Definicja umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-390 kodeksu cywilnego. Jest to umowa, w której strony zobowiązują się, że w jakimś terminie zawrą inną umowę o konkretnej treści. W związku z tym umowa przedwstępna, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli na przykład co i za ile zostanie sprzedane.
Kiedy zawieramy?
Umowę przedwstępną zawieramy, gdy z różnych przyczyn (konieczność zaciągnięcia kredytu, załatwienia dodatkowych formalności, wybudowania budynku, itd.) umowy docelowej nie możemy zawrzeć od razu.
Zobacz serwis: Zakładam firmę
Co zawiera umowa przedwstępna?
W umowie przedwstępnej należy zawrzeć termin, w którym umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. Jeżeli termin nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są do tego uprawnione, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła takie oświadczenie (pierwsza wyznaczyła termin, nawet jeśli sam ten termin jest późniejszy) – zgodnie z „zasadą kto pierwszy ten lepszy”. Oświadczenie to można złożyć w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Korzyści z umowy
Zgodnie z art. 390 § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Zobacz również: Jak korzystnie zawrzeć umowę leasingu?
Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, mogą określić wysokość kary umownej. Te uprawnienia nie rozwiązują jednak całego problemu, bo zaistnienie szkody i jej wysokość trzeba jeszcze udowodnić w sądzie, co w praktyce bywa trudne.
Istotniejsze znaczenie ma § 2 tego artykułu, który stanowi, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (np. została zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż taka forma jest przewidziana dla umowy sprzedaży nieruchomości lub w formie pisemnej z podpisem poświadczonym - taka forma jest zastrzeżona dla umów dotyczących udziałów w spółce z o.o.), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to w praktyce, że w takiej sytuacji mogę złożyć w sądzie pozew, w którym zażądam, aby (mówiąc w dużym uproszczeniu) to sąd „zawarł” ze mną umowę przyrzeczoną w imieniu i na rzecz mojego nierzetelnego kontrahenta.
Zobacz: Jak zawrzeć umowę sprzedaży samochodu?
Dlatego właśnie warto zainwestować w zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jeśli zawieramy umowę dotyczącą nieruchomości.
Autor: adwokat Agata Klima - Nowak