Kryzys finansowy spowodował skokowy wzrost marż kredytów hipotecznych, oferowanych przez banki. Podczas gdy przed upadkiem Lehman Brothers można było zadłużyć się w rodzimej walucie z marżą, nieprzekraczającą 1%, to już w połowie 2009 roku marże dochodziły do 3%. Od końca 2009 roku widoczna jest w tym aspekcie postępująca poprawa. Może to skłaniać osoby, które zaciągnęły kredyt w 2009 roku, do refinansowania swojego zadłużenia. Podczas gdy w marcu przeciętna marża opiewała na 1,5%, już w kwietniu było to 1,35%. Gra jest warta świeczki. Gdyby bowiem zaciągnąć na obecnych zasadach kredyt hipoteczny o wartości 300 tys. zł na 30 lat, czyli przy oprocentowaniu na poziomie około 5,5%, przez cały okres spłaty należałoby oddać do banku przeszło 613 tys. zł. Jeśli marża takiego kredytu znajdowałaby się na poziomie z połowy 2009 roku, do banku trzeba byłoby oddać około 100 tys. zł więcej.
Koszty spłaty kredytu
Aby skorzystać z niższej marży, należy dokonać refinansowania. W tym celu trzeba zaciągnąć nowy kredyt na spłatę poprzedniego. Problem w tym, że zarówno spłata poprzedniego, jak i zaciągnięcie nowego kredytu, pociągają za sobą dodatkowe koszty. Kalkulując korzyści, wynikające ze zmiany marży, należy uwzględnić te opłaty. Przeważnie im więcej czasu upłynęło od uruchomienia kredytu, tym mniejsza jest opłata za wcześniejszą spłatę całego zadłużenia. Chcąc w ciągu 12 miesiącu spłacić cały Kredyt, wzięty na 30 lat w kwocie 300 tys. zł, trzeba liczyć się z przeciętnym kosztem na poziomie 4,9 tys. zł. W 36 miesiącu opłata jest odrobinę niższa i wynosi średnio 4,5 tys. zł. Po 5 latach od momentu wypłacenia kredytu przeciętna opłata spada do 0,3 tys. zł. Ponadto, tak jak w pierwszym roku, cztery banki: ING Bank Śląski, mBank, MultiBank i Polbank nie pobiorą opłaty za wcześniejszą, całkowitą spłatę, już po 5 latach obsługi kredytu jedynie dwa banki chciałyby otrzymać z tego tytułu opłatę. Byłby to PKO BP oraz Getin Noble Bank. W przypadku tego drugiego piąty rok jest ostatnim, w którym instytucja pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę.
Dowiedz się także: Co się dzieje z kredytem hipotecznym po rozwodzie?
Opłaty za zmiany w hipotece
Zaciągnięcie kredytu jest przeważnie tańsze niż jego szybka spłata. Obecnie tylko 9 banków pobiera prowizję za udzielenie finansowania. Przeważnie nie przekracza ona 2% kwoty kredytu, choć w MultiBanku i Nordea Banku sięgnąć może odpowiednio 4 i 3%. Gdyby wyciągnąć średnią z kosztu zaciągnięcia kredytu na 300 tys. zł w badanych bankach, nie przekroczyłby on 2 tys. zł. Nie można też zapomnieć o opłatach, niezbędnych do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej. Należy bowiem usunąć z niej dotychczasowe hipoteki i wpisać nową. Wykreślenie hipoteki kosztuje 100 zł, a wpisanie nowej – 200 zł. Do lutego br., dla zabezpieczenia kredytu, banki ustanawiały dwie hipoteki, obecnie wystarczy już tylko jeden wpis. W efekcie, w większości przypadków, chcąc dziś refinansować Kredyt, trzeba będzie zapłacić za wykreślenie dwóch hipotek i wpis jednej nowej. Oznacza to dodatkowy koszt na poziomie 400 zł. Za tę czynność należy jeszcze zapłacić podatek PCC. Przy kredycie na 300 tys. zł wynosi on 319 zł.
Polecamy serwis: Karty kredytowe
Kredyt refinansowy a wysokość marży
Dziwić może fakt, że kredyty refinansowe rzadko udzielane są na warunkach bardziej przystępnych niż tradycyjny kredyt hipoteczny. Trzeba bowiem pamiętać, że osoba, spłacająca od dłuższego czasu kredyt, powinna być postrzegana przez instytucje finansowe jako bardziej wiarygodna.
Na lepsze warunki kredytowe można liczyć w Citybanku, Nordea Banku i PKO BP. W dwóch pierwszych instytucjach różnica w marży w wysokości 0,1 pp. powinna ucieszyć osoby, zainteresowane refinansowaniem. PKO BP oferuje im mniejszy bonus, w wysokości 0,03 pp. Istnieją także banki, w których kredyty refinansowe obwarowane zostały wyższą marżą niż tradycyjne. Jest tak w Banku Millennium, HSBC, Invest Banku i Polbanku. Największa różnica między marżami występuje w Invest Banku. Kredyt refinansowy udzielany jest tu z marżą 4,6%, podczas gdy tradycyjny – z marżą 2,8%. Najmniejsza różnica występuje w HSBC, który kredyt refinansowy udziela z marżą zaledwie o 0,01 pp. wyższą niż w przypadku tradycyjnego.