Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną

Expander
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną
Stopy w górę, a ceny mieszkań wciąż rosną
Fotolia
Z danych opublikowanych prze NBP na temat transakcyjnych cen mieszkań w IV kw. 2021 r. wynika , że pomimo podwyżek stóp procentowych, ceny mieszkań wciąż rosły. O ile?

W Gdyni ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 35% r/r

Z danych NBP na temat cen transakcyjnych wynika, że na rynku pierwotnym najbardziej imponujące podwyżki miały miejsce w przypadku nowych mieszkań w Gdyni (35% r/r), Białymstoku (30% r/r) i Szczecinie (27% r/r). Najsłabiej rosły natomiast w Olsztynie (9% r/r) i Opolu (9% r/r). W przypadku rynku wtórnego najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie (21% r/r), Kielcach (17% r/r) i Zielonej Górze (17% r/r).

Katowice jedynym miastem ze spadkiem cen za mieszkania

Warto również porównać ceny w IV kwartale 2021 r. z tymi z III kw. 2021 r. Gdyby ceny zaczęły spadać, to tu byłoby to widać najszybciej. Nawet w tym ujęciu ceny jednak wciąż rosły. Jedynym wyjątkiem są Katowice. Nowe lokale były tam o 0,6% tańsze niż w poprzednim kwartale, a na rynku wtórnym spadek o 1,7% pokazał indeks hedoniczny (pokazuje zmiany cen uwzględniając zmiany w rodzaju sprzedawanych mieszkań).

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.

Dlaczego ceny mieszkań szybko rosły pomimo podwyżek stóp procentowych?

Tak mocny wzrost cen może wydawać się dziwny. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się przecież podwyżki stóp procentowych, które powinny hamować wzrost cen mieszkań. Warto jednak pamiętać, że od momentu podjęcia decyzji o zakupie mieszkania do oficjalnego zakupu mija zwykle 1-3 miesiące. Jest to więc w dużej mierze efekt decyzji jeszcze z III kwartału. Pierwsze efekty podwyżek zobaczymy więc dopiero w danych z tego roku.

Na mieszkania trzeba oszczędzać wiele lat

Warto też pamiętać, że na wzrost cen mieszkań pozwalały rosnące wynagrodzenia. Ceny rosły jednak szybciej, co doprowadziło do spadku dostępności mieszkań. W przypadku siedmiu największych miast, zakup nowego 50-metrowego mieszkania wymaga wydania kwoty odpowiadającej 115 średnich pensji netto. Rok wcześniej było to 109 pensji , a najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 101 pensji. Przy założeniu, że ktoś z myślą o zakupie mieszkania odkładać aż połowę dochodów, można powiedzieć, że na mieszkanie trzeba pracować 2,5 roku dłużej niż pod koniec 2017 r.

Ile średnich pensji netto kosztuje nowe mieszkanie 50 m2

Kiedyś zakup mieszkania wymagał 15-letnich dochodów

Należy jednak dodać, że choć relacja dochodów i cen mieszkań się pogorszyła, to wciąż jest dużo lepsza niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku. W IV kw. 2007 r. zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m2 wymagał wydania równowartości aż 188 średnich pensji netto.

Dla uproszczenia przeliczmy to na lata. W IV kw. 2021 r. potrzebne były dochody z 9 lat i 7 miesięcy. W najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 8 lat i 4 miesiące. W najgorszym momencie (IV kw. 2007) potrzebne były dochody aż z 15 lat i 8 miesięcy. To oczywiście nie licząc żadnych wydatków. Gdyby ktoś o takich dochodach faktycznie chciał odłożyć pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania, to trwałoby to znacznie dłużej.

Jaki wpływ na dostępność mają podwyżki stóp procentowych?

Przeciętny człowiek kupujący mieszkanie rzadko jest jednak w stanie uzbierać kwotę potrzebną na zakup mieszkania. Zwykle większą część pieniędzy pożycza, korzystając z kredytu hipotecznego. Dlatego żeby sprawdzić jaka jest dostępność mieszkań dla takich nabywców, trzeba uwzględnić nie tylko ceny i poziom wynagrodzeń, ale również koszt kredytu.

Sprawdźmy jaką część dochodu netto pary pochłania rata, przy założeniu, że zarabiają po 80% średniej pensji netto. W IV kw. 2021 r. ich łączne dochody wyniosły więc 7 130 zł miesięcznie. Zakładamy, że zgromadzili tylko 10% wkładu własnego i chcą kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 po średniej cenie dla siedmiu największych miast.

Rata pochłonie ponad 40% dochodu

W IV kw. 2021 r. rata pochłaniałaby 33% dochodu naszej przykładowej pary. Rok wcześniej było to 30%. Dostępność mieszkań tylko minimalnie się więc pogorszyła. Znacząca zmiana nastąpi dopiero w tym roku. Jest niemal pewne, że w I kw. 2022 r. ten udział przekroczy 40%. Dostępność mieszkań znacząco spadnie, ponieważ banki obawiają się udzielania kredytów przy tak wysokim wskaźniku raty do dochodu.

Ile procent dochodu przykładowej pary pochłania pierwsza rata kredytu mieszkaniowego

Co zrobić, aby poprawić swoją szansę na kredyt mieszkaniowy

Jeśli ktoś planuje założenie rodziny i chciałby w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu, to jest w trudnej sytuacji. Z każdym miesiącem rosną stopy procentowe więc dostępna kwota kredytu coraz bardziej spada. Jeśli ktoś we wrześniu 2021 r. mógł liczyć na 400 000 zł, to obecnie dostanie już tylko ok. 289 000 zł. To spadek o ponad 100 000 zł. Jest jednak kilka sposobów, które zwiększają szansę na uzyskanie kredytu.

