Każdy właściciel nieruchomości zobowiązany jest do prowadzenia spraw związanych z posiadaną własnością. Nie ma tutaj znaczenia czy nieruchomość posiada jednego właściciela, czy jest ona może własnością większej liczby osób. Istotne różnice w zarządzaniu nieruchomością pojawiają się przy rozróżnieniu na nieruchomość komercyjną a niekomercyjną.
Nieruchomość komercyjna
Nieruchomości komercyjne to nieruchomości przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, będącej źródłem dochodu dla właściciela z tytułu dzierżawy przez najemcę. Pomimo, iż pojęcie to nie posiada definicji legalnej w polskim systemie prawa, stosowane jest w obrocie pomiędzy profesjonalnymi podmiotami.
Zobacz: Gmina zwolni firmę z podatku od nieruchomości
Przepisy prawa budowlanego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładają na właściciela bądź zarządcę nieruchomości obowiązek zapewnienia bezpiecznego korzystania z obiektu w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych, które oddziałują na obiekt (art. 61 ust. 2 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.).
Wśród tych czynników atmosferycznych wskazano na: „wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”. Poza tym podmioty odpowiedzialne za stan budynku mają również obowiązek prowadzenia specjalistycznej dokumentacji związanej z eksploatacją budynku oraz jego stanu technicznego.
Zobacz również: Jak ustanowić hipotekę na nieruchomości?
Wybrany przez właściciela nieruchomości, z budynku, zgodnie z nałożonymi przez ustawę o gospodarce nieruchomościami obowiązkami, podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody związane z zarządzaniem nieruchomością. Nie ma tu znaczenia ewentualne podwykonawstwo poszczególnych czynności składających się na zakres umowy o zarządzanie nieruchomościami (art. 185 i 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.).
Odpowiedzialność zarządcy budynku
Odpowiedzialność zarządcy budynku za powstałe szkody wynika wprost z dyspozycji art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z treści tego przepisu wynika również odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez osoby trzecie, wykonujące na polecenie zarządcy i pod jego nadzorem określone czynności.
W związku z powyższym należy stwierdzić, iż interesy poszkodowanego są należycie zabezpieczone. Bez względu na to, czy do powstania szkody doszło bezpośrednio przez działanie bądź zaniechanie zarządcy budynku bądź osoby trzeciej, poszkodowany może skutecznie dochodzić swoich praw z tytułu polisy OC.
Zobacz też: Zarządca jako reprezentant wspólnoty mieszkaniowej w sądzie
Odpowiedzialność kontraktowa
W tym miejscu należy również podkreślić, iż zakres odpowiedzialności zarządcy budynku jest niezmiernie szeroki. Przesłanką odpowiedzialności nie jest tylko i wyłącznie fakt powstania szkody, czyli tzw. odpowiedzialność na zasadzie winy. Zarządca ponosi również odpowiedzialność cywilną z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania postanowień umowy, wtedy mamy do czynienia z odpowiedzialnością kontraktową.
Patrząc z praktycznego punktu widzenia, reżimem odpowiedzialności na podstawie którego dochodzona jest większość roszczeń poszkodowanych wynika z odpowiedzialności na zasadzie winy. Podstawę tej odpowiedzialności stanowią przepisy art. 415 – 416 oraz 471 kodeksu cywilnego. Zarządca budynku zostaje zobowiązany do naprawienia szkody powstałej w związku z działaniem bądź zaniechaniem działania podmiotu obowiązanego, które nosi znamiona winy. Naruszenie określonych obowiązków w postaci niewykonania bądź nienależytego ich wykonania spoczywających na podmiocie odpowiedzialnym za ich spełnienie, stają się podstawą odpowiedzialności cywilnej ubezpieczonego. W przypadku powstania szkody zarówno majątkowej jak i niemajątkowej muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki, by móc podmiotowi przypisać odpowiedzialność.
Zobacz: Podatek rolny 2015 – ulgi podatkowe
Szkoda
W pierwszej kolejności, aby można było mówić o odpowiedzialności, niezbędnym jest zaistnienie zdarzenia wywołującego szkodę, np. uszkodzenie ciała w związku z poślizgnięciem się na terenie zarządzanym przez określony podmiot.
Wina
Następnie należy zbadać jaki charakter ma działanie zarządcy nieruchomości. Przesłanką przypisania podmiotowi zarządzającemu odpowiedzialności za powstałą szkodę jest wina, którą można odnaleźć w działaniu bądź zaniechaniu.
Przykładem winy zarządcy może być fakt zaniedbań w postaci nienależytego odśnieżenia bądź całkowity brak przygotowania terenu poprzez nieodlodzenie powierzchni.
Związek przyczynowo – skutkowy
Pomiędzy faktem powstania szkody a zawinionym działaniem zarządcy w postaci działania bądź zaniechania musi istnieć związek przyczynowo – skutkowy, z którym przepisy prawa wiążą obowiązek odszkodowawczy. Przykładem wykazania związku przyczynowo – skutkowego jest odniesienie trwałego bądź długotrwałego uszczerbku na zdrowiu poszkodowanego, który powstał w związku z poślizgnięciem się na oblodzonych schodach spowodowany zaniechaniem należytego zimowego utrzymania terenu zarządzanego.
Zarządca budynku, zobowiązany przez przepisy prawa, w zakresie wypełniania podstawowych obowiązków ciążących na nim, w przypadku ich niedochowania, ponosi odpowiedzialność za skutki swoich zaniedbań. W tym miejscu należy wskazać, iż do podstawowych obowiązków zarządcy nieruchomości należy wykonywanie bieżących prac konserwacyjnych, porządkowych, których zakres uzależniony jest od pory roku oraz innych służących utrzymaniu stanu nieruchomości pozwalającego swobodnemu i w bezpieczny sposób korzystaniu z budynku.
Konkludując należy wskazać, iż w ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządcy budynku, spotykamy się z zasadą pełnego odszkodowania. Powyższe oznacza, iż podmiot odpowiedzialny do naprawienia powstałej szkody rzeczywistej, zgodnie z przepisami prawa, ponosi również odpowiedzialność za utracone korzyści przez poszkodowanego.