Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Gdzie się kończy prywatne mieszkanie?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Gdzie się kończy prywatne mieszkanie? /Fot. Fotolia
Gdzie się kończy prywatne mieszkanie? /Fot. Fotolia
Fotolia
Fotolia
Kwestia rozgraniczenia pomiędzy częściami wspólnymi i prywatnym mieszkaniem, tylko z pozoru jest oczywista. Problemy oraz nieporozumienia mogą pojawić się między innymi wtedy, gdy dojdzie do awarii wodomierza lub pęknięcia rury kanalizacyjnej. Szczegółowe aspekty podziału budynku wielorodzinnego (na lokale i części wspólne), nie zostały uregulowane przez krajowe przepisy. Dlatego odpowiedzi na nurtujące pytania, trzeba m.in. szukać w orzecznictwie sądów.

W przypadku wodomierzy kluczowe znaczenie ma lokalizacja zaworu

Ustawa o własności lokali nie mówi nam dokładnie, jak trzeba interpretować kwestie związane z odpowiedzialnością za stan i wymianę wodomierza. Wspomniany akt prawny wskazuje tylko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali” (patrz art. 3 ust. 2 wspomnianej ustawy z 24 czerwca 1994 r.).

W kwestii wodomierzy pewną wskazówką może być natomiast Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 lipca 2013 r. (sygn. akt: I ACa 222/13). Ten wyrok wskazuje, że częścią składową mieszkania jest wodomierz zamontowany za zaworem odcinającym wodę. Sądy często przyjmują, że począwszy od zaworu odcinającego, instalacja służy tylko właścicielowi mieszkania. W praktyce uznawany jest też podział instalacji wodnokanalizacyjnej na pion (należący do części wspólnej) oraz przynależne do mieszkania odcinki poziome służące zasilaniu lokalu w wodę lub zbieraniu ścieków.

Interpretacja faktów przyjęta przez warszawski sąd apelacyjny wskazuje, że to właściciel lokalu powinien ponosić koszty wymiany wodomierza położonego za zaworem odcinającym wodę – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Warto jednak zwrócić uwagę, że niektóre wspólnoty mieszkaniowe przyjmują uchwały kwalifikujące wodomierze jako część nieruchomości wspólnej. Wspomniane rozwiązanie obciąża wspólnotę kosztami wymiany wodomierzy, ale jednocześnie zapewnia stosowanie takich samych urządzeń w całym budynku i łatwą kontrolę nad ich stanem.

Zobacz serwis: Dom i prawo

Wiele kwestii dotyczących instalacji jest trudnych do rozstrzygnięcia

Przykład wodomierzy pokazuje, że rozdział elementów prywatnego mieszkania oraz nieruchomości wspólnej, często bywa dość niejednoznaczny. Kolejnym ciekawym przykładem jest instalacja elektryczna. Przez dłuższy czas przyjmowano, że instalacja za licznikiem prądu, przynależy do mieszkania. W takim ujęciu, instalacja znajdująca się przed licznikami, powinna być kwalifikowana jako element części wspólnej.

Opisywana interpretacja zaczęła budzić pewne wątpliwości, gdy okazało się, że liczniki prądu elektrycznego coraz częściej są lokowane na korytarzach. W przypadku takich rozwiązań, trzeba brać pod uwagę to, czy dany odcinek instalacji służy do zasilania tylko jednego mieszkania.

W przypadku instalacji gazowej, też mamy do czynienia z interesującą sytuacją, bo w orzecznictwie występują dwa rozbieżne poglądy. Pierwszy z nich wskazuje, że instalacja „zalicznikowa” stanowi część mieszkania. Według odmiennego poglądu, do części wspólnej należy cała instalacja gazowa (z wyłączeniem odbiorników instalowanych przez właścicieli mieszkań). Wspólnoty mieszkaniowe często wybierają taki punkt widzenia, bo włączenie całej instalacji gazowej w skład nieruchomości wspólnej, zapewnia lepszą kontrolę nad bezpieczeństwem w budynku.

Polecamy: E-wydanie Dziennik Gazeta Prawna

Spornym obszarem bywa również instalacja kominowa oraz wentylacyjna. Niekiedy pojawia się pogląd mówiący, że kanały połączone tylko z jednym lokalem stanowią jego część. Częstsza i bardziej uzasadniona praktyką jest interpretacja, według której cała instalacja kominowa oraz wentylacyjna należy do nieruchomości wspólnej. Podobnie jak w przypadku instalacji gazowej, kluczowe znaczenie mają kwestie bezpieczeństwa. Uzależnienie możliwości modyfikowania instalacji kominowej lub wentylacyjnej od zgody wspólnoty, zabezpiecza innych mieszkańców budynku przed niebezpiecznymi pomysłami ich sąsiadów.

