Kategorie

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności - RPO sugeruje zmiany w przepisach

Przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowej w prawo własności - RPO sugeruje zmiany w przepisach
ShutterStock
Jeśli dotychczasowy użytkownik wieczysty zapłacił z góry wszystkie opłaty roczne za prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, które potem odsprzedał, to nabywca i tak musi uiścić opłatę „przekształceniową”. W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich takie osoby powinny mieć prawo do nieodpłatnego przekształcenia, tym bardziej, że przysługuje ono np. spadkobiercy użytkownika wieczystego, który uiścił jednorazowo całą tę opłatę. Według skarżących ustawodawca wprowadził ich w swego rodzaju pułapkę, gdyż liczyli, że również będą zwolnieni z opłat.

Obywatele piszą do Rzecznika Praw Obywatelskich o problemach podczas stosowania ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. RPO przedstawił te problemy wicepremier i minister rozwoju Jadwidze Emilewicz.

Ustawa miała na celu przekształcenie od 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe we własność gruntów na rzecz właścicieli domów jednorodzinnych i samodzielnych lokali położonych w budynkach wielorodzinnych wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zgodnie z założeniem ustawodawcy, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów miało być odpłatne. Osoby, które staną się z mocy prawa właścicielami gruntów, są zobowiązane do uiszczania należności za nabycie prawa własności w formie corocznej opłaty wnoszonej przez 20 lat. Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Od tej zasady ustawa przewiduje jednak wyjątki, kiedy przekształcenie następuje bez żadnych dodatkowych opłat – m.in. wówczas, gdy dotychczasowy użytkownik wieczysty uiścił już wcześniej jednorazowo, z góry, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste za cały okres trwania tego prawa.

Co z opłatą po kupnie tego prawa?

Okazuje się jednak, że w przypadku, kiedy taka osoba odsprzedała prawo użytkowania wieczystego, to nabywca nie może skorzystać ze zwolnienia i musi uiścić opłatę „przekształceniową”.

Reklama

W skargach od takich nabywców podnoszony jest zarzut, że zostali wprowadzeni przez ustawodawcę w swego rodzaju pułapkę. Kupując prawo użytkowania wieczystego od zbywcy, który wniósł jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, działali w przekonaniu, że również będą zwolnieni z obowiązku ponoszenia opłat na rzecz właściciela gruntu. Ta okoliczność miała też wpływ na cenę nabycia prawa użytkowania wieczystego.

Tymczasem przekształcenie nabytego przez nich prawa użytkowania wieczystego do gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu 1 stycznia 2019 r. (czego nie mogli przewidzieć i na które nie mieli oni wpływu) zmieniło w sposób znaczący ich sytuację prawną, bowiem zostali oni zobowiązani do poniesienia opłaty przekształceniowej.

Zdaniem Rzecznika,  w przypadku następców prawnych osób, które wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, brak jest podstaw do ograniczenia prawa do nieodpłatnego przekształcenia. Takie prawo maja np. spadkobiercy tego użytkownika wieczystego, który uiścił jednorazowo całą opłatę za użytkowanie wieczyste.

A po wniesieniu jednorazowo opłaty za cały okres użytkowania wieczystego roszczenie właściciela gruntu wobec użytkownika wieczystego z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tego gruntu zostało przecież zaspokojone.

Pominięto osoby z tzw. prawem zabudowy

Reklama

Odrębnym problemem jest nieuwzględnienie w ustawie osób, którym służy w dalszym ciągu tzw. prawo zabudowy, ustanowione przed wejściem w życie dekretu z 26 października 1945 r. o prawie zabudowy. Prawo zabudowy jest starą instytucją prawa cywilnego, pochodzącą jeszcze z ustawodawstwa okresu zaborów. Przez dziesięciolecia, na skutek kolejnych zmian w przepisach, w wielu wypadkach z mocy prawa zamienione ono zostało w prawo użytkowania wieczystego. Są jednak też i takie sytuacje, w których to nie nastąpiło, przede wszystkim z powodu niewydania w odpowiednim czasie przez organy administracji publicznej odpowiedniej decyzji administracyjnej.

W skargach do Rzecznika podnoszony jest argument, że treść przysługującego prawa zabudowy w istocie jest zbliżona do treści prawa użytkowania wieczystego gruntu. W okresie, w którym ustanawiano na nieruchomościach prawo zabudowy, było ono - w ówczesnym porządku prawnym - odpowiednikiem dzisiejszego prawa użytkowania wieczystego. Liczne akty prawne przekształcające lub przewidujące możliwość przekształcenia prawa zabudowy w prawo użytkowania wieczystego, potwierdziły równorzędność obu tych praw.

Dlatego w ocenie Rzecznika można tu mówić o luce prawnej. Powinna ona zostać uzupełniona przez umożliwienie osobom posiadającym jeszcze prawo zabudowy przekształcenia tego prawa w prawo własności nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe - identycznie jak w przypadku użytkowników wieczystych.

Wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty

Wpływają także skargi dotyczące zasady wprowadzonej ustawą z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W jej myśl, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, które  zostało wszczęte po 5 października 2018 r. - a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r. - roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. A zgodnie z tą ustawą umarza się postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej niezakończone w dniu wejścia w życie  ustawy zmieniającej (13 lutego 2019 r.).

Zastosowanie kwestionowanej regulacji w praktyce powoduje, że jeżeli nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, to w przypadku gdy choćby jeden z właścicieli odrębnych lokali (będący współużytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem) nie odebrał wypowiedzenia opłaty rocznej przed 1 stycznia 2019 r., wówczas dla wszystkich współużytkowników wieczystych roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.

Natomiast w tych sprawach, w których - w wyniku złożenia przez użytkowników wieczystych wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego - postępowania aktualizacyjne były w toku, podlegają one umorzeniu.

Taka regulacja jest oceniana jako niesprawiedliwa przez jednostki samorządu terytorialnego. Nałożyła się ona bowiem na  trwające już w jednostkach samorządu terytorialnego procedury aktualizacji wartości nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. W okresie tym były już wszczęte oraz wszczynano kolejne postępowania aktualizacyjne, których efektem jest podwyższenie wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a w konsekwencji także i opłat przekształceniowych.

W skargach do RPO podnoszony jest zarzut, że omawiana regulacja prowadzi w konsekwencji do nieuzasadnionego obniżenia opłat lub nieuzasadnionego zakończenia postępowań aktualizacyjnych w stosunku do wszystkich współużytkowników wieczystych danej nieruchomości. Stanowi ona nadmierną i nieuzasadnioną ingerencję ustawodawcy w samodzielność finansową jednostek samorządu terytorialnego. Godzi również w konstytucyjnie zagwarantowaną ochronę „interesów w toku”.

Ponadto sama redakcja omawianej regulacji w ustawie zmieniającej wywołuje wątpliwości interpretacyjne. Nie wiadomo bowiem, jakich dokładnie postępowań ona dotyczy: czy wszystkich, które wszczęto po 5 października 2018 r. i nie zakończono do 13 lutego 2019 r., czy też tylko tych spośród nich, w których przed 1 stycznia 2019 r. nie doszło do skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej. Orzeczenia organów administracji są w tej kwestii rozbieżne.

Rzecznik poprosił wicepremier i ministrę rozwoju Jadwigę Emilewicz o rozważenie odpowiednich zmian w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mieszkaniowych w prawo własności.

Treść wystąpienia RPO do Ministra Rozwoju z 16.07.2020.pdf

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Polecamy: INFORLEX Biznes

Źródło: Rzecznik Praw Obywatelskich
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    12 cze 2021
    Zakres dat:

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.

    Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę tworzącą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej - podała Kancelaria Prezydenta RP.

    Jak długo trzeba zbierać na wkład własny dla dziecka?

    Wkład własny dla dziecka - wielu rodziców zamierza odkładać pieniądze na taki cel. Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny?

    Polski Ład. Dofinansowanie na mieszkanie spółdzielcze

    Polski Ład ma zapewnić dofinansowanie wkładu mieszkaniowego dla członków spółdzielni. Wspomnianym rozwiązaniem będą zainteresowane głównie małe rodziny. Spółdzielnie na razie obserwują sytuację i na pewno będą oceniać dodatkowy popyt. Jakie znaczenie będzie miał Polski Ład dla spółdzielni mieszkaniowych?

    Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

    Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

    Jak inwestować w nieruchomości?

    Inwestowanie w rynek nieruchomości. Statystyki wskazują, że coraz więcej osób decyduje się ulokować swoje oszczędności w nieruchomościach. Ten trend ma tendencję zwyżkową, co owocuje coraz szerszym gronem osób, które zaczynają traktować inwestowanie w nieruchomości jako główne źródło utrzymania. Jak i w co najlepiej inwestować?

    Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

    Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

    Polski Ład. Budowa domów do 70 mkw. bez pozwolenia

    Polski Ład. Eksperci są zgodni, że proponowana w programie możliwość budowania domów o powierzchni do 70 mkw. bez kierownika budowy i bez dziennika budowy to niebezpieczny pomysł. Dlaczego?

    Wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe

    O 91,5% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – tak wynika z najnowszego, majowego odczytu BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Co powoduje tak wysoki wzrost zainteresowania kredytami?

    Powstaje nowy rynek nieruchomości na wynajem

    Mieszkania na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni będą najbardziej zainteresowani rynkiem nieruchomości w miastach, które są w Polsce największymi ośrodkami akademickimi.

    Znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem

    Ceny nieruchomości. W ostatnich miesiącach zanotowaliśmy znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem - powiedziała doradczyni gospodarcza Katarzyna Michalska. Ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wzrosły co najmniej o kilkaset złotych za metr kwadratowy.

    Czy REIT-y okażą się wsparciem dla rynku mieszkaniowego?

    Fundusze REIT. Prace nad ustawą o polskich REIT-ach zostały wznowione. Czy zdaniem deweloperów ten sposób finansowania inwestycji przyczyni się do rozwoju rynku mieszkaniowego? Jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania? Czy inne formy finansowania są dla firm bardziej interesujące?

    Frankowicz pozwał bank - domaga się wynagrodzenia za korzystanie z kapitału

    Kredyty we frankach. Złożyłem pozew przeciwko bankowi o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z kapitału z rat zapłaconych przez okres spłaty kredytu - poinformował PAP prezes Stowarzyszenia Stop Bankowemu Bezprawiu Arkadiusz Szcześniak.

    Kuba Karliński: Szał na nieruchomości weekendowe trwa [PODCAST]

    Jak szukać odpowiedniej działki pod wymarzony dom. A może lepiej domu nie budować, tylko od razu taką działkę sprzedać? Zawiłości inwestycji na nieruchomościach wyjaśnia Kuba Karliński, który jest gościem podcastu.

    Ustawa "odorowa" od 2022 roku

    Ustawa "odorowa". Do uzgodnień międzyresortowych został skierowany projekt tzw. ustawy odorowej. Nowe przepisy określają na 500 m minimalną odległość, w jakiej może być zbudowana duża ferma zwierząt, aby zapachy nie były uciążliwe dla okolicznych mieszkańców.

    Ustawa odległościowa - uelastycznienie zasady 10H

    Projekt tzw. ustawy odległościowej mającej na celu uelastycznienie zasady 10H (zasady lokowania nowej elektrowni wiatrowej) powinien trafić do parlamentu we wrześniu lub październiku 2021 r. - oceniła wiceszefowa MRPiT Anna Kornecka. W projekcie przyjęta zostanie bezwzględna minimalna odległość (500 m) nowej elektrowni wiatrowej od zabudowań mieszkalnych.

    Kontrola nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa

    Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa. Rząd chce wzmocnić kontrolę nad prawidłowym gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa, a także uprościć procedury z tym związane - podała Kancelaria Prezesa Rady Ministrów.

    Dom do 35 m2 na działce rekreacyjnej - pragnienie większości Polaków

    Dom do 35 m2 na działce rekreacyjnej. Jesienią ubiegłego roku o własnej działce rekreacyjnej marzyło aż 63% dorosłych mieszkańców miast, do marca tego roku liczba ta urosła do 75%[1]. Jak pokazują najnowsze badania Castoramy, trend ten ciągle zyskuje na sile i determinuje kolejne zmiany. Aż 84%[2] Polaków chciałoby mieć na własność niewielki dom poza miastem.

    Jak współpracować z podwykonawcami na budowie?

    Współpraca z podwykonawcami na budowie. Inwestycje budowlane to nierzadko wieloetapowe i długotrwałe projekty, które wymagają koordynacji różnych obszarów. Takie budowy opierają się więc na współpracy generalnego wykonawcy z podwykonawcami i uzupełnianiu się różnych, wyspecjalizowanych w swoich dziedzinach dostawców. Koordynacja licznych podwykonawców stanowi wyzwanie i może zabierać dużo czasu. Warto zatem kierować się kilkoma zasadami, które ułatwiają ten proces i pomagają uniknąć kosztownych błędów.