W prawie każdym przypadku prowadzenie działalności gospodarczej połączone z angażowaniem pracowników łączy się ze znacznymi wydatkami i wydatnie zwiększa ryzyko biznesowe. Na tym tle pozytywnie wyróżnia się prowadzenie agencji nieruchomości. Wynika to z okoliczności, że w przypadku agencji normą jest angażowanie pracowników - często prowadzących samodzielnie działalność gospodarczą - na podstawie umów cywilnoprawnych. Praca na etacie jest zazwyczaj przywilejem agentów generujących szczególnie duże obroty i lojalnych wobec biura. Jednak i w takim wypadku zazwyczaj stała pensja stanowi tylko część wynagrodzenia, które niemal zawsze uzależnione jest od efektów pracy. Na stałą pensje w określonej wysokości liczyć mogą osoby nie zaangażowane bezpośrednio w obrót nieruchomościami, np. zajmujące się obsługą księgową lub prawną. Zatrudnianie personelu niezwiązanego bezpośrednio z obrotem nieruchomościami jest jednak domeną wyłącznie największych agencji.
Jak współpracować z maklerami nieruchomości i pośrednikami?
Możliwości jest naprawdę wiele. W obrocie występują umowy o dzieło, zlecenia, agencyjna, o świadczenie usług oraz umowa o pracę. Z każdą z tych umów (z wyjątkiem umowy zlecenia i umowy o świadczenie usług, dla których reżim prawny jest taki sam) przepisy wiążą inne skutki prawne. Warto w związku z tym przyjrzeć im się bliżej. To, jak nazwiemy umowę zawartą z pracującym dla nas maklerem nie będzie miało znaczenia, jeżeli współpraca przebiegać będzie harmonijnie. Może się jednak zdarzyć, że dojdzie do konfliktu, który poddany zostanie pod rozstrzygnięcie sądu. W takim przypadku sąd, aby określić reżim prawny, rozstrzygnie jaka umowa została zawarta badając jej treść i cel. To, jak umowa zostanie przez nas nazwana, ma dla sądu wtórne znaczenie. Warto w związku z tym poznać najważniejsze różnice między umowami.
Polecamy: Jak założyć agencję nieruchomości - biznesplan
Umowa o dzieło
Występuje powszechnie w relacjach między agencjami nieruchomości a maklerami. Jest to umowa cywilnoprawna, uregulowana w kodeksie cywilnym. Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.
Najbardziej charakterystyczną cechą umowy o dzieło jest to, że jest to umowa rezultatu, w przeciwieństwie do umowy zlecenia, która zalicza się do umów starannego działania. Nie będzie umową o dzieło umowa, której przedmiotem jest wielokrotne, systematyczne świadczenie pracy, nawet gdy zmierza do osiągnięcia określonych rezultatów, gdyż z prawnego punktu widzenia jest to już umowa zlecenia. Z tego powodu stosowanie umowy o dzieło w relacjach agencja – makler może budzić wątpliwości. Jeśli mimo to agencja decyduje się na taką formę współpracy, z umowy powinno wyraźnie wynikać, że celem jej zawarcia jest osiągnięcie konkretnego rezultatu, np. polegającego na skojarzeniu stron transakcji. Agencja, zawierając taką umowę z maklerem, powinna liczyć się z ryzykiem uznania jej przez sąd lub ZUS za umowę zlecenia. Należy więc przy tworzeniu umowy możliwie uwypuklić te elementy, które wskazują na okoliczność, że celem stron jest osiągnięcie przez dziełobiorcę konkretnego, dającego się zindywidualizować w przyszłości rezultatu.
