Niefrasobliwe zawarcie umowy, której postanowienia są dla przedsiębiorcy niekorzystne, może nie tylko doprowadzić do szybkiej utraty płynności finansowej i w konsekwencji upadku biznesu, ale także przyczynić się do znacznego zadłużenia już po zakończeniu działalności. W praktyce zdarza się, że przedsiębiorcy zawierają długoterminowe umowy najmu, przez co muszą przez wiele miesięcy dokładać do nierentownej działalności, prowadzonej np. w galerii handlowej, która nie odniosła spodziewanego sukcesu.
Art. 659 kodeksu cywilnego stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie ma bezwzględnego wymogu zawierania umowy najmu w formie pisemnej, skoro art. 660 kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.
W praktyce brak umowy w formie pisemnej może uniemożliwiać wykazanie prawa do lokalu, przez co najemca nie będzie mógł zawrzeć umów z dostawcą energii elektrycznej czy Internetu.
Stronom umowy najmu szczególnie często zależy na stabilizacji wzajemnych stosunków, w związku z czym w obrocie funkcjonują wieloletnie umowy na czas określony. Wiąże się to z jednej strony ze znacznymi nakładami, jakie najemca czyni na przedmiot najmu, z drugiej zaś zawarcie takiej umowy jest korzystne dla wynajmującego, ponieważ zapewnia mu stabilne dochody przez określony czas. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Początkujący przedsiębiorcy powinni jednak wystrzegać się zawierania wieloletnich umów najmu zawartych na czas określony, jeżeli nie zastrzeżono w nich możliwości wcześniejszego rozwiązania takiej umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, jeżeli w umowie nie ma klauzuli umożliwiającej rozwiązanie umowy, wiąże ona strony przez czas w niej oznaczony.
W przeciwieństwie do wielkich sieci handlowych, osoba rozpoczynająca przygodę z przedsiębiorczością może nie być w stanie udźwignąć ciężaru utrzymywania nierentownej lokalizacji. Teoretycznie ustawodawca pozostawił najemcy furtkę do rozwiązania umowy najmu zawartej nawet na czas oznaczony. Art. 682 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Najemcy, chcąc skorzystać z tego rozwiązania, często wskazują na zagrzybienie lokalu. Jest to jednak działanie rozpaczliwe. Już na etapie zawierania umowy trzeba przedsięwziąć takie kroki, które zabezpieczą interes najemcy.
Można również zawierać umowy na czas nieoznaczony, z zachowaniem kilkumiesięcznego terminu wypowiedzenia. Powstaje jednak problem, w jaki sposób chronić nakłady poczynione na lokal będący przedmiotem najmu?
Łatwo wyobrazić sobie sytuacje, w której najemca inwestuje w adaptacje lokalu do potrzeb np. działalności gastronomicznej znaczną kwotę, po czym właściciel lokalu wypowiada mu umowę z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia i przejmuje dobrze zapowiadający się biznes.
Oczywiście najemcę chroni w takiej sytuacji przepis z art. 676, według którego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Właśnie przywrócenie stanu poprzedniego może okazać się dla najemcy szczególnie nieopłacalne.
Moim zdaniem nic nie stoi na przeszkodzie, aby ograniczyć możliwość rozwiązywania takich umów przez pewien określony czas tylko do przyczyn określonych w umowie. Prawidłowe jest zawarcie umowy na czas nieoznaczony z zastrzeżeniem, że jeżeli wynajmujący wypowie najemcy umowę z przyczyn innych niż określone, stanowiące podstawę wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o najmie, będzie zobowiązany zwrócić najemcy udokumentowane nakłady na lokal, z uwzględnieniem ich amortyzacji.
Warto także oznaczyć w umowie termin, od którego najemcy płacić będą czynsz. Często lokal z różnych powodów nie nadaje się do rozpoczęcia w nim działalności i trzeba przeprowadzić jego adaptację. Należy więc zadbać, aby nie płacić wynajmującemu za czas, kiedy prowadzony jest remont. Nie każdy wie, że zawierając umowę najmu lokalu, w którym zdjęty jest licznik energii elektrycznej, trzeba się przygotować na ponad miesięczny termin oczekiwania na jego założenie. Wiele firm nie może działać bez szerokopasmowego Internetu, tymczasem na jego instalacje czeka się nawet miesiąc.
Polecamy: Żłobek w mieszkaniu - jakie warunki otwarcia?
Oczywiście wynegocjowanie nawet kilkumiesięcznych wakacji od płacenia czynszu może być trudne, trzeba jednak próbować, aby mieć pieniądze na rozkręcanie działalności, kiedy już wszystkie problemy związane z lokalem zostaną pomyślnie rozwiązane. Zwłaszcza że niemal każdemu właścicielowi nieruchomości zależy na tym, aby firmy najemców prężnie funkcjonowały, zapewniając stały dopływ czynszu przez wiele lat.
Zawierając umowę najmu, powinieneś wyłączyć zastosowanie art. 685 [1] kodeksu cywilnego. Według tego przepisu wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najlepiej w umowie wyraźnie zaznaczyć, że stosowanie tego przepisu jest wyłączone i zamiast tego zastosować klauzulę waloryzacyjną. Przepis § 2 art. 358 kodeksu cywilnego stanowi, że strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Stosować można różne klauzule waloryzacyjne, m. in. walutową, złotową czy też indeksową. Najprościej jest ustalić, że wysokość czynszu będzie co roku waloryzowana o wskaźnik inflacji z roku poprzedniego, podanej przez Główny Urząd Statystyczny.
Najemca powinien również, w miarę możliwości, zastrzec, że jeżeli z przyczyn obiektywnych, niezależnych od niego, jego obroty spadną lub będą kształtować się na niższym od zakładanego poziomie, będzie mógł żądać obniżenia czynszu. Obecnie w wielu miejscowościach przeprowadza się roboty drogowe, które znacznie utrudniają lub uniemożliwiają dojazd do punktów handlowych i usługowych zlokalizowanych przy remontowanych drogach. Właściciele takich punktów nie mogą jednak żądać obniżenia czynszu, jeżeli nie zostało to przewidziane w umowie. Można w takiej sytuacji próbować wykazać, że lokal nie nadaje się do umówionego użytku. Lepiej jednak zastrzec korzystne dla siebie rozwiązania na etapie negocjowania umowy. Dobrze jest również zadbać o prawo do korzystania z parkingu oraz do bezpłatnego umieszczenia na nieruchomości wynajmującego reklamy wizualnej (banery, szyldy).
Polecamy: Poradnik dla firm remontowo-budowlanych