Deweloperzy mają obecnie do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań, z czego gros jest dopiero budowana. Bez wątpienia w takich warunkach wymogi, stawiane przez nabywców względem inwestycji, rosną. - Poza czasem dojazdu do centrum i bliskością przystanków, na które deweloper ma znikomy wpływ, kupujący zwracają uwagę na takie elementy jak: tereny zielone, punkty handlowo-usługowe czy infrastruktura społeczna (przedszkola, szkoły). – tłumaczy Małgorzata Urbaniak, Analityk Rynku Nieruchomości firmy GANT Development.
Gmina przenosi swoje obowiązki na deweloperów
Planując budowę nowej inwestycji, w praktyce deweloperzy są zmuszeni nie tylko zadbać o teren własnej działki, ale często również o najbliższe otoczenie nieruchomości. Co musi dodatkowo zrobić deweloper? - Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel firmy PBG DOM. Takie wymagania nie powinny dziwić w przypadku zakupu działki na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura jest niewystarczająca, aby powstało duże osiedle. Ma to bowiem odzwierciedlenie w niższej cenie takiego gruntu. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym to właśnie na gminie ciąży obowiązek zaspokajania potrzeb jej mieszkańców. Chodzi tu między innymi o drogi, wodociągi, kanalizację, edukację czy tereny zielone.
Pozwolenie na budowę a dodatkowe inwestycje
Dlaczego więc deweloperzy realizują inwestycje publiczne ze swoich pieniędzy? Wszystko rozbija się zazwyczaj o czas oczekiwania na ukończenie inwestycji. - Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin, realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast, budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. Gminę obowiązują ponadto przepisy o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację przez nią na przykład inwestycji drogowej. - Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy, nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie – tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
W większości gmin budowa drogi lub przedszkola przez dewelopera nie jest wymogiem otrzymania pozwolenia na budowę, ale elementy te są niezbędne dla funkcjonowania osiedla. - Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development. Warto zauważyć jednak, że przedstawiciele stołecznej dzielnicy Białołęka otwarcie mówią, iż pozwolenia na budowę na ich terenie deweloperzy otrzymają wtedy, gdy zobowiążą się do wykonania inwestycji, na które dzielnica nie ma pieniędzy.
Dowiedz się także: Jak duże są dysproporcje między cenami najtańszych i najdroższych mieszkań?
Deweloperzy pomagają gminom
Wymagania, stawiane przed deweloperem, zależą oczywiście od tego, czy w inwestycji powstanie kilka mieszkań czy kilka tysięcy. Deweloper, budujący kilka domów jednorodzinnych, nie jest bowiem w stanie sfinansować znaczącej inwestycji publicznej. Największe spółki realizują jednak tego typu projekty. Głośna jest na przykład sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia opiewał na blisko 50 mln zł i korzystają z niej nie tylko mieszkańcy osiedla, budowanego przez w/w firmę. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że spółka odzyskała te pieniądze, ale po przeszło dwuletniej batalii z gminą. Jednak w większości przypadków deweloperzy przenoszą na własność samorządu wybudowane w ramach inwestycji drogi dojazdowe, nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.
Quasi-podatek obciąża nowych mieszkańców
Nie należy się jednak oszukiwać – koszty te w efekcie uderzą po kieszeni nowych nabywców mieszkań. Skala wzrostu ceny m kw. kupowanego mieszkania jest trudna do oszacowania. Każdy projekt jest bowiem inny, a co za tym idzie, rozmiar wydatków, poniesionych na inwestycje publiczne, jest różny. - Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca, kupując mieszkanie, ma ten koszt wkalkulowany w cenę lokalu – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom. Nabywcy w cenie mieszkania płacą więc dodatkowy quasi-podatek. Gmina nie będzie bowiem musiała ponosić kosztów budowy infrastruktury, za którą zgodnie z prawem odpowiada. Trzeba ponadto pamiętać, że podatki nowych mieszkańców będą trafiać do budżetów samorządu lokalnego.
Polecamy serwis: Kredyty
Budowa 200-metrowej drogi podnosi koszt inwestycji
O ile więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w związku z realizacją inwestycji publicznych przez dewelopera?
Gdyby przyjąć, że tego typu nakłady pochłaniają 15% kosztów budowy, z czego deweloper odzyskałby jedną trzecią, z tego tytułu mieszkania byłyby droższe o 10%. Oznaczałoby to, że w Warszawie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztowałoby nie 420 tys. zł, ale 462 tys. zł. W Krakowie byłoby to 381 tys. zł zamiast obecnych 346 tys., we Wrocławiu 369 tys. zł zamiast 336 tys. zł, a w Poznaniu 358 tys. zł, zamiast 325 tys. zł.
Już wybudowanie samej drogi jest niemałym kosztem. Jeśli deweloper miałby wybudować 3-piętrowy blok z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogę z chodnikami i oświetleniem, cena 50-metrowego mieszkania, wartego 450 tys. zł, mogłaby być w efekcie większa o kilkanaście tysięcy złotych.
Inwestycje w otoczenie i infrastrukturę a cena mieszkania
Wielu deweloperów podkreśla, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. W tych rejonach jest ona bowiem najgorzej rozwinięta. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną mogą stanowić większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że w centrum deweloperzy nie muszą czynić nakładów na infrastrukturę, zastępując w tym względzie gminy. - Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach. – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
Dedykowany lokal to sposób na redukcję kosztów
Deweloperzy starają się oczywiście redukować koszty, związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. Ma to za ograniczyć wpływ tych nakładów na ceny mieszkań w danym projekcie. - Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy, przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji, zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga. – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.
Zwolnienie z podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste
W całej tej sytuacji gminy widzą też aspekt pozytywny dla nowych nabywców. Gdy deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej kosztem nowych nabywców drogi, gmina przejmuje obowiązek jej utrzymania i remontów. Nowi nabywcy nie muszą ponadto od gruntu pod taką drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.