Od 3 sierpnia 2008 r. obowiązują nowe przepisy kodeksu cywilnego odnoszące się do służebności przesyłu. W ramach działu III tytułu III księgi drugiej poświęconego służebnościom oprócz służebności gruntowych (rozdział I) i osobistych (rozdział II) wprowadzono przepisy regulujące trzeci rodzaj służebności, tj. służebność przesyłu.
Służebność przesyłu jest służebnością pozwalająca na umożliwienie prawnego uregulowania dostępu do cudzych nieruchomości, na której posadowione są przykładowo słupy niskiego, średniego oraz wysokiego napięcia, przez które przechodzą napowietrzne linie energetyczne, sieci wodociągowe, gazowe oraz inne urządzenia – wybudowane i eksploatowane przez przedsiębiorstwa przesyłowe (np. wodociągowe, energetyczne).
Zgodnie z zamiarem ustawodawcy przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości, na której posadowione są urządzenia przesyłowe w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania tychże urządzeń (art. 3051 kodeksu cywilnego).
Zobacz: Ustanowienie hipoteki a podatek od czynności cywilnoprawnych
Ustanowienie służebności
Ustanowienie służebności przesyłu następuje na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który jest właścicielem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (są to urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne) lub który zamierza takie urządzenia dopiero wybudować.
W rzeczywistości zdarzą się często, że jest to cała sieć urządzeń przesyłowych zlokalizowanych na nieruchomościach gruntowych. Ustanowienie następuje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym.
Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 245 § 2 kodeksu cywilnego tylko oświadczenie właściciela nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Ustanowienie tejże służebności może nastąpić odpłatnie albo też nieodpłatnie.
Nie jest możliwe jednak ustawienia służebności w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela nieruchomości w sytuacji, kiedy przedsiębiorca przesyłowy nie wyraża na takie oświadczenie właściciela zgody.
Treść umowy o ustanowienie służebności przesyłu
Wspomniana umowa powinna w szczególności określać treść ustanowionej służebności, jak również powinna ujmować ewentualne wynagrodzenie przysługujące właścicielowi obciążonej nieruchomości. W praktyce rzadko zdarza się, by w właściciele obciążonej nieruchomości zgadzali się na ustanowienie służebności przesyłu bez jakiegokolwiek ekwiwalentu.
Polecamy: Odsetki od niezwróconej w terminie nadpłaty podatku
Sytuacje, w których służebność przesyłu znajduje zastosowanie
Służebność przesyłu w założeniu ustawodawcy ma mieć zastosowanie nie tylko do stanów faktycznych, w których urządzenia przesyłowe już istnieją na nieruchomościach gruntowych, ale również ma zabezpieczać interes przedsiębiorcy przesyłowego w sytuacji, kiedy inwestycja jest w fazie planowania.
Odmowa ustanowienia służebności przesyłu
W sytuacji, w której właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z tych urządzeń, (jest o nich mowa w powołanym wcześniej art. 49 § 1 kodeksu cywilnego), przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem (Art. 3052 §1 kodeksu cywilnego).
Podobnie, kiedy przedsiębiorca przesyłowy odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Tryb dochodzenia roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu
Przedsiębiorca przesyłowy jak również właściciel nieruchomości w wypadku przedstawionym powyżej (odmowy wyrażenia zgody na ustawienie służebności przesyłu) może dochodzić swego roszczenia na drodze sądowej z zastosowaniem trybu postępowania nieprocesowego (art. 626 § 3 kodeksu postępowania cywilnego).
Ustawodawca przewidział w związku z tym odpowiednią nowelizację przepisów ustawy, Kodeksu postępowania cywilnego, przez dodanie w art. 626 kodeksu postępowania cywilnego nowego § 3 który mówi, że przepisy dotyczące trybu postępowania w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej będą odpowiednio stosowane w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.
Wobec tego, w sytuacji kiedy przedsiębiorstwo przesyłowe odmawia ustanowienia służebności przesyłu w formie umowy, właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia tej służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. W tym przypadku ustalenie tego wynagrodzenia przerzucone zostało na Sądy rozpoznające sprawę.
Wydaje się, że wynagrodzenie to powinno uwzględniać:
• szkody poniesione przez właściciela nieruchomości (brak możliwości zabudowy i czerpania z przedmiotowej nieruchomości pożytków) na skutek wybudowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych;
• zakres ograniczeń własności nieruchomości i powodowanych uciążliwości (tj. rozmiar, rodzaj, położenie, właściwości i sposób eksploatacji urządzeń przesyłowych,
• rodzaj, przeznaczenie i powierzchnię nieruchomości należącej do właściciela nieruchomości;
• niemożność korzystania z nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe w sposób zgodny z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem;
• przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• konieczność zachowania stref ochronnych wyłączonych spod zabudowy wskutek wybudowania urządzeń przesyłowych;
• ograniczenie zdolności inwestycyjnych na nieruchomości;
• obniżenie jakości, funkcjonalności i wartość nieruchomości gruntowych, na których posadowiono urządzenia przesyłowe.
Orzeczenia wskazujące zasadność żądań właściciela nieruchomości
Należy w tym miejscu wskazać, że w wyroku z dnia 11 maja 2005 r. Sąd Najwyższy potwierdził, że właścicielom gruntów należy się od przedsiębiorstw wykorzystujących te urządzenia godziwa rekompensata.
Z kolei w wyroku z dnia 11 maja 2005 r., (III CK 556/2004) Sąd Najwyższy - Izba Cywilna stwierdza:
„(…)Jednakże należy również pamiętać o zapewnieniu ochrony właścicielom gruntów, na których znajdują się urządzenia takie jak słupy i linie energetyczne, telefoniczne, wodociągi i gazociągi wykorzystywane przez firmy przesyłowe”.
Odpowiednie stosowanie przepisów
Przepis z art. 3054 kodeksu cywilnego stanowi, że do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, dlatego stosując i interpretując przepisy o służebności przesyłu należy odwoływać się (odpowiednio) do uregulowań dotyczących służebności gruntowych.
Konieczność spełnienia określonych wymogów
Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu składa się do Sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
W sprawach o ustanowienie służebności przesyłu pobiera się opłatę sądową (stałą) w kwocie 40 zł - art. 23 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tak również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 czerwca 2010 r., V CZ 38/10)
Dokumenty wymagane do złożenia wniosku to m.in.:
- odpis aktualny z księgi wieczystej dla nieruchomości, na której posadowiono urządzenia przesyłowe, na okoliczność potwierdzenia przysługującego właścicielowi prawa własności nieruchomości;
- mapkę do celów prawnych lub inne dokumenty, na okoliczność wykazania istnienia oraz miejsca ulokowania na nieruchomości urządzeń przesyłowych;
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli sporządzono taki plan);
- pismo skierowane przez właściciela nieruchomości do przedsiębiorstwa przesyłowego, na okoliczność stwierdzenia, że właściciel nieruchomości dążył do zawarcia z przedsiębiorstwem przesyłowym umowy o ustanowienie służebności przesyłu, bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego;
- pismo, w którym przedsiębiorstwo przesyłowe odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, na okoliczność wykazania, że spełniona została przesłanka przepisu z art. 3052 § 2 kodeksu cywilnego.
Podsumowanie
Z pewnością wprowadzone przez polskiego ustawodawcę przepisy umożliwią przedsiębiorstwom przesyłowym legalny dostęp do nieruchomości, na których umieszczono urządzenia przesyłowe. Zyskają również właściciele nieruchomości, gdyż będą mogli domagać się odpowiedniego wynagrodzenia w przypadku, kiedy przedsiębiorca przesyłowy permanentnie odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu.
Marek Pasiński – Radca Prawny
Tomasz Sobaś - Prawnik
Kancelaria Radcy Prawnego w Krakowie www.pasinski.pl