Czym jest REIT?
Co kryje się pod pojęciem REIT? Otóż jest to skrót od Real Estate Investment Trust, a więc instytucji wspólnego inwestowania, lokującej swoje aktywa w nieruchomości i zarządzającej nimi, która dodatkowo uprzywilejowana została pod względem podatkowym. Niestety w Polsce na dzień dzisiejszy nadal nie ma żadnego przedstawiciela tej grupy. Główną barierą jest brak regulacji prawnych i odpowiedniego ustawodawstwa, które stworzyłoby ramy dla tego typu przedsięwzięć inwestycyjnych w kraju. Na chwilę obecną regulacje prawne REIT-ów na świecie są bardzo zróżnicowane, ponieważ każdy kraj ustala swoje wewnętrzne prawo, normujące działalność tego rodzaju podmiotów. Mało tego, w wielu krajach REIT-y nie występują pod tą samą nazwą, lecz kryją się pod inną lub funkcjonują jako ich bliskie odpowiedniki. Np. w Holandii odpowiednik REIT-u kryje się pod znajomo brzmiącym skrótem FBI (Fiscale Beleggingsinstelling), natomiast w Belgii występują SICAFI, we Francji – SIIC, w Bułgarii – SPIC, we Włoszech – REIF, w Grecji – REIC. „Klasyczne” REIT- y można spotkać m.in. w USA, które nota bene są ich kolebką, w Wielkiej Brytanii, Niemczech, Turcji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich (w Dubaju), Hong Kongu oraz Japonii. Największym rynkiem REIT-ów jest rynek amerykański, którego udział w rynku światowym liczy się na podstawie spółek wchodzących w skład indeksu GPR 250 REIT GLOBAL. Wynosi on około 60%. Dalsze miejsca zajmują rynek europejski (ok. 15%), Australii i Oceanii (ok. 13%), Azji (ok. 12%) i Afryki (0,5%).
Dlaczego warto inwestować w REIT-y?
Dlaczego warto zainteresować się nimi, skoro w Polsce mamy już fundusze inwestujące w nieruchomości? Przede wszystkim REIT-y są bezpieczniejsze, gdyż zostały bardziej zdywersyfikowane geograficznie i sektorowo oraz posiadają większą liczbę nieruchomości w swoim portfelu. Niewątpliwie wielką zaletą REIT-ów jest regularna wypłata dywidendy. Jej stabilność wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, jeśli REIT- y nie wypłacą większości swoich przychodów w formie dywidendy, w zależności od danego kraju 75-90% ich wartości, wówczas zostaną podwójnie opodatkowane: na poziomie REIT-u oraz inwestora. Po drugie, wynika to również ze struktury samych przychodów, gdyż warto zaznaczyć, iż w większości przypadków główne źródło przychodu REIT-u stanowią czynsze oraz długoterminowy wynajem powierzchni biurowych, usługowych i handlowych. Do sprzedaży nieruchomości dochodzi wyłącznie w razie konieczności dopasowywania portfela inwestycyjnego do warunków rynkowych. Co ciekawe, REIT-y nie są drogą inwestycją, gdyż opłata za zarządzanie nimi waha się od 1 do 5% rocznie, a więc w wielu przypadkach okazują się tańsze od rodzimych funduszy nieruchomości.
Rynki REIT osiągnęły dołek w marcu 2009, na skutek załamania się rynku kredytowego. Kryzys płynności zahamował rozwój tego sektora, wzbudził obawy o wyniki tych funduszy i w rezultacie ceny akcji REIT-ów spadły. Od dna załamania w marcu 2009 r. obserwujemy trwały i silny trend wzrostowy na wszystkich głównych rynkach REIT na świecie. Ich zachowanie na przestrzeni ostatnich 9 lat można prześledzić na bazie indeksu GPR 250 REIT WORLD INDEX, który składa się z 250 największych i najbardziej płynnych, światowych REIT-ów.
Wspomniany okres wyraźnie dzieli się na dwa etapy: przed i po kryzysie. Od końca 2001 roku do pierwszej połowy 2007 indeksy dynamicznie rosły. Średnia stopa zwrotu w tym przedziale czasowym wyniosła ponad 320%, a więc inwestycja w REIT umożliwiła ponad 4-krotny wzrost zainwestowanego kapitału. Najlepszy wynik w tym okresie czasu zanotował indeks europejskich REIT-ów, który wzrósł ponad 5-krotnie. Tuż za nim uplasował się rynek Australijski (ponad 4,5-krotny wzrost). Najsłabiej wypadł rynek amerykański ze „skromnym”, 3-krotnym wzrostem.
Dowiedz się także: Ile można zarobić z funduszami private equity?
Przyjrzyjmy się teraz wynikom rynku REIT w krótszym horyzoncie czasowym, na przestrzeni ostatniego roku. Okazuje się, że globalny rynek REIT rozwijał się znacznie szybciej od rynków akcji i obligacji. W tym okresie światowy indeks REIT-ów (GPR 250 REIT Global) zanotował blisko 1,8-krotnie wyższą stopę zwrotu, w porównaniu z globalnym rynkiem akcji. Inwestycja w większość głównych rynków REIT okazała się lepsza od inwestycji w akcje. Wyłamał się tylko rynek REIT Oceanii, który jako jedyny w tej grupie zanotował stratę w okresie ostatnich 12 miesięcy i był słabszy od globalnych akcji.
Kryzysowy przewrót na rynku REIT-ów
Z analizy wyników spółek, wchodzących w skład indeksu GPR 250 World na poziomie poszczególnych krajów łatwo dojść do wniosku, iż najwyższą stopę zwrotu można było osiągnąć w Szwecji (46,7%), a najniższą w Grecji (-63,6%) [sic!]. Poniżej przedstawiamy wyniki dla pozostałych krajów.
Zagłębiając się w wynikach rynku REIT, zejdźmy o stopień niżej i sprawdźmy, jak kształtowały się stopy zwrotu z pojedynczych REIT-ów na przykładzie 10 największych i najbardziej płynnych REIT-ów na świecie. Z analizy wynika, że powyższe spółki pozwoliły swoim akcjonariuszom zarobić średnio prawie 25% w 2010 roku. Dla porównania, w tym samym okresie fundusze inwestycyjne polskich akcji zyskały średnio 16,8%, a rodzime fundusze inwestujące w nieruchomości – około 6%.
W listopadzie 2010 roku REIT-y obchodziły okrągłą, 50-letnią rocznicę swojego istnienia na świecie. W dniach 15 – 17 listopada w Nowym Jorku odbyła się konwencja REIT World 2010, na której uczestniczyli najwięksi gracze na globalnym rynku REIT. Paneliści podkreślili jak duże znaczenie na obecny obraz rynku REIT. miał ostatni kryzys finansowy. Wskutek gwałtownego załamania rynku dokonał się samoistny podział REIT-ów na dwie grupy: „bogaczy” i „nędzarzy”. Do tych pierwszych należą podmioty, które obroniły się i umocniły swoją pozycję, z kolei drudzy to Ci, którzy podupadli w czasie kryzysu i oddali pola tym pierwszym. Podkreślono również, że kluczową rolę w tym biznesie odgrywa finansowanie, z którym zwłaszcza małe REIT-y mają trudności.
Polecamy serwis: Lokaty
REIT-y w Polsce
W Polsce, jak już zostało wcześniej wspomniane, obecnie nie ma żadnego przedstawiciela z grupy REIT notowanego na GPW. Jedyny, dostępny na naszym rynku odpowiednik REIT działa podług prawa austriackiego. Jest to kontrowersyjna spółka Immoeast AG, w 2008 roku rekordzista na GPW pod względem stopy zwrotu, która później odnotowała gwałtowny spadek, otrzymała rekomendację „0 zł” i została wycofana z obrotu w kwietniu 2010 roku. Nie oznacza to jednak, że REIT-y są nieobecne na naszym rynku. Wręcz przeciwnie – inwestują one w Polsce i to całkiem prężnie. Na przykład spółka SEGRO, brytyjski REIT notowany na giełdzie w Londynie, obecna jest na naszym rynku od 2006 roku i aktualnie prowadzi kilka dużych projektów, m.in. w Gdańsku, Warszawie, Poznaniu i Łodzi. Posiada już 470 tys. m2 powierzchni magazynowo – produkcyjnej. W tym roku zawarła jedną z największych transakcji na polskim rynku magazynowym, na wynajem 24,5 tys m2 powierzchni. Poza tym REIT-y w Polsce zrealizowały i w dalszym ciągu realizują wiele inwestycji. Przykładowo w budowie nowoczesnego biurowca Babka Tower, zlokalizowanego w centrum stolicy, uczestniczył ERE REIT. Obecność tego rodzajów podmiotów na naszym rynku, w połączeniu z brakiem dostępu do nich dla rodzimych inwestorów, skutkuje tym, że w generowanych przez nich zyskach korzystają wyłącznie zagraniczni biznesmeni.
Co prawda w Polsce nie da się bezpośrednio inwestować w REIT-y, aczkolwiek można „pośrednio” partycypować w ich wynikach. Nich za przykład posłuży fundusz KBC Index Światowych Nieruchomości, który bazuje na indeksie japońskich oraz europejskich REIT- ów. Jest to fundusz typu zamkniętego, emitujący publiczne certyfikaty, które możemy nabyć na GPW. W okresie ostatnich 12 miesięcy można było zarobić na nim jedynie około 5%. Biorąc pod uwagę ten fundusz, jak i co pewien czas pojawiające się produkty strukturyzowane oparte o REIT- y, rodzima oferta nadal pozostaje bardzo uboga. Co gorsze, jeśli nic nie zmieni się w kwestii regulacji prawnych, a rynek REIT nie zostanie ujednolicony na poziomie całej UE, wówczas prawdopodobnie długo jeszcze przyjdzie nam czekać na zmiany.
Tomasz Gołyś, Analityk Expandera