Wejście w życie z początkiem stycznia Rekomendacji SII spowodowało spadek zdolności kredytowej. Eksperci sprawdzili, o ile wyższym dochodem „na rękę” musi dysponować modelowa rodzina, aby kupić dziś nieruchomość za tę samą kwotę, co w grudniu. Wydzielone zostały cztery segmenty rynku, którymi mogłaby być zainteresowana rodzina:
- kawalerka w przeciętnym standardzie,
- 2-pok. mieszkanie o powierzchni do 40 m kw. w przeciętnym standardzie,
- 3-pok. mieszkanie w przeciętnym standardzie,
- 3 lub 4-pok mieszkanie w wysokim standardzie.
Niewielka podwyżka może podreperować naszą zdolność kredytową
Pomiędzy grudniem a styczniem wymagany minimalny dochód, gwarantujący stosowną zdolność kredytową, wzrósł najmniej w przypadku najtańszych mieszkań – kawalerek. Przeciętnie w 11 badanych miastach było to 75 złotych. Przy założeniu, że rodzina zarabia nie więcej niż 4000 zł netto, podniesienie dochodu netto o taką kwotę wymaga podwyżki brutto na poziomie ok. 110 zł. Gdyby rozbić ją na dwóch kredytobiorców, każdy z nich musiałby dostać podwyżkę o 55 zł.
Do najmniejszej zmiany doszło w Katowicach, gdzie aby kupić kawalerkę o wartości 110 tys. zł, modelowa rodzina musiała w grudniu legitymować się dochodem netto na poziomie 2,68 tys. zł, a w styczniu – 2,72 tys. zł.
Największa zmiana nastąpiła w Warszawie, w której poziom cen mieszkań jest najwyższy wśród badanych miast. Aby w grudniu kupić kawalerkę o wartości 280 tys. zł, warszawska rodzina musiała zarabiać „na rękę” 3,72 tys. zł. Obecnie jest to 3,84 tys. zł.
W przypadku przeciętnie wykończonych lokali dwupokojowych o powierzchni do 40 m kw., minimalny dochód w badanych miastach wzrósł pomiędzy grudniem i styczniem średnio o 102 złote. Największa zmiana miała miejsce w stolicy (250 złotych), a najmniejsza w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi (60 zł).
Dowiedz się także: Który kredyt hipoteczny wybrać: w PLN czy EUR?
Paradoksy zdolności kredytowej
Jeszcze bardziej wzrósł wymagany, minimalny dochód, gwarantujący rodzinie zdolność kredytową na zakup w badanych miastach lokali trzypokojowych, w przeciętnym standardzie (209 zł netto) oraz trzy i czteropokojowych w wysokim standardzie (238 zł netto). Wzrost dochodu o takie kwoty wymaga podwyżki brutto odpowiednio o 301 i 342 zł.
Największe zmiany zaszły w stolicy. Było to odpowiednio 390 zł i 610 zł netto. Z drugiej strony, pomiędzy styczniem i grudniem w tych segmentach rynku minimalny, wymagany dochód, gwarantujący stosowną zdolność kredytową, mógł też się nie zmienić. Byłoby tak na przykład w Krakowie, w przypadku 3-pok. mieszkania w przeciętnym standardzie.
W przypadku najdroższych lokali brak zmian można obserwować w Gdyni, Łodzi i Poznaniu. Wytłumaczenia takiego zjawiska należy szukać w zapisach Rekomendacji T. Przypomnijmy, że wymaga ona, aby w przypadku kredytobiorców, zarabiających mniej niż średnia krajowa, raty kredytów konsumowały maksymalnie 50% dochodu netto.
W przypadku osób lepiej zarabiających odsetek ten wynosi 65% wynagrodzenia „na rękę”. Zgodnie z danymi GUS w listopadzie przeciętne wynagrodzenie wynosiło 3682,19 zł brutto, czyli 2632,41 netto (dwie osoby zarobiłyby 5264,82 zł netto). W efekcie modelowa rodzina, która zarabia netto 5264 zł, może wydać na raty maksymalnie połowę dochodu, czyli 2632 zł.
Gdyby natomiast rodzina zarabiała o złotówkę więcej, obsługa kredytu mogłaby już pochłonąć 3422 zł miesięcznie. Ważne jest więc to, że między dozwolonym poziomem raty kredytu o wartości 2632 zł miesięcznie i 3422 zł miesięcznie, minimalny wymagany dochód jest identyczny i wynosi niecałe 5265 zł miesięcznie.
Polecamy serwis: Budżet domowy
Zróżnicowanie rynku pod względem lokalizacji
Porównując między sobą wymagany dziś poziom dochodów netto w poszczególnych miastach, należy zauważyć, że modelowa rodzina mogłaby zaciągnąć kredyt na zakup kawalerki w Katowicach, zarabiając „na rękę” 2,72 tys. zł miesięcznie, a w Warszawie wymagane byłoby prawie o połowę więcej, bo 3,84 tys. zł.
Osoby, które szukałyby ofert w znacznie droższym segmencie – mieszkań trzy- lub czteropokojowych, wykończonych w wysokim standardzie, – musiałyby liczyć się z tym, że aby uzyskać kredyt na przeciętną nieruchomość w tym segmencie, w Warszawie trzeba by zarabiać minimum 9,17 tys. zł. W Katowicach byłoby to „zaledwie” 4,24 tys. zł. Dla porównania, dochód taki pozwoliłby modelowej rodzinie na zaciągnięcie kredytu na zakup „dwójki” w stolicy lub „trójki” w Lublinie i Łodzi. Jak widać, metraż mieszkania zależy nie tylko od zdolności kredytowej.