W Internecie można znaleźć dziesiątki tysięcy ofert sprzedaży nieruchomości. Większość z nich to ogłoszenia, zamieszczone przez pośredników. Niestety, nie wszystkie znajdują się tam legalnie. Trzeba pamiętać, że pośrednik może zamieszczać ogłoszenia dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa z właścicielem. Nieuczciwe praktyki niektórych pośredników psują postrzeganie tej profesji w oczach opinii publicznej.
346 nieuczciwych pośredników
Grzechów, popełnianych przez pośredników, jest więcej. Właśnie dlatego komisja odpowiedzialności zawodowej w ciągu ostatnich 12 lat wszczęła 604 postępowania, z czego 346 z nich zakończyło się nałożeniem na pośredników kar, a osiem osób pozbawiono licencji zawodowej. Skala problemu wydaje się znaczna, ale trzeba pamiętać, że Ministerstwo Infrastruktury do końca lutego udzieliło aż 15,7 tys. licencji. Meandrów prawnych, związanych z podpisaniem umowy, jest znacznie więcej. Ekspert przybliża kwestie prawne, związane z zawieraniem umów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości.
Bez umowy pośrednik ma związane ręce
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, umowa między właścicielem i pośrednikiem musi być podpisana, zanim ten drugi podejmie jakiekolwiek czynności, prowadzące do zawarcia transakcji. - Wbrew prawu jest udostępnianie zdjęć nieruchomości, zbieranie i udostępnianie informacji o nich, analiza cen, czy tym bardziej organizowanie spotkań potencjalnych kupujących ze sprzedającym przed podpisaniem umowy – wymienia Izabela Mańczak, doradca Home Broker z Leszna. Umowa otwiera drogę pośrednikowi do tego aby mógł zacząć szukać drugiej strony i określa, na jakich zasadach ta usługa będzie świadczona. Co więc powinien taki dokument zawierać?
Dowiedz się także: Gdzie można kupić apartament z „Rodziną na swoim”?
Niezbędne jest podanie danych właściciela nieruchomości oraz oznaczenie samego przedmiotu umowy. Jeśli jej celem będzie sprzedaż mieszkania, należy uściślić jego adres i podać numer księgi wieczystej. Czas trwania umowy można ograniczyć lub zawrzeć ją na czas nieoznaczony. Bardzo ważną kwestią jest też wpisanie do umowy danych pośrednika w obrocie nieruchomościami, który jest odpowiedzialny za dane mieszkanie. Nie można w tym wypadku zapomnieć o numerze licencji, nadanej przez ministerstwo oraz numerze polisy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody, wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Prawdziwość tych danych można sprawdzić – ubezpieczenie w firmie, która wystawiła polisę, a numer licencji – na stronach internetowych Ministerstwa Infrastruktury.
Rodzaje umowy pośrednictwa
Ważnym elementem umowy jest określenie tego, czy wybierzemy tzw. „umową otwartą”, czy będzie zawierała ona klauzulę wyłączności. Obecnie w środowisku trwa dyskusja, która z form jest lepsza. Bez wątpienia jednak batalię o popularność wśród sprzedających wygrywają umowy otwarte. W ich myśl właściciel może podpisać umowę pośrednictwa z kilkoma biurami nieruchomości, a także oferować swoje „M” we własnym zakresie. Ponadto, jeśli sam znajdzie drugą stronę transakcji, nie będzie musiał płacić pośrednikowi prowizji, która zazwyczaj wynosi ok. 3% wartości nieruchomości. Inna sytuacja ma miejsce, gdy właściciel podpisze umowę z klauzulą wyłączności. W jej myśl tylko jeden pośrednik zajmie się sprzedażą nieruchomości i to jemu będzie przysługiwać wynagrodzenie za usługę. Tym bardziej frapujące jest to, może on domagać się zapłaty nawet wtedy, gdy właściciel sam znajdzie drugą stronę transakcji. Bez wątpienia ten czynnik przeważa szalę popularności na stronę umów bez klauzuli wyłączności.
Polecamy serwis: Inwestycje
Oszczędność czasu to nie wszystko
Co otrzymuje właściciel nieruchomości? Do obowiązków pośrednika można zaliczyć profesjonalne przygotowanie ogłoszenia sprzedaży i jego popularyzację, załatwianie wszystkich formalności w urzędach, pomoc przy negocjacjach, poinformowanie o kosztach i podatkach, związanych z transakcją, przygotowanie umów oraz wsparcie przy wszystkich kwestiach formalno – prawnych. Najczęściej do pośrednika trafiają osoby, dla których najważniejsza jest oszczędność czasu i bezpieczeństwo zawartej transakcji. Wbrew pozorom, nie tylko kupujący naraża się na niebezpieczeństwo zakupu mieszkania z wadą prawną, gdy zawiera transakcję samodzielnie. Ten problem dotyczy również sprzedających. - Swego czasu w Bielsku-Białej okradano domy i mieszkania, wystawiane na sprzedaż przez osoby prywatne. Okazało się, że złodziejami były osoby, które odpowiadały na ogłoszenia pod pretekstem obejrzenia nieruchomości. Mogły wtedy dokładnie poznać rozmieszczenie czujek systemu alarmowego. W przypadku partycypacji pośrednika w transakcji, każda osoba umawiająca się na obejrzenie nieruchomości jest znana z imienia i nazwiska – wspomina Marek Nowicki, doradca Home Broker z Bielska-Białej.
Biuro pośrednictwa to nie komis
Koniecznie należy podkreślić, że opłata za usługę należy się pośrednikowi wtedy, gdy doprowadzi on do zawarcia umowy. Sprzedający uiszcza ją zazwyczaj dopiero wówczas, gdy sam otrzyma należność od kupującego. - Nie należy więc pośrednika mylić z komisem samochodowym. Cała należność za mieszkanie trafia od razu na konto sprzedającego, a nie biura pośrednictwa – tłumaczy Wiktor Kuziemko, doradca Home Broker ze Szczecina.