Kategorie

Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej

Kancelaria Prawnicza Polz & Polz
Kancelaria Prawnicza Polz & Polz działa na rynku od 2004 roku. Świadczymy kompleksowe usługi doradztwa prawnego dla podmiotów gospodarczych oraz osób fizycznych, zarówno polskich jak i zagranicznych.
Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej /fot. shutterstock
Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej /fot. shutterstock
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Stan prawny nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego objętych księgą wieczystą wynika z treści wpisów dokonanych w księdze wieczystej, co do których istnieje domniemanie, że dokonane zostały zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W księgach wieczystych, poza prawami rzeczowymi takimi jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe mogą być ujawnione także prawa osobiste i roszczenia.

Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej

Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece pozwala na ujawnienie w księdze wieczystej w szczególności następujących praw osobistych i roszczeń:

  1. prawa najmu lub dzierżawy, prawa odkupu, prawa pierwokupu, prawa dożywocia,
  2. roszczenia o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego,
  3. roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; w tym roszczenia przyszłego lub warunkowego,
  4. roszczenia wynikającego z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
  5. roszczenia wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
  6. roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności,
  7. wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz informacji, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku o listach zastawnych i bankach hipotecznych,
  8. prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.

Zobacz: Nieruchomości

Prawa osobiste i roszczenia wymienione w Art. 16 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece mają charakter jedynie przykładowy. Uważa się, że w księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa osobiste i roszczenia, zarówno takie, na których ujawnienie wyraźnie zezwala przepis ustawy, jak i takie, które zostały wykreowane przez przepis ustawy w celu ich zabezpieczenia na nieruchomości, przy czym cel powinien mieć cechy prawa rzeczowego i pokrywać się z celem, któremu służy ujawnienie prawa rzeczowego w księdze wieczystej.

Prawa rzeczowe a prawa osobiste

Prawa rzeczowe, takie jak własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe - są prawami bezwzględnym, to znaczy skutecznym przeciwko wszystkim osobom. Właściciel nieruchomości może bezpośrednio korzystać z nieruchomości i realizować swoje uprawnienia wobec wszystkich osób, które by mu w tym przeszkadzały. Prawa osobiste i roszczenia natomiast, jako wynikające ze stosunków zobowiązaniowych, najczęściej umownych, mają charakter praw względnych i są skuteczne tylko względem osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, z którego to prawo lub roszczenie wynika. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości jako prawo względne co do zasady jest skuteczne tylko względem właściciela nieruchomości, który takie zobowiązanie zaciągnął. Jeżeli zatem zobowiązany właściciel sprzeda nieruchomość osobie trzeciej, kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast osobie, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze, ewentualnie będzie mogła ona wystąpić z roszczeniem z Art. 59 Kodeksu cywilnego o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną względem niej, o ile wykaże , że nabywca o przysługującym jej roszczeniu wiedział. Umowne prawo pierwokupu nieruchomości co do zasady jest skuteczne tylko względem osoby, która na podstawie umowy jest zobowiązana z prawa pierwokupu - jeżeli zatem nieruchomość zostanie sprzedana z pominięciem prawa pierwokupu kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast uprawnionemu z prawa pierwokupu będzie przysługiwało jedynie roszczenie odszkodowawcze względem sprzedawcy.

Zobacz: Księga wieczysta i hipoteka

Skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej

Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń ma następujące skutki prawne:

1) prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze,

2) nabycie, ale tylko w drodze czynności prawnej, ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych lub roszczeń, jak i spełnienie na podstawie ujawnionego prawa osobistego świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych.

Rękojmia wiary ksiąg wieczystych wyraża się w tym, że w przypadku niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył od osoby uprawnionej według księgi wieczystej ujawnione w tej księdze prawo osobiste lub roszczenie oraz na korzyść tego, kto spełnił na podstawie ujawnionego prawa świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej.

Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Ponadto, rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Zobacz również: Budowa i remont

3) prawo osobiste lub roszczenie poprzez ujawnienie w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Zatem prawa osobiste i roszczenia będące prawami względnymi, w wyniku ich ujawnienia w księdze wieczystej uzyskują „rozszerzoną” skuteczność – stają się skuteczne względem każdoczesnego nabywcy prawa, o ile nabycie następuje w drodze czynności prawnej i po ich ujawnieniu w księdze wieczystej. Na przykład jeżeli po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nieruchomość ta zostaje sprzedana osobie trzeciej, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, będzie mogła domagać się od nabywcy nieruchomości przeniesienia na jej rzecz własności nieruchomości. W przypadku natomiast ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości prawa pierwokupu, prawo pierwokupu będzie skuteczne wobec każdoczesnego nabywcy tej nieruchomości, który będzie mógł sprzedać nieruchomość jedynie pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu swego prawa nie wykona, natomiast w przypadku sprzedaży bezwarunkowej będzie zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd dla uprawnionego z prawa pierwokupu szkody.

