Średni standard mieszkania – czyli jaki?

Standardy mieszkań

Poza licznymi dodatkowymi podziałami, w nomenklaturze używanych mieszkań najczęściej stosuje się podział na trzy podstawowe grupy, które odzwierciedlają standard lokali. Najbardziej powszechne są oferty, których stan techniczny pozwala na wprowadzenie się bez większych dodatkowych inwestycji (standard normalny/średni/do wprowadzenia). Trzymając się zasady, że na rynku wtórnym nie znajdziemy mieszkania idealnego, opis ten może oznaczać, że oprócz odmalowania i kilku niewielkich napraw mieszkanie jest gotowe do zamieszkania. Takie mieszkanie z reguły nie wymaga dodatkowego zaangażowania remontowego polegającego na wymianie podłóg czy stolarki okiennej, a ewentualne niewielkie prace remontowe są pochodną codziennej eksploatacji mieszkania.

Przeciwnością wyżej wymienionego standardu są mieszkania określane jako „do remontu” (gruntownego remontu) lub „do wykończenia”. Pojawienie się w opisie tego typu określeń sugeruje, że możemy mieć do czynienia z mieszkaniem w standardzie podstawowym, np. z lat 70-tych, które kwalifikuje się do kompleksowego remontu, mieszkania od dawna nieremontowanego, poddanego dewastacji, ewentualnie w tzw. stanie deweloperskim, bez białego montażu, wymagającego dostosowania do funkcji mieszkalnych.

Zobacz także: Wynajmuj mieszkanie z głową

Ostatnią grupę stanowią oferty mieszkań o podwyższonym standardzie. W ramach takiego kryterium może chodzić o budownictwo apartamentowe, jak i mieszkania z segmentu popularnego wybudowane w ostatnich latach – zazwyczaj funkcjonalnie zaaranżowane, wykończone dobrej klasy materiałami, o niskim stopniu eksploatacji. Odrębną podgrupę tworzą tu także mieszkania w odrestaurowanych kamienicach, które dzięki pracom remontowym odzyskują swój pierwotny blask.

Gdzie po mieszkanie do remontu?

Idąc tropem podziału na trzy najczęściej spotykane rodzaje standardu na rynku używanych mieszkań, agencja Metrohouse & Partnerzy przygotowała analizę dostępności tych trzech grup lokali. Analizie poddano dziewięć miast. We wszystkich dominującym rodzajem mieszkań są lokale z segmentu popularnego, które zostały zakwalifikowane do średniego standardu.

Największy odsetek tego typu ofert mieszkań do sprzedaży (74 proc.) znajduje się w Łodzi, najmniej (47 proc.) w Gdyni. Popularność tego segmentu pokrywa się z preferencjami klientów.

– Obserwując rynek oraz zachowania klientów, można zauważyć, że zdecydowana większość wybiera mieszkania o średnim standardzie – mówi Paweł Augustyn, dyrektor M&P z Krakowa, gdzie mieszkania o przeciętnym standardzie stanowią 62 proc. ofert. – Klienci liczą się z ewentualnymi kosztami odświeżenia. Nieruchomości do remontu najlepiej sprzedają się w dzielnicach o niskiej podaży tj. Stare Miasto. Zdecydowanie trudniej sprzedają się nieruchomości o wysokim standardzie wykończenia. Często ich cena jest przeszacowana i znacząco odbiega od średnich cen podobnych lokali w okolicy – nawet do 3 tys. zł za m kw.

Zobacz także: Na rynku wtórnym mieszkanie kupisz nawet o 800 zł/mkw. taniej w stosunku do ceny w ogłoszeniu

Udział mieszkań o podwyższonym standardzie w całościowej puli mieszkań do sprzedaży jest najwyższy w Poznaniu, gdzie wynosi aż 35 proc. Jednak, jak mówi Michał Dziarmaga, dyrektor poznańskiego oddziału Metrohouse & Partnerzy, wysoki udział tego typu mieszkań nie przekłada się na transakcje w tym segmencie.

– W Poznaniu niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe z odrębną kuchnią w maksymalnej cenie 250 tys. zł.

Średnia cena transakcyjna w Poznaniu (5415 zł za mkw.) pozwala na zakup 46 mkw. mieszkania. Najmniej ofert używanych mieszkań o podwyższonym standardzie jest wystawionych do sprzedaży  w Olsztynie (15 proc.) oraz we Wrocławiu (16 proc.). 

Zobacz także: Ogród zwiększa wartość nieruchomości

Jeśli zależy nam na zakupie mieszkania do remontu, największy wybór ofert takich mieszkań można znaleźć w Gdańsku (23 proc.) i w Gdyni (22 proc.). Niski wskaźnik udziału mieszkań do remontu jest charakterystyczny dla Łodzi (3 proc.), choć mogłoby się wydawać, że znane z dość przestarzałej substancji mieszkaniowej miasto powinno mieć w ofercie więcej tego typu lokali. Jednak wiele z nich to mieszkania komunalne, które nie trafiają do tradycyjnego obrotu na rynku wtórnym. Niewiele ofert do remontu znajdziemy obecnie w Sopocie (7 proc.) i Poznaniu (6 proc.).

Wskazany subiektywizm

Określenie standardu sprzedawanego mieszkania jest elementem bardzo subiektywnym. Nie należy przyjmować bezkrytycznie opisów i charakterystyk mieszkania przekazywanych przez sprzedających. Zazwyczaj sprzedaż mieszkania jest silnie nacechowana emocjami i oferta, która powinna być zakwalifikowana jako „do remontu”, pojawia się wśród mieszkań o podwyższonym standardzie. Nic więc nie zastąpi oględzin nieruchomości, kiedy naocznie będziemy mieć możliwość  przekonania się o jego walorach.