociażby osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej ale wyposażona w zdolność prawną, której nawet jedyny wspólnik i jedyny reprezentant faktycznie zamieszkuje w danym miejscu i prowadzi tam działalność).

Podsumowując: projekt nowelizacji zasługuje w przeważającej części na skrajnie negatywną ocenę. Deklarowane w uzasadnieniu cele i wartości konstytucyjne nie są realizowane i chronione. Trudno nie odnieść wrażenia, że projekt przedstawiany jako pozytywna zmiana dla właścicieli nieruchomości wywłaszczanych ma być w istocie środkiem do poprawy stanu finansów publicznych poprzez wykluczenie możliwości uzyskiwania należnego odszkodowania uwzględniającego przeznaczenie nieruchomości. Pod pozorem dobrych zmian w postaci podwyższenia odszkodowania o wskaźnik procentowy usiłuje się dokonać całkowitego i negatywnego przewrotu w zasadach ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości. Efektem tych zmian, nie będzie poprawa sytuacji właścicieli dotkniętych wywłaszczeniami, ale znaczące jej pogorszenie poprzez znaczne ograniczenie wysokości przyznawanych odszkodowań.

dr Łukasz Bernatowicz, wiceprezes BCC

Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź >>
Komplet Polski Ład - Jak przygotować się do zmian 2022 PREMIUM
Komplet Polski Ład - Jak przygotować się do zmian 2022 PREMIUM
Tylko teraz
349,00 zł
614,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    3 gru 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Biurowiec przed zimą - co trzeba zrobić?
    Biurowiec przed zimą. Kontroli specjalistów wymaga cały budynek – od instalacji do podgrzewania zjazdów do garaży czy zewnętrznych kranów serwisowych, po wieże chłodnicze na dachach. Profesjonalne i kompetentne zarządzanie obiektem pozwala na oszczędności, np. w zużyciu energii i zwiększeniu wydajności systemów w budynku. Wykonanie wszystkich niezbędnych prac jest kluczowe nie tylko dla bezpieczeństwa i komfortu użytkowników, ale jest również wymagane przez ubezpieczycieli. Brak takich działań może skutkować odmową wypłaty odszkodowania.
    Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt)
    Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zapłacimy często mniej niż za nowe mieszkanie od dewelopera. Ale warto mieć świadomość, że cena to nie wszystkie wydatki. Jakie koszty musi ponieść kupujący używane mieszkanie na rynku wtórnym?
    Ilu młodych, dorosłych Polaków mieszka z rodzicami?
    Ilu młodych, dorosłych Polaków mieszka z rodzicami? O 172 tys. osób wzrosła w ciągu roku liczba dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami. Problem ten dotyczy 47,5% rodaków w wieku 25-34 – wynika z danych Eurostatu. Tak źle jeszcze nie było. Sytuację poprawić może program kredytów bez wkładu własnego.
    Warunki techniczne budynków – projekt nowelizacji rozporządzenia wymaga doprecyzowania
    Warunki techniczne budynków. W połowie listopada 2021 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło do konsultacji publicznych projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie Atlasa – producenta materiałów chemii budowlanej – zmiany mają słuszny kierunek, niektóre (nieliczne) zapisy wymagają uściślenia lub doprecyzowania.
    Co zamiast glazury w łazience i kuchni? Farba, szkło, tapeta, blacha, kamień, beton, drewno?
    Co zamiast glazury w łazience i kuchni? Płytki na ścianach w łazience czy nad blatem w kuchni to praktyczne, ale standardowe rozwiązanie. A gdyby je tak zastąpić innym materiałem? Sprawdźmy, jakie mamy możliwości i co będzie dla nas przysłowiowym strzałem w dziesiątkę. Niezależnie na jaką opcję się zdecydujemy, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim to, że okładzina na ścianę w kuchni i łazience powinna być odporna na zawilgocenie oraz na różnego rodzaju zaplamienia.
    Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?
    Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć? Mieszkania w Polsce zdrożały w ciągu roku o ponad 10% - wynika z nowych danych NBP. Wzrosty powinny spowolnić – jeśli np. rządowi uda się batalia z funduszami kupującymi mieszkania na wynajem, a podwyżki stóp procentowych ograniczą akcję kredytową.
    Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
    Najem okazjonalny funkcjonuje w naszej przestrzeni prawnej od ponad 10 lat. I choć od dawna jest dostępny, to wciąż tylko część wynajmujących korzysta z tego rozwiązania. Czy to brak wiedzy, czy może chęć zaoszczędzenia albo pewność “że u mnie nic się nie wydarzy” są powodem takiego stanu rzeczy? Warto przeanalizować instytucję najmu okazjonalnego i rozważyć, czy warto stosować to rozwiązanie.
    Polski Ład. Zmiany w rozliczaniu przychodów z najmu
    Polski Ład wprowadza poważne zmiany w rozliczaniu przychodów z najmu lokali mieszkalnych. Część przepisów zacznie obowiązywać już od 1 stycznia 2022 roku, a w pełni nowe rozwiązania wejdą w życie w roku 2023.
    Urszula Szabłowska: Mikroapartamenty to przejaw psucia rynku nieruchomości [PODCAST]
    Jakie warunki, zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, musi spełniać mieszkanie? Jaka powierzchnia jest niezbędna do zapewnienia komfortu życia? Z czego wynikają tak wysokie ceny mieszkań w Polsce?
    Kredyty hipoteczne w listopadzie 2021 r. - raty wzrosły, zdolność kredytowa spadła
    Kredyty hipoteczne - wysokość rat i zdolność kredytowa. O 140 zł wzrosła lub lada moment wzrośnie przeciętna rata złotowego kredytu mieszkaniowego po ostatnich dwóch podwyżkach stóp procentowych. Przy droższych kredytach w dół poszła też zdolność kredytowa – przeciętnie o około 100 tys. zł.
    Zamiana wskaźnika LIBOR na SARON - skarga w TSUE
    Zamiana wskaźnika LIBOR na SARON. Frankowiczka (kredytobiorczyni kredytu we frankach szwajcarskich) złożyła do TSUE skargę na rozporządzenie KE dotyczące zamiany w umowach o kredyt frankowy wskaźnika pozwalającego wyliczyć oprocentowanie z LIBOR-u na SARON - poinformowano 25 listopada 2021 r. na konferencji prasowej.
    Pory roku - daty
    Pory roku - kiedy wypadają w Polsce? Oto daty początkowe i końcowe pór roku. Można wyróżnić kalendarzowe, astronomiczne, meteorologiczne, termiczne i fenologiczne pory roku. Jak się różnią?
    Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu
    Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu. Okazjonalny najem będzie się cechował czynszową swobodą jeśli właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Strony w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, mogą swobodnie ustalać umowne zasady podwyższania czynszu. W wyjątkowych przypadkach, właściciel mieszkania może zostać oskarżony o czynszowy wyzysk w myśl art. 388 kodeksu cywilnego.
    Drzwi wejściowe do mieszkania - jakie wybrać?
    Drzwi wejściowe (frontowe) to wizytówka naszego domu i mieszkania. Powinny być nie tylko ładne i trwałe, ale również wyposażone w skuteczne rozwiązania przeciwwłamaniowe, by zapewnić domownikom bezpieczeństwo i chronić mienie przed kradzieżą. Na rynku są też dostępne zamki elektroniczne obsługiwane za pomocą smartfona. Wtedy aplikacja pokaże właścicielowi, czy np. dziecko zamknęło drzwi wychodząc do szkoły.
    Rośnie popyt na budynki i budowle z drewna. Czy CLT zmieni otaczający nas świat?
    Jak grzyby po deszczu, na całym świecie wyrastają kolejne drewniane osiedla, wieżowce, szkoły, mosty czy hale sportowe. Wiele z nich to swoiste dzieła sztuki architektonicznej. Cywilizacja wraca do naturalnego materiału łączącego tradycję z nowoczesną technologią. Nie jest to żadną fanaberią wąskiej grupy naukowców lub wizjonerów, ale dynamicznie rosnący sektor rynku, wspierany przez najważniejszych światowych decydentów i pozytywnie postrzegany społecznie.
    Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych – wymogi i zasady
    Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych. W przypadku budynków mieszkalnych, zachowanie odpowiednich standardów technicznych jest szczególnie ważne ze względu na ich stałe zasiedlenie przez ludzi. Stanem technicznym budynku najbardziej powinni być zainteresowani jego właściciele lub współwłaściciele. Mimo tego, obowiązujące przepisy zawierają pewne wytyczne związane z przeglądami budynków jednorodzinnych oraz wielorodzinnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się tym ważnym przepisom. Okazuje się, że mogą być one istotne nawet w kontekście ubezpieczeniowym.
    Czad - cichy zabójca. Jak uchronić się przed zatruciem tlenkiem węgla?
    Czad (tlenek węgla) - jak uchronić się przed zatruciem? Początek sezonu grzewczego oznacza również podwyższone ryzyko zatrucia tlenkiem węgla. Ten związek chemiczny potocznie nazywany czadem, co roku jest odpowiedzialny za kilkadziesiąt zgonów. Badanie SW Research na zlecenie Netatmo wykazało, że świadomość zagrożenia wynikającego z zatrucia czadem jest wśród Polaków powszechna, ale wciąż jest jeszcze sporo do zrobienia.
    Wynajem mieszkania dla pracownika – rynek pracy stymuluje rynek najmu mieszkań
    Wynajem mieszkania dla pracownika. Rosnący popyt na rynku pracy sprawia, że aby trafić w najważniejsze potrzeby potencjalnych kandydatów, firmy muszą zaoferować coś więcej niż biurko, przyzwoite wynagrodzenie i podstawowe benefity. Młodzi, wykwalifikowani specjaliści, ceniący sobie elastyczność i gotowi do przenoszenia się z miejsca na miejsce, wpływają na rozwój rynku najmu.
    Fundusze inwestycyjne a polski rynek mieszkaniowy – jakie regulacje trzeba wprowadzić
    Rola europejskich i globalnych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku mieszkaniowym rośnie i będzie rosła. Fundusze inwestycyjne i inni inwestorzy instytucjonalni mogą mieć kluczowy wpływ na rynek, powodować wzrost cen mieszkań i stawek czynszów. Jak uregulować rynek mieszkaniowy zanim sytuacja wywie się spod kontroli? Postulaty legislacyjne w tym zakresie znalazły się w raporcie "Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy - Rekomendacje dla Polski", przygotowanym przez HRE Think Tank. Rekomendacje te zostały przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego.
    Dofinansowanie do lasów prywatnych - wnioski od 22 listopada 2021 r.
    Dofinansowanie do lasów prywatnych. 22 listopada 2021 r. ARiMR rozpoczyna przyjmowanie wniosków od zainteresowanych inwestowaniem w lasy. Pomoc dostępna w ramach „Wsparcia na inwestycje zwiększające odporność ekosystemów leśnych i ich wartość dla środowiska” finansowana jest z budżetu PROW 2014-2020 i można się o nią starać do końca 2021 roku.
    Zakaz polowań na prywatnej nieruchomości - jak to zrobić?
    Zakaz polowań na prywatnej nieruchomości. Artykuł 27b Prawa łowieckiego umożliwia właścicielowi nieruchomości złożenie przed starostą oświadczenia o zakazie polowania na swoim terenie.
    Gdzie powstają nowe powierzchnie magazynowe w Polsce?
    Nowe powierzchnie magazynowe w Polsce. W całym kraju z kwartału na kwartał powstaje coraz więcej magazynów, dzięki czemu pod względem zasobów w budowie Polska plasuje się już na drugim miejscu w Europie. Na nasz rynek wchodzą również nowi gracze.
    Modele organizacji pracy biurowej: satelitarny, agory, hybrydowy, zdalny, stacjonarny
    Jakie modele organizacji pracy biurowej będą wykorzystywane najczęściej w najbliższej przyszłości? Dla kogo najbardziej przydatny będzie model satelitarny, model agory, a dla kogo model hybrydowy, zdalny, czy stacjonarny? Jakie są wady i zalety poszczególnych modeli?
    Jaki wpływ na sprzedaż mieszkań mają podwyżki stóp procentowych?
    Podwyżka stóp procentowych a nieruchomości. Jak podwyżki stóp procentowych wpływają na rynek nieruchomości? Czy spada zainteresowanie zakupem lokali w realizowanych projektach? Jaka część klientów deweloperów kupuje na kredyt? Czy mają teraz trudności z uzyskaniem finansowania?
    Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
    Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Do konsultacji trafił pod koniec października 2021 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotem zmian jest modyfikacja obowiązujących regulacji dotyczących odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Zdaniem eksperta Business Centre Club sam deklarowany cel projektu zasługuje na aprobatę jednak analiza szczegółowych postanowień prowadzi do wniosku, że cel ten nie zostaje zrealizowany.