| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Moto > Logistyka > Magazynowanie > Jakie są prawa i obowiązki najemcy nieruchomości

Jakie są prawa i obowiązki najemcy nieruchomości

Każdy przedsiębiorca co do zasady powinien mieć swoją siedzibę, część przedsiębiorców ma zarejestrowaną siedzibę pod adresem, pod którym znajdująca się nieruchomość, budynek lub lokal są jego własnością, czasami przedsiębiorcy wydzierżawiają takie powierzchnie jednak największa od lat popularnością cieszy się najem.

W interesie obydwu stron stosunku najmu jest zawarcie umowy przynajmniej z zachowaniem formy pisemnej, co pozwoli na precyzyjne odtworzenie treści łączących strony postanowień w przypadku ewentualnego sporu. W przypadku umów zawieranych na czas określony dłuższy niż rok, obowiązek zachowania formy pisemnej wynika z Kodeksu Cywilnego.

Prawo pierwokupu przedmiotu najmu

Prawo pierwokupu jest pierwszeństwem kupna oznaczonej rzeczy na wypadek gdyby druga strona sprzedała tą rzecz osobie trzeciej. W szczególności zastrzec można prawo pierwokupu nieruchomości w drodze umowy. Prawo pierwokupu zostało uregulowane w art. 596-602 Kodeksu Cywilnego. Wyróżniamy ustawowe i umowne prawo pierwokupu ze względu na to, w jaki sposób zostało ono zastrzeżone. 

Procedura wykonywania zobowiązania obciążonego prawem pierwokupu przedstawia się następująco. Sprzedający nieruchomość obciążoną osobie trzeciej z zastrzeżeniem warunku, że umowa dojdzie do skutku, jeżeli osoba uprawniona nie skorzysta ze swego prawa.

Właściciel jest zobowiązany niezwłocznie zawiadomić uprawionego z tytułu prawa pierwokupu o sprzedaży nieruchomości. Uprawniony ma według ustawy miesiąc od momentu otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości na skorzystanie ze swego uprawnienia.

W przypadku umownego pierwokupu zastrzec można inny termin. Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu składa oświadczenie sprzedającemu nieruchomość o skorzystaniu lub nieskorzystaniu z przysługującego mu prawa. Wskutek skorzystania z prawa pierwokupu uprawniony nabywa nieruchomość. 

Warto wspomnieć, iż w przypadku zawarcia w warunkowej umowie sprzedaży postanowień lub klauzul, których uprawniony nie może spełnić, konieczne jest dokonanie wyceny dodatkowych świadczeń po to aby uprawniony mógł wykonać przysługujące prawo pierwokupu - jeżeli zapłaci sprzedającemu nieruchomość wartość dodatkowych świadczeń.

Zastrzeżenia takie są nieważne w przypadku gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy prawa.

Podnajem przedmiotu najmu

Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
W praktyce często stosuje się podnajem, w którym spółka matka/spółką zarządzająca podnajmu powierzchnię biurowa spółką celowym – po pierwsze warto pamiętać aby każdorazowo uzyskać zgodę wynajmującego na taki podnajem a także pamiętać o minimalnej powierzchni powierzchnia na pracownika – 10 m2 (łącznie z komunikacją, salami konferencyjnymi itp.).

Prawa i obowiązki najemcy

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Takie same prawa i obowiązki przysługują najemcy w przypadku korzystania z części wspólnych przedmiotu najmu – gdyż co do zasady obowiązkiem wynajmującego jest umożliwienie najemcy korzystanie z części wspólnych przedmiotu najmu zgodnie z ich przeznaczeniem.

Podsumowanie

Co do zasady najem nieruchomości na cele biurowo-magazynowe nadal stanowi najbardziej atrakcyjna formę korzystania z powierzchni niezbędnych do prowadzenia działalności. Dziś najemcy mają do wyboru wiele klas budynków a tym samym zróżnicowane stawki czynszu.

Trudno powiedzieć, aby rynek należał dziś do najemców ale trudno nie zgodzić się z twierdzeniem, że coraz więcej można wynegocjować z wynajmującym, zaczynając od stawek za wynajem 1m2 powierzchni, a kończąc na zabezpieczeniach umowy najmu, których często żądają wynajmujący.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Nasze recenzje

Ostatnio na forum

Prawne ciekawostki

Eksperci portalu infor.pl

Deloitte

Audyt, konsulting, zarządzanie ryzykiem, doradztwo finansowe i podatkowe

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »