Kategorie

Umowa przedwstępna – czy warto ją podpisywać?

Nieruchomości Fot. Fotolia
Nieruchomości Fot. Fotolia
Fotolia
Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych decyzji w życiu. Zakup domu lub mieszkania jednocześnie wiąże się z koniecznością podpisania umowy kupna-sprzedaży. Jeśli z jakiegoś powodu nie możemy jej podpisać, warto rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej. Dzięki temu nie będziemy musieli się martwić, że sprzedający się rozmyśli lub zmieni wcześniej ustalone warunki.

Kiedy podpisać umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w momencie, kiedy z jakiegoś powodu nie można od razu podpisać właściwej umowy kupna-sprzedaży. Powodem takim mogą być formalności związane z uzyskaniem przez kupującego kredytu w banku, konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu, uzupełnienie braków w dokumentacji, długotrwałe procedury związane z podziałem działki. Celem umowy przedwstępnej jest potwierdzenie przez kupującego i sprzedającego, że w przyszłości transakcja dojdzie do skutku na określonych warunkach.

Zobacz także: Nabycie nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej

Co wybrać: umowę cywilno-prawną, czy umowę w formie aktu notarialnego?

Umowę przedwstępną można podpisać zarówno w formie pisemnej (umowa cywilno-prawna) jak i w formie aktu notarialnego. Obie są ważne, jednak ich skutki prawne są zupełnie inne. Na czym polega różnica? Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, to w przypadku, kiedy jedna ze stron, które zobowiązały się do zawarcie umowy właściwej, będzie uchylała się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić zawarcia umowy właściwej w sądzie. Jeśli natomiast umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, w przypadku uchylania się od zobowiązania przez jedną stronę, druga nie może dochodzić zawarcia właściwej umowy sprzedaży na drodze sądowej, może jedynie domagać się od drugiej strony odszkodowania. Jeżeli do sprzedaży nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek, jeśli taki został wpłacony. Jeśli do sprzedaży nie doszło z winy sprzedającego kupujący, jeśli wpłacił zadatek może żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej. Jeżeli strony umowy określiły karę umowną, strona pokrzywdzona można żądać jej wypłaty.

Podsumowując można stwierdzić, że choć obie umowy są ważne, tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego gwarantuje, że dojdzie ostatecznie do podpisania umowy kupna-sprzedaży. Trzeba jednak pamiętać, że taka umowa wiąże się z kosztami i zobowiązuje w takim samym stopniu obie strony, jedną do sprzedaży, a drugą do zakupu nieruchomości.

Informacje, które powinna zawierać umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna, aby spełniać swoją rolę, powinna zawierać kilka istotnych informacji:

  • Strony umowy. Jeśli umowę podpisują między sobą osoby fizyczne trzeba podać imiona, nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, numery PESEL. Warto pamiętać, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim jako strona sprzedająca powinni widnieć oboje małżonkowie, chyba że istnieje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa (pochodzi z majątku osobistego jednego z małżonków).  Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą obok nazwisk należy podać nazwę tej działalności i numer NIP. Osoby takie powinny przedstawić odpis zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej. W przypadku spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do reprezentacji.
  • Przedmiot umowy.  W umowie trzeba dokładnie określić nieruchomość, której umowa dotyczy, czyli rodzaj nieruchomości, jej  położenie (województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica), powierzchnię, numer księgi wieczystej, ilość i rodzaj pomieszczeń, z których się składa, w tym również np. piwnicę, garaż.
  • Cena i płatność. Strony powinny również określić w umowie przedwstępnej dokładną cenę sprzedaży oraz sposób płatności (gotówka czy przelew, środki własne czy kredyt bankowy) oraz doprecyzować termin płatności całości lub kolejnych rat.
  • Termin zawarcia umowy właściwej. Termin zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży powinien zostać określony w taki sposób, by nie budził wątpliwości, najlepiej poprzez wskazanie daty kalendarzowej. To ważne w przypadku, kiedy nie dojdzie do podpisania umowy, od tego terminu bowiem liczyć się będzie termin 1 roku, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy w sądzie.

Zadatek i kara umowna. W umowie należy również zawrzeć informacje o zadatku i ewentualnej karze umownej. W przypadku uiszczenia zadatku trzeba wpisać jego wysokość, podobnie w  przypadku ustalenia kary umownej.

Oświadczenia. Kupujący, dla własnego dobra, powinien zażądać od sprzedającego złożenia oświadczenie, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości i że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad prawnych i fizycznych oraz, jeśli tak twierdzi, że nie prowadzi na jej terenie działalności gospodarczej, ma to związek z ewentualnymi zobowiązaniami na rzecz Urzędu Skarbowego bądź ZUS.

