REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak podnosić czynsz w wynajmowanym mieszkaniu?

Adam Kret
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Jeżeli wynajmujemy mieszkanie (mieszkania), w sposób który nie można nazwać najmem okazjonalnym wysokość i częstotliwość podwyżek czynszu podlega regulacjom prawnym chroniącym lokatora. Teoretycznie wysokość czynszu nie jest już odgórnie ustalana, jednakże nie zawsze jest dowolna- w niektórych przypadkach podlega też kontroli Sądu.

Stopień trudności: średni

REKLAMA

Koszty: 0 zł

Wymagane dokumenty/rzeczy: obwieszczenie wojewody w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych za dane półrocze.

Krok 1: sprawdzamy dopuszczalną wysokość podwyżki, nie podlegającą kontroli sądowej.

Wysokość czynszu, oraz rozmiar ewentualnej podwyżki nie podlega w pewnych okolicznościach kontroli sądowej. Aby ustalić tę wysokość należy dotrzeć do obwieszczenia wojewody (właściwego dla miejsca położenia nieruchomości), „w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych.”

(dostępne w urzędach wojewódzkich, lub na ich stronach www.)

Obwieszczenia pojawiają się co pół roku.

W celu wyliczenia maksymalnego „swobodnego czynszu” należy pomnożyć powierzchnię mieszkania (bez balkonu, strychu, piwnic itp.) przez wartość wskazaną w obwieszczeniu. Następnie wynik dzielimy przez 12 (ilość miesięcy). Czynsz miesięczny nie powinien wynosić więcej niż 3% tej wartości.


 Dla mieszkania o powierzchni 60 m2, położonego w Warszawie- zgodnie z obwieszczeniem wojewody, za okres 1.10.2007-31.03.2008 wartość kosztu odtworzenia 1m 2 wynosi 4.996 zł.(60 x 4996) : 12 x 3%= 749,40 złotych.

Krok 2: przekraczamy 3 %

Wartość podana w kroku pierwszym jest zazwyczaj niewystarczająca w przypadku prywatnych właścicieli (dotyczy bezpośrednio w zasadzie tylko gmin).

Czynsz może oczywiście przekroczyć tę wartość, z kilkoma jednak ograniczeniami.

Przede wszystkim:

  • podwyżki czynszu można dokonywać raz na 6 miesięcy
  • podwyżka oraz wysokość czynszu muszą być zasadne.

Nic nie stoi na przeszkodzie aby ustalając nowy czynsz (np. jeśli pierwszy raz wynajmujemy mieszkanie) wyliczyć go w oparciu o wartość rynkową. Niniejsze porady będą miały zastosowanie jedynie do podwyżek.

Krok 3: wyliczamy czynsz

Nasz czynsz składają się :

  • koszty utrzymania lokalu i budynku ponoszone przez wynajmującego- konieczne remonty, naprawy instalacji, a także koszty podatku gruntowego, użytkowania wieczystego itp.
  • zwrotu części nakładów (jeśli zostały poniesione) w wysokości :
    • Rocznie, aż do pełnego zwrotu :
      • do 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu
      • do 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
  • godziwy zysk - ustawodawca niestety go nie sprecyzował.
  • Koszty niezależne od wynajmującego: głównie opłaty komunalne.

Roczna podwyżka czynszu, nie przekraczająca średniego wskaźnika inflacji w roku poprzednim, uznawana jest za uzasadnioną. (wskaźnik dostępny na stronie GUS – www.stat.gov.pl)

Lokator nie może kwestionować podwyżki czynszu związanej z kosztami niezależnymi od właściciela tj. opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Należy jednak przedstawić mu szczegółowe wyliczenie i podanie przyczyn podwyżki.

Krok 4: Zawiadamiamy lokatora

REKLAMA

Każdego z lokatorów trzeba zawiadomić o planowanej podwyżce. Pismo możemy złożyć na jego ręce osobiście (za pokwitowaniem), lub listem poleconym (jeżeli chcemy być pewni, że przesyłka została doręczona- skorzystajmy z opcji ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru- tzw. „zwrotki”.)

Czynsz ulega podniesieniu w terminie równym wypowiedzeniu umowy (co do zasady w takim przypadku 3- miesiące, chyba że strony ustaliły w umowie dłuższy termin), liczonym od dnia doręczenia zawiadomienia.

Krok 5: wyjaśniamy podwyżkę

Każdy lokator może żądać wyjaśnienia podwyżki czynszu i jej uzasadnienia. Konstruując odpowiedź powinniśmy , oprzeć się o

  • wysokość inflacji w poprzednim roku
  • poniesione koszty utrzymania budynku
  • zysk
  • czynniki niezależne od właściciela (np. wzrost opłat komunalnych).

Mamy 14 dni na udzielenie wyjaśnień ! Jeżeli nie zdążymy – podwyżka będzie nieważna. W przypadku korespondencji pocztowej (list polecony !) termin biegnie od momentu otrzymania przesyłki od lokatora. My natomiast musimy nadać list w terminie 14 dni – liczy się data stempla pocztowego na potwierdzeniu nadania.

Krok 6: sprawa w sądzie

Jeżeli lokator nie zaakceptuje zmiany czynszu (do czego ma prawo), może to prowadzić do dwojakiej sytuacji:

  • umowa wygaśnie, (najemca zrezygnuje z mieszkania), lub
  • lokator skieruje sprawę do sądu cywilnego (Sąd Rejonowy właściwy dla nieruchomości) o uznanie podwyżki czynszu za nieuzasadnioną.