Wniosek o dokonanie wpisu

Wpisu praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie wniosku złożonego przez osobę uprawnioną. Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej, której kwotę określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Do wniosku należy dołączyć dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości objętej dana księgą wieczystą o ustanowieniu prawa albo dokument obejmujący jego zgodę na wpis roszczenia. Dokumenty te muszą być sporządzone albo w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi istotne rozszerzenie ochrony prawnej interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. W wyniku ujawnienia obok wynikającego najczęściej z umowy roszczenia odszkodowawczego przysługującego względem drugiej strony umowy, osoba uprawniona uzyskuje roszczenie o realizację przysługującego jej prawa lub roszczenia, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości lub nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego lub też dochodzenie realizacji prawa osobistego lub roszczenia zostaje ułatwione, w związku z zasadą, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej.

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    19 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.

    W pandemii wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na parterze

    Mieszkania na parterze. W pandemii stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w Warszawie z 61,5 proc. we wrześniu 2020 r. do 83,8 proc. w lipcu 2021 roku - wynika z analizy serwisu tabelaofert.pl. Eksperci serwisu wskazują, że wzrost popytu na mieszkania na parterze, raczej utrzyma się w kolejnych miesiącach.

    Polacy chcą mieszkać "inteligentnie"

    Inteligentny dom. Zaawansowane nowinki technologiczne nie są już fanaberią najbogatszych. Technologia nie tyle zmieniła rzeczywistość, co po prostu stała się nową rzeczywistością. Nic więc dziwnego, że zawitała ona również do branży deweloperskiej, a kupujący coraz chętniej wybierają te osiedla, na których nie brakuje rozwiązań smart.

    Inwestowanie w nieruchomości - co się opłaca?

    Inwestowanie w nieruchomości. Rekordowy wzrost inflacji o 5,4% w skali roku spędza sen z powiek Polaków. Są ku temu powody, ponieważ takiego wzrostu nie odnotowaliśmy przez ponad 2 dekady. W celu zabezpieczenia oszczędności, obywatele inwestują w nieruchomości. Sprawdzamy, jak przy tak wysokich cenach oraz popycie zrobić to mądrze.

    Zmienia się cel kupowania mieszkań

    Rynek mieszkań na krótkoterminowy wynajem odbudowuje się. Jednak w zmodyfikowanej wersji, aby można było elastycznie zmieniać przeznaczenie lokali.

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej - ceny montażu płyt G-K, malowania, fit-outu

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej. Boom budowlany sprawił, że ceny niektórych surowców biją w ostatnich miesiącach kolejne rekordy. Wełna mineralna, płyty OSB czy ściany G-K – w hurtowniach momentami brakowało niektórych materiałów. Czy w tej sytuacji możemy spodziewać się obniżek kosztów wykończenia powierzchni biurowych? Na podstawie danych zgromadzonych na przestrzeni lat przez firmę zajmującą się fit-outem (tj. rearanżacją wnętrz) sprawdzamy prognozy na najbliższe miesiące.

    Do 2028 r. ma powstać 90 tys. mieszkań na wynajem

    Najem instytucjonalny. Obecnie w Polsce najem instytucjonalny oferuje 7,3 tys. mieszkań, z czego 4 tys. należy do PFR Nieruchomości. Rynek ten jednak gwałtownie rośnie. Do 2028 roku ma powstać 90 tys. takich lokali na wynajem.

    Co trzecie mieszkanie kupowane w celach inwestycyjnych

    Rynek mieszkaniowy. 34 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym ma podłoże inwestycyjne - wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance. Firmy podkreślają, że boom zakupowy na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze mimo zapowiedzi podwyżek stóp procentowych.

    Kupno mieszkania - jaka forma zapłaty jest najbezpieczniejsza

    Kupno mieszkania. Jak bezpiecznie płacić cenę nabywanej nieruchomości? Czy lepiej płacić przy podpisaniu aktu notarialnego, przed, czy po podpisaniu umowy sprzedaży? Czym jest depozyt notarialny? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

    Polacy kupują mieszkania za gotówkę

    Rynek nieruchomości wciąż notuje hossę, a deweloperzy budują nowe osiedla, by móc sprawnie odpowiedzieć na olbrzymi popyt rynkowy. Co ciekawe, większość lokali jest dziś nabywanych za gotówkę. Polacy w pierwszym kwartale bieżącego roku kupili w ten sposób 12 tysięcy mieszkań o łącznej wartości 6 miliardów złotych. Dlaczego Polacy kupują mieszkania za gotówkę?

    Bezpłatne konsultacje inżynierów budownictwa - 25 września w całej Polsce

    Budowa, eksploatacja czy remont własnego obiektu zawsze budzą wiele pytań i wątpliwości. Inżynierowie budownictwa postanowili wesprzeć Polaków w tych działaniach i służyć radą w ramach ogólnokrajowej, jednodniowej akcji w blisko 100 punktach konsultacyjnych w całej Polsce. Wydarzenie „Dzień Otwarty Inżyniera Budownictwa. Budowa, eksploatacja, remont Twojego obiektu” zaplanowano na 25 września 2021 r. (sobota). Konsultacje są bezpłatne.

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym - Rada Ministrów przyjęła projekty ustaw

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym. Mieszkanie bez wkładu własnego oraz ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2 to dwa flagowe projekty Polskiego Ładu, które zostały przyjęte przez Radę Ministrów 8 września 2021 r. Nowe rozwiązania poprawią sytuację mieszkaniową polskich rodzin. Pomoże w tym wsparcie państwa w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego oraz uproszczenie procedury budowlanej w przypadku małych domów mieszkalnych do 70 m2.