Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego, wykonawca spełnia swoje zobowiązanie oddając inwestorowi obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Na inwestorze natomiast spoczywa obowiązek dokonania czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu. Z chwilą odebrania obiektu, inwestor powinien uiścić wynagrodzenie, dlatego tak istotne jest ustalenie, czy prawo zezwala inwestorowi na odmowę odbioru.
Porozmawiaj o tym na naszym forum!
Wady obiektu
W doktrynie nie ma zgodności co do tego, czy odbiór obiektu stanowi bezwzględny obowiązek inwestora. Wątpliwości dotyczą głównie sytuacji, w których oddawany obiekt przejawia jakieś wady.
Prawo odstąpienia inwestora od umowy o roboty budowlane
Kodeks nie precyzuje problematyki oddania i odbioru obiektu. Nie wskazuje formy, jaką czynności te powinny przybrać. Zwykle odbiór robót potwierdzony jest protokołem odbioru, w którym zamieszczone są między innymi data sporządzenia protokołu, uczestnicy odbioru, przedmiot odbioru oraz ustalenia co do jakości wykonanych robót.
W orzecznictwie przyjęto, że jeżeli wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych, to inwestor, co do zasady, zobowiązany jest dokonać ich odbioru. W przypadku stwierdzenia wad obiektu, należy je wykazać w protokole wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1998 r., II CKN 673/97).
Zabezpieczenie interesów przedsiębiorcy – kary umowne
Odmowa odbioru będzie dopuszczalna tylko wtedy, gdy zostanie stwierdzone, że przedmiot zamówienia wykonano niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub że wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2006 sygn. II CNP 70/06). Wady, które obniżają wartość obiektu, czy utrudniają korzystanie z niego, są, w tym kontekście, nieistotne. Inwestor może jednak dochodzić swoich roszczeń za wady obiektu już po odbiorze.
Przyjęcie robót budowlanych może także zostać dokonane w formie dorozumianej, jeśli, na przykład, inwestor zacznie korzystać z obiektu bez podpisania protokołu.
Odmowa odbioru z innych przyczyn
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane - brak klauzuli odstąpienia
Jeżeli inwestor odmawia przyjęcia zamówionego obiektu z przyczyn leżących po jego stronie, zgodnie z linią orzeczniczą, zachowanie takie nie wpływa na roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenie. Roszczenie to staje się wówczas wymagalne z chwilą, gdy odbiór powinien nastąpić (wyrok SA w Katowicach, z dnia 17.02.2000r., I A Ca 1027/99).
Aby zabezpieczyć swoje interesy, warto starannie skonstruować umowę i uściślić w niej kwestie, które budzą wątpliwości.