W sądzie ciężar dowodu spoczywa na wynajmującym. Innymi słowy- to nie najemca uzasadnia nieprawidłowość podwyżki, tylko wynajmujący musi udowodnić, iż była ona zasadna.

Stając przed Sądem musimy liczyć się z koniecznością uzasadnienia naszych racji. Będziemy musieli przedstawić wyliczenia, którymi kierowaliśmy się podczas podnoszenia czynszu. Jeśli są one zgodne z wytycznymi ustawy o ochronie lokatorów (przedstawionymi w niniejszym tekście), zysk zaś który chcemy osiągnąć mieści w rozsądnych granicach, nie powinniśmy się obawiać rozwoju sytuacji.

Kiedy sprzeciw lokatora jest bezzasadny:

  • jeżeli czynsz po podwyżce nie przekracza progu z kroku 1
  • jeżeli podwyżka mieści się w wysokości średniej rocznej inflacji w roku poprzednim
  • jeśli podwyżka wynika ze wzrostu opłat niezależnych od wynajmującego. (np. ostatnia podwyżka cen wywozu śmieci)

W powyższych sytuacjach sąd nie jest uprawniony do badania wysokości podwyżki- pozew zostanie oddalony, a lokator obciążony kosztami postępowania.


Kiedy możemy przegrać ?

  • podwyżka została przeprowadzona w sposób błędny
    • bez zachowania terminów
    • bez przedstawienia uzasadnienia podwyżki w wyznaczonym terminie
  • podwyżka nie będzie zasadna- np. poprzez chęć uzyskania wysokiego zysku, czy wręcz wynikająca z chęci pozbycia się lokatora.

Krok 7: ściągamy różnicę

Dopóki toczy się sprawa (a może toczyć się miesiącami) lokator płaci czynsz w starej wysokości. Jeśli przegra sprawę, możemy się od niego domagać dopłacenia różnicy pomiędzy starym a nowym czynszem – licząc od momentu, w którym podwyżka miała by wejść w życie.

Uwagi:

  • jeśli dopiero ustalamy czynsz (np. wcześniej nie wynajmowaliśmy mieszkania/domu) nie musimy stosować się do powyższych wytycznych
  • powyższe ograniczenia nie dotyczą „najmu okazjonalnego” ani wynajmowania lokali przedsiębiorcom w celu prowadzenia działalności gospodarczej.
  • sposobem na ominięcie ograniczeń jest zawieranie krótkich umów terminowych- np na rok. W przypadku podpisania nowej umowy (nawet z tym samym najemcą) możemy ustanowić czynsz na zasadach rynkowych.
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje luksusowy nowy apartament? Czy milion złotych wystarczy?

    Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w wysokim standardzie? Jakie metraże oferują deweloperzy? Gdzie można nabyć luksusowe apartamenty i jakie mają udogodnienia? 

    Dyrektywa EPBD nie zakazuje montażu i eksploatacji kotłów gazowych. Rok 2040 nie jest wiążącą datą [analiza POGP]

    Nowelizacja dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nie zakazuje montażu ani eksploatacji kotłów gazowych, a 2040 r. nie jest wiążącą datą zakazu użycia paliw kopalnych do ogrzewania - zwraca uwagę Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP).

    Udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości wynosi 2%. W Polsce konieczne są zmiany regulacji prawnych

    Udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 2%. Ten stan rzeczy może zmienić wprowadzenie funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne (REIT).

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków?

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków? Gdzie wieszać domki dla ptaków? Jak to zrobić dobrze? Kiedy jest okres lęgowy sikorek, wróbli, szpaków, jerzyków i nietoperzy w Polsce?

    REKLAMA

    Turbina wiatrowa przy domu - wymogi prawne

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnił jakie są aktualne wymogi prawne montażu przydomowych turbin wiatrowych. Czy przed montażem przydomowych turbin wiatrowych wymagane jest zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę? Czy budynek przed montażem turbiny potrzebuje ekspertyzy, badania stanu technicznego?

    Rejestr i wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi [e-CRUB ]. 130 tysięcy inżynierów i architektów

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że e-CRUB to rejestr osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr ten jest zarządzany przez GUNB na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie. W rejestrze znajdują się dane ok. 130 tysięcy osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.

    Szykują się zmiany w podatku od nieruchomości, ale obecnie bez zmian systemowych w ich opodatkowaniu

    Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Jarosław Neneman odpowiedział na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka w sprawie prac nad nową definicją budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania garaży, wyjaśniając charakter planowanych zmian. Zapewnił, że systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości prace te nie obejmują.

    Gdzie za miejsce postojowe zapłacimy 10 tys. zł, a gdzie nawet 89 tys. zł? Ile kosztuje komórka lokatorska?

    Ile trzeba zapłacić za miejsce postojowe zewnętrzne, a ile za takie w garażu podziemnym? Ile kosztuje komórka lokatorska? Od czego zależą te koszty? 

    REKLAMA

    Nowych mieszkań w ofercie od początku roku przybywa a co z ich cenami

    W pierwszych dwóch miesiącach 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych miast więcej mieszkań niż sprzedali. To dobra wiadomość dla kupujących, bo mają większy wybór. Zgodnie z regułami rynku większa podaż powinna też hamować wzrost cen. Czy tak jest w istocie?

    Ile musi zarabiać singiel by kupić mieszkanie na kredyt?

    W Polsce coraz więcej osób funkcjonuje poza małżeństwem jako singiel. Te osoby są coraz istotniejszą klientelą na rynku nieruchomości. Ile musi zarabiać taki singiel, by móc kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jakie możliwości kredytowe ma dziś singiel? 

    REKLAMA