Przepisy regulujące rękojmię mają szczególne znaczenie praktyczne, ponieważ realizacja uprawnień wynikających z tej instytucji rodzi szczególnie dużo konfliktów między firmami remontowo – budowlanymi a ich klientami. Dobra znajomość przepisów o rękojmi z pewnością może dodać pewności siebie w czasie trudnych rozmów z kontrahentami.
Rękojmie za wady reguluje art. 637. § 1 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów.
Z przepisu tego wynika, że zamawiający może odmówić przyjęcia dzieła dotkniętego wadami, przy czym nie musi wykazywać, że wady te spowodowane zostały nienależytym wykonywaniem umowy przez firmę remontowo – budowlaną. Może się zdarzyć sytuacja, gdy od początku wiadomo, że wad nie można usunąć, albo że dziełobiorca nie zdoła ich usunąć w rozsądnym czasie. Przypadki takie uregulowane zostały w § 2 omawianego artykułu, przy czym przepis ten rozróżnia sytuacje, kiedy wady są istotne, jak również kiedy wady istotne nie są. W pierwszym przypadku (kiedy wady są istotne) inwestor może odstąpić od umowy, w drugim zaś może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. Tak samo inwestor (zamawiający) może postąpić, gdy ekipa remontowo – budowlana nie usunęła wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego.
W orzecznictwie i nauce prawa przyjęło się że wady są istotne, jeżeli czynią dzieło niezdatnym do zwykłego użytku, albo które sprzeciwiają się wyraźnej umowie. Powstaje również pytanie, co znaczy obniżenie wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.
Polecamy: Poradnik dla firm remontowo-budowlanych: prawa i obowiązki stron umowy o dzieło
Trzeba przyjąć, że jest to obniżenie wynagrodzenia o koszt usunięcia wad. W praktyce może się zdążyć, że wady dzieła ujawnią się po pewnym czasie od jego odbioru, lub też że inwestor dopiero po pewnym czasie od odbioru może w pełni zapoznać się z jego właściwościami. W związku z tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 2002 r.IV CKN 1474/2000 LexPolonica nr 379456 stwierdził, że przyjęcie dzieła, mimo nieosiągnięcia jednego z umówionych parametrów, nie pozbawia zamawiającego prawa późniejszego żądania obniżenia wynagrodzenia za dzieło (art. 637 § 2 kc), niezależnie od tego, czy w chwili odbioru żądanie takie zgłosił, czy nie. A co wtedy, jeżeli wadliwością dotknięta jest jedynie część dzieła?
W wyroku z dnia 15 lipca 1974 r. I CR 358/74 LexPolonica nr 320082 Sąd Najwyższy stwierdził, że jeżeli część świadczenia okaże się wadliwa, należy tak postąpić, jak w przypadku wadliwości całego świadczenia (art. 637 kc). Dotyczy to szczególnie przypadku jednoczesnego skutecznego odstąpienia od reszty umowy. Wtedy bowiem część świadczona jest całym dziełem w sensie art. 637 kc. W przepisie tym odróżniono wady istotne od nieistotnych oraz usuwalne od nieusuwalnych; od rodzaju wad uzależniono postępowanie stron, ale nie przewidziano, aby zamawiający musiał przyjąć wadliwe dzieło.
Art. 638 stanowi, że jeżeli z artykułów poprzedzających nie wynika nic innego, do rękojmi za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Moim zdanie odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży do umów o dzieło zawieranych przez firmy remontowo – budowlane, oznacza stosowanie w bardzo ograniczonym zakresie. Chodzi mianowicie o modyfikację zasad odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz o zastosowanie przepisów o terminach zawitych do dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi. Na podstawie przepisów o rękojmi przy sprzedaży istnieje możliwość zmodyfikowania odpowiedzialności firmy remontowo - budowlanej w sposób przewidziany w art. 558 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jednakże w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w przepisach szczególnych. Z kolei § 2 omawianego przepisu stanowi, że wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca (w tym przypadku firma budowlana) zataił podstępnie wadę przed kupującym.
Polecamy: Poradnik dla firm remontowo-budowlanych: ustalenie sposobu wynagrodzenia
Zastosowanie znajdą również przewidziane dla umowy sprzedaży przepisy dotyczące terminów zawitych dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, a mianowicie art. 563. § 1, który stanowi, że kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Z kolejnych paragrafów omawianego artykułu wynika , że przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.
Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego.
Należy zwrócić także uwagę na przepis art. 568 kodeksu cywilnego. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
Jednak upływ ww. terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie tych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.