W obrocie gospodarczym jednymi z najczęściej zawieranych umów są umowy najmu. Z reguły przedsiębiorcy są zainteresowani zawarciem umowy najmu na czas oznaczony. Czas trwania takich umów jest liczony w latach. Dzięki temu wynajmujący ma pewność, że przez kolejne 5 lub 10 lat jego nieruchomość będzie przynosić zyski, zaś najemca jest pewien, że będzie mógł korzystać z przedmiotu najmu o ile czynsz będzie płacony regularnie i nie wystąpią jakieś nadzwyczajne okoliczności. Z jednej strony jest to niewątpliwy atut takiego rozwiązania, z drugiej jednak umowa na czas określony może się dla najemcy okazać pułapką bez wyjścia. Zwłaszcza jeśli interes – mówiąc kolokwialnie – nie wypali, a spodziewane zyski nie będą równoważyć wydatków związanych z prowadzeniem przedsięwzięcia. W takich sytuacjach może się okazać, że najemca jest zdany na dobrą wolę właściciela lokalu. Przede wszystkim ze względu na brzmienie art. 673 § 3 kodeksu cywilnego.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Artykuł 673 § 3 kodeksu cywilnego, stanowi:
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Zastrzeżenie wypowiedzenia
Oznacza to ni mniej ni więcej, że strony w trakcie negocjacji kontraktowych powinny zadbać o wprowadzenie do umowy wyraźnie wskazanych okoliczności z powodu których jej wypowiedzenie będzie w przyszłości dopuszczalne. Brak takiego wskazania powoduje, że umowa nie może zostać rozwiązana przed upływem terminu na jaki została zawarta.
W orzecznictwie sądowym istnieje niekwestionowany pogląd, zgodnie z którym:
Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie. (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r. sygn. akt: V CSK 487/08)
Wyjątkiem jest sytuacja, w której obie strony za porozumieniem dokonają jej rozwiązania.
Zobacz również: Wypowiedzenie bezterminowej umowy najmu
Warto również podkreślić, że dużo lepszym rozwiązaniem jest sprecyzowanie okoliczności w których można wypowiedzieć umowę, aniżeli ograniczenie się do stwierdzenia, że może to nastąpić z ważnych powodów czy też w szczególnych przypadkach. W razie konfliktu między stronami może dojść do sporu czy dana okoliczność była rzeczywiście istotna. W orzecznictwie sądowym przeważa pogląd, że
Odwołanie się przez strony do określenia „szczególny przypadek”, przy przyjęciu zwykłego, potocznego rozumienia tego zwrotu prowadzi do wniosku, że chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków (dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek). Jeśli, jako przykład takiego szczególnego przypadku strony wskazały „utratę zlecenia klienta” przez najemcę, to nie przedłużenie przez firmę – klienta umowy z pozwanym na kolejny rok nie może zostać zakwalifikowane jako szczególny przypadek, ani też jako utrata klienta (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1183/12).
Brak wskazania okoliczności w których jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu albo ich pobieżne i nieumiejętne określenie może być przyczyną poważnych kłopotów. Problem ten dotyka głównie mikro i małych przedsiębiorców, którzy nie korzystają z profesjonalnej pomocy prawnej. Duże podmioty gospodarcze z reguły bardziej wnikliwie podchodzą do kwestii brzmienia umowy. W sytuacji, gdy w umowie zabraknie określenia okoliczności w których najemca może ją wypowiedzieć, jedyną prawną możliwością rozwiązania stosunku najmu jest uczynienie tego za porozumieniem stron. W takich przypadkach właściciel lokalu przeważnie żąda od najemcy stosownej finansowej rekompensaty. Bywa, że jest to kwota odpowiadająca wysokości rocznego czynszu najmu.
Dla uniknięcia takich problemów niezbędna jest dogłębna analiza zapisów umownych przed jej podpisaniem oraz negocjowanie ewentualnych poprawek wzmacniających pozycję przyszłego najemcy.
Zobacz: Jak rozwiązać umowę najmu lokalu? - krok po kroku
Autor: Piotr Konieckiewicz