Umowa o dożywocie polega na przeniesieniu własności nieruchomości na jej nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy. Umowa ta została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego, ale ze względu na swoją specyfikę, między stronami umowy powstaje stosunek charakterystyczny dla zobowiązań alimentacyjnych. Zgodnie z orzecznictwem sądów, umowę dożywocia można zakwalifikować do umów losowych, ze względu na czas trwania, rodzaj świadczeń nabywcy oraz długości życia zbywcy (wyr. SA we Wrocławiu, I ACa 1068/13).
Zbywcą nieruchomości może być jedynie osoba fizyczna, natomiast nabywcą – zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna.
Dla swojej ważności umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, a prawo dożywocia może zostać wpisane w księgę wieczystą. Dożywocie jest niezbywalne i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci zbywcy (dożywotnika), chyba że zrzeknie się on świadczeń w całości bądź umowa rozwiąże się wcześniej z przyczyn wskazanych w ustawie.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Zobacz również: Wypowiedzenie bezterminowej umowy najmu
Obowiązki nabywcy nieruchomości wobec dożywotnika
Zgodnie z art. 908 § 1 k.c. i w braku odmiennej umowy nabywca nieruchomości zobowiązany jest zapewnić dożywotnikowi odpowiednie środki utrzymania. Przede wszystkim powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Oznacza to, że zawarcie umowy o dożywocie niesie za sobą skutki w postaci bliskiego kontaktu obu stron stosunku umownego. Dodatkowo ustawodawca przewidział możliwość ustanowienia przez nabywcę na rzecz dożywotnika użytkowania, którego wykonanie będzie ograniczone do części nieruchomości, służebności mieszkania lub innej służebności osobistej albo spełnienia powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. W umowie dożywocia można również precyzyjnie określić, w jaki sposób będzie świadczona opieka nad dożywotnikiem. W przypadku, gdy nabywca będzie uchylał się od obowiązków wynikających z umowy o dożywocie, może żądać spełnienia wymagalnych świadczeń bądź naprawienia szkody wynikłej z niewykonania, czy nienależytego wykonania umowy dożywocia (na podstawie art. 471 i n. k.c.).
Zobacz: Ustanowienie hipoteki a podatek od czynności cywilnoprawnych
Zmiana dożywocia na rentę
Umowa o dożywocie może być rozwiązana przez sąd w przypadku istnienia konfliktu między stronami, którego nie można w inny sposób załagodzić. Równocześnie każdej ze stron przysługuje uprawnienie do żądania zmiany świadczeń wynikających z umowy o dożywocie na dożywotnią rentę. Zmiany stosunków można żądać w sytuacji, gdy między dożywotnikiem a nabywcą powstał taki konflikt, że istnieje przypuszczenie, iż nie będą mogli oni dłużej pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności. Zgodnie z art. 913 § 1 k.c. wynika, że można żądać zamiany na rentę wszystkich bądź tylko niektórych świadczeń umownych. Wysokość renty powinna natomiast odpowiadać wartości świadczeń. We wskazanej regulacji ustawodawca nie przedstawił jednak, czy renta powinna zostać wypłacona jedynie w formie pieniężnej, czy też w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Jest to kwesta dyskusyjna, natomiast ze stanowiska judykatury wynika jednak, że renta powinna wypłacona tylko w formie pieniężnej.