Odstąpienie od umowy. W umowie mogą się również znaleźć jasno określone przypadki, kiedy każda ze stron może odstąpić od zawarcia umowy bez ujemnych konsekwencji.

Podpisy. Obie strony powinny podpisać odręcznie umowę.

Zadatek, a zaliczka – różnice

Zadatek zabezpiecza roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej. Co to oznacza? Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeśli zapisy umowy nie mówią inaczej, to w razie niedotrzymania warunków umowy przez sprzedającego, kupujący może zażądać zwrotu kwoty dwukrotni wyższej niż wpłacony zadatek, natomiast w przypadku kiedy warunków umowy nie wykona kupujący, sprzedający może zadatek zachować. W przypadku zaliczki skutki są zupełnie inne. Gdy ostatecznie nie dojdzie do podpisania umowy kupna-sprzedaży zaliczka zostaje zwrócona, bez względu na to z czyjej winy nie doszło do transakcji.

Zobacz także: Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości

Łatwo zauważyć, że warto dobrze się zastanowić, czy lepszym rozwiązaniem będzie zadatek czy zaliczka. Dla kupującego, któremu zależy na zakupie danej nieruchomości, korzystniejszy będzie zadatek, najczęściej ustala się jego wysokość na poziomie 10% ceny sprzedaży.  W takim wypadku bowiem prawdopodobieństwo, że sprzedający się rozmyśli będzie mniejsze. Jeśli jednak kupujący wie, że to z jego winy może nie dojść do transakcji, bardziej korzystna będzie zaliczka.

Zapis o karze umownej zamiast zadatku

Kiedy są jakieś wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, a podpisanie umowy przedwstępnej jest koniecznie, można zdecydować się na zapis o karze umownej zamiast zadatku. W takim wypadku w umowie strony określają, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, wówczas zapłaci ona drugiej stronie określoną kwotę pieniężną jako karę umowną.  Zapis o karze umownej pozwala uniknąć ewentualnej straty kwoty zadatku, a jednocześnie równie silnie wiąże strony.

Zakup nieruchomości: kiedy warto zarezerwować działkę?

Wiele firm zajmujących się sprzedażą nieruchomości, daje możliwość ich rezerwacji, może wiązać się to z wpłatą zaliczki, ale niekoniecznie. Z rezerwacji warto korzystać szczególnie w przypadku, gdy chodzi np. o atrakcyjne nieruchomości pod względem ceny i lokalizacji. Rezerwacja daje czas na zebranie środków na zakup działki oraz sprawdzenie, czy działka na pewno jest zgodna planami inwestycyjnymi. Oczywiście, szczególnie kiedy rezerwacja wymaga wpłaty zaliczki, warto sprawdzić, czy firma jest godna zaufania. Należy też pamiętać, że rezerwacja nie daje gwarancji, że dojdzie do ostatecznej sprzedaży, jak najszybciej należy więc podpisać umowę przedwstępną lub umowę właściwą.                 

Zobacz także: Budowa domu - zakup działki - porady                                                        

Podpisanie umowy przedwstępnej w momencie, kiedy nie jest możliwe zawarcie umowy kupna-sprzedaży jest zazwyczaj korzystne dla kupującego, bo zwiększa szanse na ostateczną transakcję. Jej podpisanie powinno być poprzedzona takimi samymi czynnościami sprawdzającymi stan prawny nieruchomości, co umowa właściwa. Zwłaszcza jeżeli wiązać się ma z wpłatą zadatku czy zaliczki. Zbyt często bowiem zdarza się, że umowę przedwstępną podpisują osoby nieuprawnione do sprzedaży mieszkania czy działki, czego skutkiem jest co najmniej duże rozczarowanie, kiedy okaże się, że wykonanie zapisów umowy przedwstępnej nie jest możliwe. Zazwyczaj jednak zdarza się, że wyłożonych w dobrej wierze pieniędzy nie da się już odzyskać. Dla bezpieczeństwa warto, na przykład w przypadku zakupu działek, korzystać z usług firm specjalizującej się w tego typu usługach, które gwarantują bezpieczeństwo całego procesu zakupu.

Źródło: www.dzialkanadmorzem.pl

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    20 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.

    W pandemii wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na parterze

    Mieszkania na parterze. W pandemii stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w Warszawie z 61,5 proc. we wrześniu 2020 r. do 83,8 proc. w lipcu 2021 roku - wynika z analizy serwisu tabelaofert.pl. Eksperci serwisu wskazują, że wzrost popytu na mieszkania na parterze, raczej utrzyma się w kolejnych miesiącach.