Jeżeli działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa prowadzi przedsiębiorca nie posiadający licencji, to powinien zatrudniać pośrednika na podstawie innego stosunku prawnego niż umowa o dzieło. Działalność w zakresie pośrednictwa może być prowadzona przez przedsiębiorcę nie posiadającego licencji, jeżeli korzysta on z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami, i to zarówno wówczas, gdy prowadzi on działalność gospodarczą w jednym miejscu, jak i wówczas, gdy prowadzi ją w kilku miejscach lub oddziałach. W każdym z nich tę działalność powinien prowadzić licencjonowany pośrednik.
Rolą licencjonowanego pośrednika, na podstawie ust. 2 art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami jest nadzór nad innymi osobami, którymi się posługuje i za które ponosi odpowiedzialność zawodową, a więc w praktyce nad maklerami (nazywanymi w wielu agencjach doradcami ds. nieruchomości, agentami, asystentami pośredników itd.).
Umowa z pośrednikiem, do którego kompetencji ma należeć sprawowanie nadzoru nad innymi pracownikami przedsiębiorcy, ze swej istoty będzie umową starannego działania. Ponadto każda działalność gospodarcza, również w zakresie pośrednictwa, wykonywana jest w sposób zorganizowany i ciągły. Stoi to w sprzeczności z celem gospodarczym umowy o dzieło, który realizuje się z chwilą uzyskania tego dzieła. Przedsiębiorca taki powinien zatrudniać pośrednika na podstawie umowy o pracę lub innej niż umowa o dzieło umowy prawa cywilnego.
Zlecenie i umowy o świadczenie usług
Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. W praktyce jednak czynności maklera nieruchomości, podobnie zresztą jak licencjonowanego pośrednika, sprowadzają się do wykonywania czynności faktycznych. Skąd więc popularność umowy zlecenia?
Wynika ona z przepisu art. 750 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Umowa zlecenia, jak uprzednio wskazałem, jest umową starannego działania. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony umówiły się, że wynagrodzeniem maklera lub pośrednika działającego na podstawie takiej umowy była prowizja od obrotu generowanego dzięki jego staraniom. Biura nieruchomości bardzo często wymagają od swoich współpracowników "gotowości do założenia działalności gospodarczej". Ramy prawne takiej współpracy regulują zazwyczaj umowy o współpracy, będące w istocie umowami o świadczenie usług, do których zastosowanie mają przepisy o zleceniu, lub umowami agencyjnymi.
Umowa agencyjna
Umowa agencyjna może być zawierana w tych agencjach nieruchomości, które wymagają od swoich maklerów prowadzenia działalności gospodarczej. Stronami tej umowy mogą być bowiem wyłącznie przedsiębiorcy.
Przez umowę agencyjną przyjmujący zlecenie (agent) zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, do stałego pośredniczenia, za wynagrodzeniem, przy zawieraniu z klientami umów na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo do zawierania ich w jego imieniu.
Do zawierania umów w imieniu dającego zlecenie oraz do odbierania dla niego oświadczeń agent jest uprawniony tylko wtedy, gdy ma do tego umocowanie.
Wynagrodzeniem agenta jest co do zasady prowizja. Podstawową powinnością agenta jest aktywne działanie na rzecz i w interesie zleceniodawcy (tzn. agencji nieruchomości), w celu stworzenia sposobności do zawierania umów z klientami. Działanie to może polegać na wyszukiwaniu klientów i skłanianiu ich do zawarcia umowy, pomocy w kształtowaniu treści umów i przy ich redagowaniu, zaznajamianiu potencjalnych klientów z profilem działalności agencji nieruchomości, przedstawianiu i gromadzeniu ofert i podejmowaniu innych podobnych czynności faktycznych. Brak aktywności agenta stanowi naruszenie ciążącego na nim obowiązku umownego, a tym samym niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Jeżeli agent jest uprawniony do zawierania umów w imieniu dającego zlecenie (agencji nieruchomości), jego podstawowym obowiązkiem jest wyręczanie zleceniodawcy w określonych czynnościach prawnych, w szczególności w zawieraniu umów na rachunek i w imieniu zleceniodawcy.