Kategorie

Zarząd bezpośredni w małej wspólnocie

Adam Kret
Mieszkając w budynku w którym znajduje się mniej niż 7 lokali (np. mała kamienica), a objęte są oddzielną własnością, znajdujemy się w wspólnocie mieszkaniowej(tzw. małej wspólnocie), choć możemy sobie nawet z tego nie zdawać sprawy. Jest to zazwyczaj niezauważalne, do momentu w którym nie pojawią się problemy związane z wzięciem odpowiedzialności, czy poniesieniem określonych kosztów związanych z tym co w budynku jest wspólne (np. naprawa dachu, czy kotła grzewczego).

Kiedy mamy do czynienia z małą wspólnotą?

Mała wspólnota powstaje w budynku w którym znajduje się w sumie mniej niż 7 lokali (mieszkalnych i użytkowych), licząc lokale wyodrębnione (sprzedane) i niewyodrębnione (nadal należące do pierwotnego właściciela- np. dewelopera, spadkobiercy poprzednich właścicieli). Jeżeli liczba odrębnych lokali przekroczy 7 (np. w wyniku podziału dużego mieszkania, na 2 mniejsze) zmieniają się zasady zarządu nieruchomością.

Jakie są zasady zarządu nieruchomością wspólną ?

W modelowej wspólnocie, w której nie zdecydowano się na powołanie zarządu, lub zarządcy (jest to możliwe i w „małej wspólnocie”) wszystkie decyzje podejmowane odnośnie nieruchomości wspólnej (a więc działki, dachu, instalacji kanalizacyjnej, wind itp.) wymagają współdziałania właścicieli („zarząd bezpośredni”).

„Sprawy zwykłego zarządu”

Reklama

Oznaczają czynności podstawowe dotyczące obsługi budynku- drobne prace konserwatorskie, zakup środków czyszczących itp., nie angażujące dużych kwot pieniędzy i nie ingerujące w budynek (w odróżnieniu np. od rozbudowy) i strukturę właścicielską (zmiana udziałów, czy sposobu podejmowania decyzji), czy sposób zarządzania (np. powołanie zarządcy).

W tych sprawach wymagana jest zgoda większości właścicieli. Większość ustala się w oparciu o wielkość udziałów (im większe mieszkanie/lokal, tym większe prawo głosu) i wyraża w uchwale, lub zebraniu podpisów pod wnioskiem.

„Sprawy przekraczające zwykły zarząd”

Są to sprawy zmieniające funkcjonowanie wspólnoty, (np. zmiana sposobu zarządzania nieruchomością – zarząd/zarządca), lub ingerujące w nieruchomość- (np. podział nieruchomości wspólnej, czy sprzedaż jej części(, a także angażujące duże środki – np. remont generalny dachu. Są nimi także jeśli angażują duże środki pieniężne w ocenie wspólnoty.


W tym przypadku niezbędna jest JEDNOMYŚLNOŚĆ właścicieli lokali.

Problemy z zarządem bezpośrednim

Wadą tego typu zarządu jest konieczność jednomyślności przy sprawach przekraczających zwykły zarząd. Nawet w przypadku koniecznych inwestycji, usprawnienia zarządu, czy nawet szansy na zysk dla wspólnoty i właścicieli może znaleźć się ktoś kto storpeduje plany.

Czasami może to wynikać z problemów finansowych, czasem z czystej złośliwości, lub niechęci do jakichkolwiek zmian… a czasem z zupełnego braku zainteresowania stanem budynku.

Reklama

Dach kamienicy wymaga kapitalnego remontu- podczas opadów deszczu woda zalewa znajdujące się na poddaszu mieszkania, czasem przy ulewnych opadach zalaniu ulegają także pomieszczenia na niższej kondygnacji. Tymczasem mieszkańcy lokali znajdujących się na parterze, nie uważają tego za swój problem i nie mają zamiaru wyrażać zgody i partycypować w kosztach- ich mieszkania są suche.

Właściciel jednego z lokali nie zgadza się na przekazanie administrowania budynkiem zarządowi wyłonionemu spośród mieszkańców, uważając że jest to próba oszustwa, bo sąsiad z naprzeciwka zawsze na niego krzywo patrzył.

Podobny problem pojawia się przy zwykłych czynnościach, ponieważ nawet najmniejsza wymaga zawsze zgody większości współwłaścicieli.

Co można zrobić z niechętnym zmianom właścicielem lokalu?

Kodeks cywilny (który reguluje w większości kwestię zarządu małą wspólnotą) pozwala poddać kwestie sporne pomiędzy właścicielami lokali kontroli sądowej. (100 zł opłaty od wniosku)

I tak:

- w sprawach zwykłego zarządu: każdy właściciel ma prawo do uzyskania przez sąd upoważnienia do dokonania czynności- jeśli nie można uzyskać zgody większości właścicieli. (większość liczy się od wielkości udziałów).

- w sprawach przekraczających zwykły zarząd: właściciele lokali posiadający co najmniej 50% udziałów we współwłasności, mogą wnieść do sądu o rozstrzygnięcie spornej kwestii.- jeśli sąd przychyli się do wniosku, orzeczenie zastępuje zgodę niechętnych właścicieli.

- co do zarządzania wspólnotą: każdy właściciel lokalu może wnieść o ustanowienie zarządcy przymusowego współwłasności, jeśli :

  • Wielokrotnie nie można uzyskać zgody w istotnych sprawach zwykłego zarządu (ustawodawca zakłada tu zupełny paraliż działania współwłaścicieli – nie jednorazową sytuację).
  • Jeśli większość wspólnoty działa na niekorzyść mniejszości, lub narusza zasady prawidłowego zarządu (np. podejmuje działania nieuzasadnione ekonomicznie).

Skutki ustanowienia zarządcy: podejmuje sam sprawy zwykłego zarządu, przy sprawach przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda jedynie większości właścicieli. (trzeba mu jednakże wypłacać wynagrodzenie).

Co można zmienić w zarządzaniu?:

Można wzorować zarządzanie na wspólnocie dużej:

  • powołać zarząd: np. 1-2 osobowy, spośród właścicieli, lub spoza ich grona.
  • przekazać administrowanie budynkiem profesjonalnemu zarządcy.

UWAGA: zmiana sposobu administrowania budynkiem wymaga :

  • umowy w formie aktu notarialnego
  • uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, jeśli zmienia się wcześniejszą umowę.
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.