Po 29 kwietnia 2012 roku deweloper, który zamierza rozpocząć sprzedaży lokali lub domów mieszkalnych, musi z wybranym przez siebie bankiem zawrzeć umowę o prowadzenie rachunku mieszkaniowego powierniczego, na którym bank będzie ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Jest to tzw. środek ochrony środków finansowych przeznaczonych na realizację przedsięwzięcia. Mieszkaniowy rachunek powierniczy służy bowiem do gromadzenia przez nabywcę środków pieniężnych na pokrycie ceny kupna nieruchomości w celu przekazania ich deweloperowi w ramach zawartej umowy. Ustawa wskazuje możliwe rodzaje rachunków powierniczych:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloper nie ma obowiązku otwierania mieszkaniowych rachunków powierniczych dla przedsięwzięć deweloperskich, których sprzedaż rozpoczął przed 29 kwietnia 2012 roku.
Upadłość dewelopera
W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców w razie kontynuacji przedsięwzięcia, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
„Fikcyjne” rozpoczęcie sprzedaży nieruchomości przed 29 kwietnia 2012 roku
Przez „rozpoczęcie sprzedaży nieruchomości” należy rozumieć podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Musi się ono wiązać z równoczesną realną możliwością zawarcia przez nabywców umowy w tym zakresie.
Zdaniem UOKiK nie stanowi realnego rozpoczęcia sprzedaży nieruchomości sytuacja, w której deweloper podał do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, nie dając jednocześnie nabywcom szansy zawarcia umowy przed 29 kwietnia 2012 roku. W związku z tym deweloper, który w takich okolicznościach zawarł z nabywcą umowę dopiero po 29 kwietnia 2012 roku, powinien także zapewnić jeden z wyżej wymienionych środków ochrony (art. 4 ustawy).
Roszczenia nabywcy w razie nienależytego wykonania umowy deweloperskiej
Koszty prowadzenia rachunku powierniczego obciążają dewelopera
Wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają wyłącznie dewelopera. Co więcej nie może on przyjmować od nabywców pieniędzy w inny sposób niż za pośrednictwem rachunku powierniczego. Na żądanie nabywcy bank zobowiązany jest poinformować go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Niemniej jednak nabywca może zostać obciążony opłatą z tego tytułu, jeśli deweloper nie zagwarantował w zawartej z bankiem umowie o prowadzenie rachunku powierniczego, iż informacja o dokonanych wpłatach będzie przekazywana nabywcy bezpłatnie.
Wypowiedzieć umowę o prowadzenie rachunku powierniczego może tylko bank
Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego nie może ulec zmianie bez zgody nabywcy. Jedynie zmiana oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku nie wymaga uzyskania zgody nabywcy, z tym, że sposób ustalania wysokości oprocentowania musi być określony w umowie. Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje tylko bankowi (wyłącznie z ważnych przyczyn). Nawet w sytuacji wypowiedzenia przez bank umowy, deweloper nie otrzyma zgromadzonych na rachunku pieniędzy. Zobowiązany jest on wówczas do założenia takiego rachunku w innym banku w terminie 60 dni, a środki zgromadzone na dotychczasowym rachunku zostaną przekazane przez bank na nowy rachunek powierniczy, gdy otrzyma on polecenie przelewu wydane przez dewelopera.
Bank jednak zwróci nabywcom pieniądze w kwocie znajdującej się na rachunku, jeżeli deweloper zlekceważy obowiązek i w ustawowym terminie nie założy nowego rachunku. Tak samo bank postąpi, gdy deweloper nie wyda polecenia przelewu środków w terminie do 60 dni od wypowiedzenia umowy.
Bank zwróci nabywcy pieniądze zgromadzone przez niego na rachunku powierniczym, gdy po wypowiedzeniu przez bank umowy rachunku powierniczego deweloper w terminie 60 dni nie wyda polecenia przelewu zgromadzonych środków na założony w innym banku nowy rachunek powierniczy.
Odbiór mieszkania od dewelopera
Zamknięty i otwarty rachunek powierniczy
Mieszkaniowy rachunek powierniczy może być:
- zamknięty - bank wypłaca deweloperowi zgromadzone przez nabywcę pieniądze jednorazowo - po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej albo
- otwarty - bank wypłaca pieniądze zgromadzone przez nabywcę na rachunku etapami, po stwierdzeniu zakończenia danego etapu przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie.
Wypłata środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest poprzedzona kontrolą dokonaną przez wyznaczoną przez bank osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Co istotne, deweloper ma prawo dysponować pieniędzmi wypłacanymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia budowlanego dla którego prowadzony jest ten rachunek.
Dokonanie wypłaty deweloperowi zgromadzonych przez nabywców na mieszkaniowych rachunkach powierniczych środków finansowych wbrew postanowieniom ustawy deweloperskiej stanowi przestępstwo zagrożone m.in. karą pozbawienia wolności do dwóch lat.
Dodatkowe zabezpieczenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego
Zapewnienie przez dewelopera nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, powoduje, iż bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy — na jego żądanie — środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku:
- ogłoszenia upadłości dewelopera, albo
- odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, gdy deweloper nie dokona przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, w terminie określonym w umowie.
W tym drugim przypadku, bank lub zakład ubezpieczeń pomniejszy wysokość wypłaty o kwotę środków już wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zabezpieczenia te stanowią dla nabywcy gwarancję, że w przypadku upadłości dewelopera otrzyma on środki finansowe w wysokości wpłaconych na rachunek powierniczy kwot.
Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności do lokalu mieszkalnego.
Zarówno gwarancja bankowa, jak i gwarancja ubezpieczeniowa nie obejmuje odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści.
Na jakiej zasadzie działa odwrócona hipoteka?
Źródło: Poradnik dla konsumentów zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej