Z uwagi na fakt, że spółka cywilna nie jest osobą prawną, na płaszczyźnie prawa cywilnego podmiotem prawa nie jest spółka tylko jej wspólnicy. Pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej istnieje współwłasność łączna, która ma charakter bezudziałowy, a każdemu ze wspólników przysługuje prawo do całego majątku, który jest niepodzielny w okresie trwania spółki.
Gdy wspólnicy spółki cywilnej zamierzają wnieść nieruchomość do spółki należy mieć na względzie, iż skuteczność czynności prawnej mającej za swój przedmiot przeniesienie własności nieruchomości wiąże się – pod rygorem nieważności tej czynności – z koniecznością dochowania szczególnej formy, tj. aktu notarialnego.
Wniesienie do spółki nieruchomości rodzi obowiązek zawarcia umowy w formie aktu notarialnego nawet wówczas, gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość stanowiąca współwłasność wspólników, gdyż przed jej wniesieniem jest to współwłasność w częściach ułamkowych poszczególnych wspólników, a po wniesieniu staje się współwłasnością łączna wszystkich wspólników spółki.
Polecamy: Jak założyć spółkę z o.o. - strona praktyczna?
Jeżeli nieruchomość wnoszona przez wspólnika spółki cywilnej stanowi współwłasność małżonków, przeniesienie własności takiej nieruchomości na wspólników spółki cywilnej wymaga zgody drugiego małżonka - niebędącego wspólnikiem spółki cywilnej, wyrażonej w formie aktu notarialnego. W razie udzielenia zgody małżonek ten traci prawa do nieruchomości będącej przedmiotem wkładu do spółki, co nie wyłącza jego uprawnień do żądania od współmałżonka zwrotu połowy wartości środków, które zostały wniesione na majątek wspólny wspólników spółki cywilnej z majątku wspólnego małżonków (uchwała SN z dnia 19 września 2004 r. sygn. akt III CZP 46/06). Brak zgody, wyrażonej choćby ex post, powoduje, że przeniesienie własności nieruchomości na wspólników spółki cywilnej nie nastąpi.
Należy podkreślić, że można zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodów działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej jedynie odpisy amortyzacyjne od środków trwałych, które zostały skutecznie wniesione do spółki i stanowią współwłasność łączną wszystkich wspólników.
Natomiast nie jest dopuszczalne np. zaliczanie w ciężar kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, których współwłaścicielami w częściach ułamkowych są wspólnicy tej spółki (vide uchwała siedmiu sędziów NSA z dnia 5 listopada 2001 r. sygn. akt FPS 6/01). Również nie przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, jeżeli nabywcą nie będą wspólnicy spółki cywilnej na zasadzie współwłasności łącznej.
Reasumując, przy nabyciu przez wspólników spółki cywilnej nieruchomości należy zwrócić uwagę, aby skutecznie wnieść ją do majątku spółki. W księdze wieczystej w dziale II „własność” powinni być wpisani jedynie wspólnicy, z zaznaczeniem, że nieruchomość stanowi współwłasność łączną wspólników spółki cywilnej.
Polecamy: Na czym polega obowiązek rejestracji firmy?
Wspólnicy spółek cywilnych amortyzujący budynki lub budowle, powinny zweryfikować treść aktów notarialnych ich nabycia oraz wpisy do księgi wieczystej, czy z ich brzmienia wynika, że skutecznie przeniesiono te środki trwałe do majątku spółki. Niestety w tym zakresie często występują nieprawidłowości.