Po pierwsze warto porównywać oferty banków. Dostępna kwota w poszczególnych bankach może się różnić o ponad 100 000 zł. Najlepiej też zrezygnować z wszystkich posiadanych już limitów kredytowych, kart kredytowych czy spłacić kredyty ratalne. Dzięki temu wzrośnie dostępna kwota kredytu hipotecznego. Bardzo pomaga też dobra historia kredytowa, więc lepiej, aby przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie zdążyły się opóźnienia w spłacie nawet jakiegoś małego kredytu.

Warto też pamiętać, że im wyższe dochody tym łatwiej o kredyt. Warto więc spróbować wynegocjować z pracodawcą podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli natomiast chodzi o zmianę pracy na lepiej płatną, to takie rozwiązanie może wydłużyć cały proces uzyskania kredytu. Na początku zwykle podpisywana jest umowa próbna na 3 miesiące. Banki preferują natomiast zdecydowanie dłuższe umowy, najlepiej na czas nieokreślony lub przynajmniej na kilka lat. W przypadku zmiany pracy trzeba byłoby więc zaczekać na zakończenie okresu próbnego i podpisanie kolejnej umowy.

Jeśli mamy taką możliwość, to najlepiej wnioskować o kredyt wspólnie z drugą osobą. Część banków obawia się pojedynczych kredytobiorców. W sytuacji utraty pracy taka osoba może nie poradzić sobie ze spłatą. Gdy jest np. dwóch kredytobiorców i oboje pracują, to utrata dochodów przez jednego z nich wciąż pozwala na utrzymanie się i terminową spłatę rat.

Na koniec warto dodać, że szukając sposobu na uzyskanie kredytu nie należy przesadzać z kwotą zadłużenia. Jest bardzo prawdopodobne, że stopy procentowe jeszcze wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Przy zbyt wysokim zadłużeniu możemy nie poradzić sobie ze spłatą.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: Expander
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Czy mieszkaniówka hamuje z produkcją – opinie ekspertów
    Czy nowe uwarunkowania rynkowe zmuszają deweloperów do zmiany planów? Czy kolejne projekty będą realizować zgodnie z wcześniejszymi założeniami? Czy firmy poszukują atrakcyjniejszych sposobów na finansowanie inwestycji niż kredyty? O ile wzrósł koszt budowy mieszkań w ciągu ostatniego roku?
    Nieruchomości luksusowe wciąż w cenie
    Nieruchomości luksusowe to segment nieruchomości, który ma się dobrze w trudnych czasach. Piętna nie odznaczyła na nim ani pandemia, ani bieżące zawirowania gospodarcze, które tak bardzo dotknęły nieruchomości z tzw. segmentu popularnego. W momentach kryzysowych rynek luksusowy zyskuje, ponieważ, zamożni nabywcy szukają nieprzeciętnych aktywów, które dają perspektywę na wzrost wartości w czasie.
    Jak urządzić 50-metrowe mieszkanie? Pomysły na aranżacje
    Popularne mieszkania o średniej wielkości można łatwo zaaranżować na wiele ciekawych sposobów. Jak dobrze urządzić swoje 50-metrowe mieszkanie?
    Ceny mieszkań w Polsce osiągnęły maksimum w połowie 2022 roku? Niewykluczone
    Czekaliście ze sprzedażą mieszkania, aż ceny osiągną apogeum? No więc, chyba pora udać się do pośrednika obrotu nieruchomościami. Ceny sprzedaży mieszkań, w niektórych miastach zaczęły spadać, a ponadto serwisy nieruchomościowe puchną od ofert z rynku wtórnego.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
    Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Liczba mieszkań dostępnych w programie Mieszkanie bez wkładu własnego
    Jak w największych miastach zmienia się oferta lokali spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - poradnik Rzecznika Finansowego
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może okazać się pomocą dla osób, które mają problem ze spłatą raty kredytu hipotecznego. Jest on dobrą alternatywą, dla osób, które nie chcą albo mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Skorzystać mogą z niego nie tylko kredytobiorcy „złotowi”, ale również tacy, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Pomoc może zostać udzielona maksymalnie aż na okres 36 miesięcy.
    Dodatek węglowy. 3 tys. zł będzie można wydać nie tylko na zakup węgla
    Sejm przyjął ustawę o dodatkach węglowych w piątek 22 lipca. Brak kryterium dochodowego jest jednym z bardziej krytykowanych zapisów projektu.
    Wzrost cen materiałów budowlanych i mieszkań, a wartość ubezpieczenia domu - w przypadku szkód ubezpieczenie może nie wystarczyć
    Ceny materiałów budowlanych i mieszkań poszybowały. Eksperci Wiener wyliczyli, że produkty potrzebne przy generalnym remoncie łazienki wzrosły w ciągu 3,5 roku o prawie 10 tys. zł. To oznacza, że w razie ewentualnych szkód w mieszkaniu, ubezpieczenie wykupione kilka lat temu nie pokryje w pełni kosztów remontu. Tzw. luka ubezpieczeniowa stanowi realny problem - tylko 1/3 Polaków wie, ile może kosztować przywrócenie mieszkania do poprzedniego stanu na przykład po pożarze lub kradzieży – wynika z badania firmy Wiener.
    Wynajem mieszkania obcokrajowcom. Rynek nieruchomości w czasach wojny
    Do Polski od początku trwającej w Ukrainie wojny przyjechało blisko 5 milionów uchodźców , wielu z nich zdecydowało się tu pozostać na dłużej i poszukać własnego, tymczasowego lokum. Jednocześnie, wielu właścicieli mieszkań ma obawy, przed zawarciem umowy z obcokrajowcem.