Od 29 kwietnia wejdzie w życie ustawa deweloperska, chroniąca kupujących mieszkania i domy w przypadku upadłości dewelopera. W praktyce jeszcze przez wiele miesięcy w sprzedaży będą znajdowały się nieruchomości, których ta ochrona nie obejmuje. Nowa ustawa nie dotyczy bowiem przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęła się przed jej wejściem w życie. Eksperci radzą jednak, aby w przypadku kupna takich nieruchomości wynegocjować z deweloperem zastosowanie pewnych rozwiązań, zwiększających nasze bezpieczeństwo.
Ustawa mówi m. in. że obowiązkowe będzie zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Wielu deweloperów nie ma nic przeciwko temu, aby już dziś zastosować takie rozwiązanie. Przy okazji warto spróbować wynegocjować wpisanie roszczenia (o wybudowanie nieruchomości, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności) do księgi wieczystej. Zapewni nam to łatwiejsze dochodzenie swoich praw w przypadku upadłości dewelopera.
Raty uzależnione od postępu budowy
Bezpieczeństwo zapewni nam także powiązanie w umowie terminów płatności poszczególnych rat (transz) z poszczególnymi etapami budowy. Deweloper będzie dostawał od nas kolejne kwoty pod warunkiem, że będą realizowane zaplanowane etapy budowy. Dzięki temu, gdyby deweloper zbankrutował, ewentualne straty wyniosą mniej.
Dowiedz się także: Jak sfinansować remont mieszkania?
Kary za opóźnienia
Przed ewentualnymi opóźnieniami w budowie można zabezpieczyć się poprzez wprowadzenie kar do umowy. Deweloperzy zastrzegają karty umowne, np. w przypadku, gdy kupujący spóźni się z dokonaniem wpłaty. My możemy zastrzec kary w przypadku niedotrzymania terminów budowy przez dewelopera.
Warto przy okazji zwrócić uwagę na szczegółowe sformułowania, użyte w tych zapisach. Opóźnienie oznacza bowiem każde niedotrzymanie terminu. Słowo następuje „zwłoka”, jest to tylko opóźnienie zawinione. Najlepiej więc, jeśli deweloper będzie musiał zapłacić nam w przypadku opóźnienia, a nie zwłoki.
Ważne jest również to, czy wysokość kar umownych, stosowanych w stosunku do dewelopera i kupującego, jest jednakowa. Może się zdarzyć, że umowa zostanie tak skonstruowana, iż kupujący za opóźnienie będzie musiał drogo zapłacić, a niedotrzymanie terminu przez dewelopera zostanie karane symboliczną kwotą.
Możliwość odstąpienia od umowy
Kolejny zapis, bardzo korzystny dla kupującego, daje możliwość odstąpienia od umowy, gdy nie uzyskamy kredytu (przy dochowaniu należytej staranności). Nierzadko z wstępnych wyliczeń banku wynika, że klient ma zdolność kredytową, a po szczegółowym badaniu okazuje się, że jest inaczej.
Gdy w umowie (w formie aktu notarialnego) nie ma zapisu o możliwości odstąpienia, deweloper może zmusić klienta do zawarcia transakcji lub zapłacenia wysokiej prowizji w zamian za zgodę na wycofanie się z umowy.
Klauzulę o możliwości odstąpienia od umowy warto zastosować także, gdy cena nie jest podana jako określona kwota, lecz jej ostateczna wysokość będzie zależała od zmian cen, np. materiałów budowlanych czy stawki VAT. Drastyczny wzrost wartości takich czynników potrafi sprawić, że ostateczna cena nieruchomości będzie znacznie wyższa niż nam się to pierwotnie wydawało. W takiej sytuacji dobrze jest mieć możliwość wycofania się z transakcji.
Polecamy serwis: Kredyty
Podobne rozwiązanie można zastosować, gdy cena nieruchomości zależy od ostatecznej powierzchni. Często nieznacznie różni się ona od tej planowanej. Gdyby jednak powierzchnia okazała się znacznie większa, cena również istotnie by wzrosła.
Tolerancja na zmianę powierzchni
Można więc zapisać w umowie, że jeśli różnica w powierzchni planowanej i ostatecznej nie jest większa niż np. 1,5%, to cena nie ulega zmianie. W przeciwnym wypadku cena mieszkania zostaje podwyższona, ale klient ma prawo do odstąpienia od umowy.