reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Prawo > Jak zawrzeć umowę z zarządcą nieruchomości?

Jak zawrzeć umowę z zarządcą nieruchomości?

Zarządzanie nieruchomością wymaga znajomości m.in. prawa budowlanego, podstaw rachunkowości, wiedzy dot. prawa cywilnego i administracyjnego. Wymaga również rozeznania w rynku i umiejętności oceny ryzyka ekonomicznego. Dlatego warto się zastanowić nad wyborem profesjonalnego zarządcy.


Koszt: zależy od zarządcy, oraz wielkości wspólnoty.

Stopień trudności: średni

Jeżeli mamy już pełną swobodę dotyczącą organizowania wspólnoty mieszkaniowej (np. właściciele lokali mają już większość nad poprzednim właścicielem np. deweloperem), powinniśmy ustanowić zarząd wspólnoty. W tym celu właściciele lokali powinni zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, w której ustalą sposób zarządzania nieruchomością. Jeśli sposób był ustalony wcześniej (np. w umowach ustanawiających odrębną własność lokalu) właściciele powinni podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza.

W umowie właściciele lokali ustanawiają 2-u osobowy zarząd nad wspólnotą mieszkaniową. Kadencja członków zarządu wyniesie 5 lat od momentu powołania. Wybór członków zarządu dokonywany będzie uchwałą właścicieli.

Dlaczego ?:

Jeżeli wspólnota chciałaby bezpośrednio przekazać zarząd nieruchomości zarządcy, musiała by to robić w formie aktu notarialnego. W konsekwencji wszystkie zmiany umowy wymagały by tej formy- co powodowało by powstawanie kosztów nawet przy niewielkich zmianach, czy podpisywaniu aneksów.

UWAGA: zmiana sposobu zarządzania nieruchomością wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza !

Szukając zarządcy nieruchomością powinniśmy kierować się kilkoma kryteriami:

  • Czy zarządca, bądź osoba pełniąca te obowiązki w spółce zajmującej się zarządzaniem ma odpowiednie uprawnienia (licencję zarządcy – do sprawdzenia na stronie ministerstwa infrastruktury: www.mi.gov.pl), oraz czy posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej
  • Ilu zarządców zatrudnia i ile wspólnot obsługuje- im więcej wspólnot, tym mniej czasu na prowadzenie naszej.
  • Cena… ważne kryterium, ustalmy za jaką kwotę zarządca zgodziłby się na obsługę naszej wspólnoty.
  • Fachowcy: sprawdźmy czy zatrudnia: elektryków, ogrodników, hydraulików itp. Jeżeli musi to zlecać innym firmom, może być to droższe, a oczekiwanie na naprawę może potrwać dłużej.
  • Sprawdźmy jakie wspólnoty obsługuje i spróbujmy się skontaktować z jej mieszkańcami. Pytajmy czy są zadowoleni z zarządcy.

Zarządca zapewne będzie dysponował wzorem umowy. Nie musimy jej jednak bezkrytycznie akceptować, najlepiej dokładnie ją przestudiować i zgłosić poprawki.

Co nas powinno nas interesować w umowie:

  • Wysokość wynagrodzenia zarządcy, oraz sposób jej ustalania:

    • Nie pozwólmy zarządcy na samodzielne kształtowanie wynagrodzenia- poddajmy to pod kontrolę zarządu, lub zgromadzenia właścicieli.
  • Zakres obowiązków:

    • Powinien być szczegółowy, tak aby można było zarządcę rozliczać z wykonanych zadań
    • Powinien zawierać m.in. :
      • Utrzymanie czystości budynku i jego konserwacja (w tym konserwacja infrastruktury technicznej)
      • Przeprowadzanie koniecznych remontów i napraw.
      • Prowadzenie księgowości wspólnoty
      • Prowadzenie bieżących spraw wspólnoty.
  • Kontrola nad zarządcą:

    • Akceptowanie spraw przekraczających zwykły zarząd- uchwałą właścicieli
    • Kontrola nad wydatkami:

      • Ustalenie miesięcznej kwoty do dyspozycji zarządcy- na bieżące podstawowe wydatki
      • Rozliczanie się w drodze przelewów bankowych – nic w gotówce
      • Kontrola członków zarządu nad dyspozycjami z rachunku wspólnoty: dokonanie przelewów powyżej określonej kwoty powinno wymagać ich zgody. (np. oddzielne konto na wydatki bieżące, drugie na pozostałe, w którym upoważnienie (albo np. hasła w bankowości elektronicznej) posiadaliby członkowie zarządu.)
      • Miesięczne sprawozdania finansowe zarządcy z finansów wspólnoty.
      • Protokół „odbioru” nieruchomości.
        • Przed podpisaniem umowy wspólnota i zarządca powinni sporządzić protokół stanu technicznego budynku oraz terenów otaczających- pozwoli to porównanie różnic przed i po współpracy, oraz oszacować koszty i potrzebę remontów. (pomocne m.in. przy ustalaniu wysokości funduszu remontowego

  • Wypowiadanie umowy: okres wypowiedzenia powinien wynosić 3 miesiąc. (unikajmy dłuższych okresów).
  • Projekt umowy zarząd powinien poddać pod głosowanie właścicieli lokali- tym samym wyrażając ewentualną zgodę na powierzenie zarządu nieruchomością (jest to sprawa przekraczająca zwykły zarząd- wymaga zgody właścicieli)

Umowa musi mieć formę pisemną. Nie jest wymagany akt notarialny !

Krok 4. Podpisanie umowy

Umowę podpisują członkowie zarządu zgodnie z obranymi zasadami (przy czym jeśli jest więcej niż 1 członek, oświadczenie musi złożyć łącznie dwóch). Załącznikiem do umowy powinna być:

- uchwała członków wspólnoty o wyrażeniu zgody na przekazanie zarządu nieruchomością i udzieleniu pełnomocnictwa

- protokół stanu nieruchomości.

Po ustanowieniu zarządcy, zarząd wspólnoty nie „znika” , jego funkcje natomiast powinny być ograniczone do kontroli poczynań zarządcy, a co za tym idzie ich wynagrodzenie powinno być raczej symboliczne i odpowiadające nakładowi pracy.

+ zarządca zdejmuje z właścicieli obowiązki związane z użytkowaniem części wspólnej budynku

+zapewnia mniej więcej te same usługi co spółdzielnia mieszkaniowa

+prowadzi księgowość wspólnoty i ewidencję lokali

+ zajmuje się zarządem profesjonalnie i ma do tego potrzebne zezwolenia i kwalifikacje

- kosztuje zdecydowanie więcej niż zarząd własny.

reklama

Przydatne formularze online

Czytaj także

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama
reklama
reklama

POLECANE

reklama

Ostatnio na forum

reklama
reklama

Eksperci portalu infor.pl

Sławomir Janiak

Ekspert podatkowy

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama