Mieszkania używane mają tę przewagę nad deweloperskimi, że są zazwyczaj wykończone i można w nich od razu zamieszkać. Z drugiej strony koszt remontu używanego mieszkania w złym stanie jest bez wątpienia wyższy niż wykończenie nowego. Nie powinno więc dziwić, że wybierając lokal używany, kupujący celują w standard, który pozwoli od razu wprowadzić się do mieszkania. Taki standard może oznaczać co prawda konieczność odświeżenia lokalu, ale nie uniemożliwia to przeprowadzki do nowego M niemal natychmiast po podpisaniu umowy.
Oprócz stanu „do zamieszkania” można wyróżnić też inne standardy wykończenia „czterech kątów”: do remontu, do odświeżenia, deweloperski i bardzo wysoki. W przypadku lokali deweloperskich i do remontu sprawa jest oczywista – wymagają one wykończenia lub dosyć gruntownej przebudowy. Jak sama nazwa wskazuje, w przypadku mieszkań w stanie „do odświeżenia” niezbędne może się okazać malowanie, wymiana karniszy czy cyklinowanie i lakierowanie podłóg . Standard bardzo wysoki dotyczy mieszkań z najwyższej półki, które – jeśli wymagają zmiany aranżacyjnej, to raczej ze względu na różnice w upodobaniach sprzedającego i kupującego niż zużycie materiałów.
Przeczytaj także: Jak wybudować dom na kredyt?
Wpływ remontu na cenę mieszkania
Lokale w stanie „do zamieszkania” były w ostatnich 12 miesiącach przedmiotem aż 57% transakcji, zawartych na 8 największych rynkach wtórnych. Dane te mogą wskazywać, że przeciętni kupujący chcą możliwe szybko wprowadzić się do wybranego „M”, nie tracąc czasu na wykończenie lub gruntowny remont.
Uzasadnieniem takiego wyboru może też być stosunkowo nieduża rozbieżność w cenach między takimi lokalami a mieszkaniami do remontu. Co prawda kwota ta wystarczy na pokrycie kosztów przebudowy z wykorzystaniem standardowych materiałów, ale raczej nie zrekompensuje czasu, poświęconego na remont i ewentualnych kosztów najmu innego lokalu w tym okresie.
W Warszawie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkań w stanie „do zamieszkania” z ostatnich 12 miesięcy to 8 tys. zł, podczas gdy średni koszt zakupu metra w standardzie do odświeżenia to 7,7 tys. zł za m kw. (taniej o prawie 4%), a średni koszt zakupu mieszkania do remontu to 7,1 tysięcy (taniej o ponad 11%).
Największy udział mieszkań w stanie do przeprowadzki we wszystkich transakcjach zanotowano w Poznaniu, Lublinie i Katowicach – ponad 60%. Taka wiedza może być bardzo przydatna dla osób, które chcą sprzedać mieszkanie.
Jeśli mieszkanie do remontu jest warte 250 tysięcy złotych, to cena po jego wyremontowaniu powinna przeciętnie wzrosnąć do 278 tys. zł, czyli o 28 tysięcy. Jeśli taki remont jesteśmy w stanie wykonać dużo niższym kosztem, warto się na to zdecydować. Analogicznie, jeśli to samo mieszkanie, warte 250 tys. zł, wymagałoby tylko odświeżenia, jego cena ma szansę wzrosnąć do 260 tys. zł, czyli o 10 tysięcy (bazując na kwotach uśrednionych).
Jeżeli w grę wchodzi pomalowanie lokalu, względnie cyklinowanie podłóg i możemy te czynności wykonać samodzielnie, warto je rozważyć.
Lokale do remontu
Mieszkania wymagające remontu i odświeżenia w ostatnich 12 miesiącach miały największy udział w transakcjach w Łodzi. Szczególnie warto zwrócić tu uwagę na grupę lokali do remontu. W Łodzi odpowiadały one za 22% transakcji. Dla porównania, średnia dla wszystkich badanych rynków wynosi 13%.
W Lublinie, gdzie mieszkań do remontu sprzedaje się mniej, ich udział w rynku stanowi zaledwie 6%. Wytłumaczenia jak zwykle można szukać w cenie – ta w przypadku mieszkań do remontu w Łodzi była na poziomie 3 tys. zł za m kw., a w przypadku mieszkań do wprowadzenia – na poziomie 4 tysięcy (drożej o prawie jedną trzecią).
Lokale o wysokim standardzie wykończenia
O ile jednak na mieszkania w stanie dobrym przypada zazwyczaj ponad połowa transakcji, to już o szczebel wyżej plasuje się ich sprzedaż lokali o wysokim standardzie – wynosi 7%. Nie powinno to nadmiernie dziwić, gdyż lokale te są przeważnie apartamentami, a co za tym idzie – nie tylko standard jest luksusowy, ale i metraż takiej nieruchomości (przekraczający 100 m kw.) stanowi ograniczenie dla kupujących.
Mieszkania w stanie deweloperskim
Najmniejszą popularnością na rynku wtórnym cieszą się lokale w stanie deweloperskim. Przeciętnie są przedmiotem tylko co 16 transakcji na rynku wtórnym. Sprzedają je najczęściej osoby, które już odebrały mieszkania, kupione w celach inwestycyjnych, albo osoby, które podpisały umowę przedwstępną i dokonują cesji praw z tej umowy.
Polecamy serwis: Budżet Domowy
Udział tego typu transakcji zależy m.in. od aktywności deweloperów oraz inwestorów indywidualnych w poszczególnych miastach. Największy obrót mieszkaniami deweloperskimi wystąpił w Warszawie (11% transakcji), a najmniejszy – w Katowicach (0%), gdzie rynek pierwotny jest relatywnie skromny. Zdecydowanie chętniej nowe lokale nabywcy kupują bezpośrednio od dewelopera, a nie z drugiej ręki.
Osoby, które kupują mieszkanie na rynku wtórnym, zwracają przede wszystkim uwagę na fakt, że kupowane przez nich mieszkanie już istnieje i można je zobaczyć. Kolejnym czynnikiem, przemawiającym za wyborem mieszkania używanego, jest rozwinięta infrastruktura w postaci komunikacji i punktów usługowych. Z tymi cechami może być krucho w przypadku projektów deweloperskich, lokowanych na obrzeżach miast. Nie bez znaczenia jest też fakt, że do mieszkania kupionego na rynku wtórnym można od razu się wprowadzić i nie trzeba czekać na ukończenie budowy, ponosząc przy okazji ryzyko jej nieukończenia. Przedostatnim w hierarchii czynników, przemawiających za zakupem lokalu używanego, a nie nowego, jest chęć zakupu wykończonego „M”. Najrzadziej kupujący wybierają mieszkania używane z tego powodu, że w danej lokalizacji nie ma projektów deweloperskich.