    Polacy chcą mieszkać "inteligentnie"

    Inteligentny dom. Zaawansowane nowinki technologiczne nie są już fanaberią najbogatszych. Technologia nie tyle zmieniła rzeczywistość, co po prostu stała się nową rzeczywistością. Nic więc dziwnego, że zawitała ona również do branży deweloperskiej, a kupujący coraz chętniej wybierają te osiedla, na których nie brakuje rozwiązań smart.

    Inwestowanie w nieruchomości - co się opłaca?

    Inwestowanie w nieruchomości. Rekordowy wzrost inflacji o 5,4% w skali roku spędza sen z powiek Polaków. Są ku temu powody, ponieważ takiego wzrostu nie odnotowaliśmy przez ponad 2 dekady. W celu zabezpieczenia oszczędności, obywatele inwestują w nieruchomości. Sprawdzamy, jak przy tak wysokich cenach oraz popycie zrobić to mądrze.

    Zmienia się cel kupowania mieszkań

    Rynek mieszkań na krótkoterminowy wynajem odbudowuje się. Jednak w zmodyfikowanej wersji, aby można było elastycznie zmieniać przeznaczenie lokali.

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej - ceny montażu płyt G-K, malowania, fit-outu

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej. Boom budowlany sprawił, że ceny niektórych surowców biją w ostatnich miesiącach kolejne rekordy. Wełna mineralna, płyty OSB czy ściany G-K – w hurtowniach momentami brakowało niektórych materiałów. Czy w tej sytuacji możemy spodziewać się obniżek kosztów wykończenia powierzchni biurowych? Na podstawie danych zgromadzonych na przestrzeni lat przez firmę zajmującą się fit-outem (tj. rearanżacją wnętrz) sprawdzamy prognozy na najbliższe miesiące.

    Do 2028 r. ma powstać 90 tys. mieszkań na wynajem

    Najem instytucjonalny. Obecnie w Polsce najem instytucjonalny oferuje 7,3 tys. mieszkań, z czego 4 tys. należy do PFR Nieruchomości. Rynek ten jednak gwałtownie rośnie. Do 2028 roku ma powstać 90 tys. takich lokali na wynajem.

    Co trzecie mieszkanie kupowane w celach inwestycyjnych

    Rynek mieszkaniowy. 34 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym ma podłoże inwestycyjne - wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance. Firmy podkreślają, że boom zakupowy na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze mimo zapowiedzi podwyżek stóp procentowych.

    Kupno mieszkania - jaka forma zapłaty jest najbezpieczniejsza

    Kupno mieszkania. Jak bezpiecznie płacić cenę nabywanej nieruchomości? Czy lepiej płacić przy podpisaniu aktu notarialnego, przed, czy po podpisaniu umowy sprzedaży? Czym jest depozyt notarialny? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

    Polacy kupują mieszkania za gotówkę

    Rynek nieruchomości wciąż notuje hossę, a deweloperzy budują nowe osiedla, by móc sprawnie odpowiedzieć na olbrzymi popyt rynkowy. Co ciekawe, większość lokali jest dziś nabywanych za gotówkę. Polacy w pierwszym kwartale bieżącego roku kupili w ten sposób 12 tysięcy mieszkań o łącznej wartości 6 miliardów złotych. Dlaczego Polacy kupują mieszkania za gotówkę?

    Bezpłatne konsultacje inżynierów budownictwa - 25 września w całej Polsce

    Budowa, eksploatacja czy remont własnego obiektu zawsze budzą wiele pytań i wątpliwości. Inżynierowie budownictwa postanowili wesprzeć Polaków w tych działaniach i służyć radą w ramach ogólnokrajowej, jednodniowej akcji w blisko 100 punktach konsultacyjnych w całej Polsce. Wydarzenie „Dzień Otwarty Inżyniera Budownictwa. Budowa, eksploatacja, remont Twojego obiektu” zaplanowano na 25 września 2021 r. (sobota). Konsultacje są bezpłatne.

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym - Rada Ministrów przyjęła projekty ustaw

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym. Mieszkanie bez wkładu własnego oraz ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2 to dwa flagowe projekty Polskiego Ładu, które zostały przyjęte przez Radę Ministrów 8 września 2021 r. Nowe rozwiązania poprawią sytuację mieszkaniową polskich rodzin. Pomoże w tym wsparcie państwa w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego oraz uproszczenie procedury budowlanej w przypadku małych domów mieszkalnych do 70 m2.