Sytuacja jest nieco bardziej klarowna w przypadku instalacji centralnego ogrzewania. Zwykle przyjmuje się bowiem, że cała instalacja „co” należy do nieruchomości wspólnej. Taki pogląd jest szczególnie uzasadniony, jeżeli w budynku występuje tylko jedno wspólne źródło ciepła (np. kocioł gazowy), z którego korzystają wszyscy właściciele mieszkań – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zobacz serwis: Finanse

Przy rozstrzyganiu sporów trzeba brać pod uwagę zasady współżycia

W ramach podsumowania warto nadmienić, że same sądy niejednokrotnie podkreślają zawiłość kwestii dotyczących instalacji w budynku wielorodzinnym. Przykładem jest Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 grudnia 2013 r. (sygn. akt: I A Ca 773/13). Uzasadnienie do tego wyroku mówi, że „w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Oczywistym jest, iż prawa poszczególnych lokatorów będą na siebie zachodziły i tylko poszanowanie zasad współżycia społecznego, prawa sąsiedzkiego i panujących zwyczajów pozwoli na bezkonfliktowe współposiadanie”.

W przypadku braku podpowiedzi wynikających z orzecznictwa sądów oraz odpowiednich zapisów w regulaminie wspólnoty mieszkaniowej, to właśnie ogólne kryteria (np. zasady współżycia społecznego i względy bezpieczeństwa), muszą być brane pod uwagę przy rozpatrywaniu sporów dotyczących rozgraniczenia lokali i nieruchomości wspólnej.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Zobacz serwis: Prawo budowlane

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ceny mieszkań w Polsce osiągnęły maksimum w połowie 2022 roku? Niewykluczone
    Czekaliście ze sprzedażą mieszkania, aż ceny osiągną apogeum? No więc, chyba pora udać się do pośrednika obrotu nieruchomościami. Ceny sprzedaży mieszkań, w niektórych miastach zaczęły spadać, a ponadto serwisy nieruchomościowe puchną od ofert z rynku wtórnego.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
    Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Liczba mieszkań dostępnych w programie Mieszkanie bez wkładu własnego
    Jak w największych miastach zmienia się oferta lokali spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - poradnik Rzecznika Finansowego
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może okazać się pomocą dla osób, które mają problem ze spłatą raty kredytu hipotecznego. Jest on dobrą alternatywą, dla osób, które nie chcą albo mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Skorzystać mogą z niego nie tylko kredytobiorcy „złotowi”, ale również tacy, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Pomoc może zostać udzielona maksymalnie aż na okres 36 miesięcy.
    Dodatek węglowy. 3 tys. zł będzie można wydać nie tylko na zakup węgla
    Sejm przyjął ustawę o dodatkach węglowych w piątek 22 lipca. Brak kryterium dochodowego jest jednym z bardziej krytykowanych zapisów projektu.
    Wzrost cen materiałów budowlanych i mieszkań, a wartość ubezpieczenia domu - w przypadku szkód ubezpieczenie może nie wystarczyć
    Ceny materiałów budowlanych i mieszkań poszybowały. Eksperci Wiener wyliczyli, że produkty potrzebne przy generalnym remoncie łazienki wzrosły w ciągu 3,5 roku o prawie 10 tys. zł. To oznacza, że w razie ewentualnych szkód w mieszkaniu, ubezpieczenie wykupione kilka lat temu nie pokryje w pełni kosztów remontu. Tzw. luka ubezpieczeniowa stanowi realny problem - tylko 1/3 Polaków wie, ile może kosztować przywrócenie mieszkania do poprzedniego stanu na przykład po pożarze lub kradzieży – wynika z badania firmy Wiener.
    Wynajem mieszkania obcokrajowcom. Rynek nieruchomości w czasach wojny
    Do Polski od początku trwającej w Ukrainie wojny przyjechało blisko 5 milionów uchodźców , wielu z nich zdecydowało się tu pozostać na dłużej i poszukać własnego, tymczasowego lokum. Jednocześnie, wielu właścicieli mieszkań ma obawy, przed zawarciem umowy z obcokrajowcem.
    Rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe - podsumowanie II kwartłau 2022
    Powierzchnie biurowe w II kwartale 2022 r. cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców. W tym okresie wynajętych zostało aż 190 000 mkw., czyli o 24% więcej, niż w I kwartale br. Łączny popyt w I połowie roku wyniósł 343 000 mkw., co stanowi wzrost o 28% w stosunku to analogicznego okresu w 2021 r. Ożywienie po stronie najemców przełożyło się na wzrost czynszów, średnio o 0,25-0,50 € za mkw. miesięcznie. Najdrożej jest w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
    Uprawnienia budowlane od 1 sierpnia w elektronicznej bazie. Dokumenty papierowe nie będą wymagane
    Uprawnienia budowlane zostały zgromadzane w Centralnym Rejestrze osób posiadających Uprawnienia Budowlane i zastąpią papierowe dokumenty i skany.
    Wyniki budownictwa w czerwcu 2022 roku
    GUS podał wyniki budownictwa w czerwcu 2022 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 5,3% wyższa niż w maju i jednocześnie wyższa niż w analogicznym okresie 2021 roku o 5,9%. W maju roczna dynamika produkcji wyniosła 13,0%.