W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu niejednokrotnie klient banku narażony jest na liczne koszty, związane z tą operacją. Pierwszy z nich stanowi prowizja od wcześniejszej spłaty. Banki, pobierając tę opłatę, rekompensują sobie utratę źródła dochodu, które stanowią odsetki kredytowe. W zależności od banku, wysokość prowizji waha się od 0 do 5% kwoty całkowitej spłaty. Niektóre banki, np. BPH, opłatę tę naliczają od kwoty udzielonego kredytu, jednak w większości przypadków koszt ten jest naliczany od pozostałego do spłaty kapitału. Na korzyść kredytobiorców działa fakt, że w większości instytucji prowizja od wcześniejszej spłaty jest znoszona po 3 lub 5 latach od podpisania umowy. Może się jednak zdarzyć, że jest ona pobierana przez cały okres kredytowania.
Następnym kosztem, jaki pojawia się przy wcześniejszym zamknięciu zobowiązania, jest koszt spreadu walutowego, czyli różnica pomiędzy kursem kupna i kursem sprzedaży. Dotyczy on kredytów zaciągniętych w walucie obcej. Niewiele osób zwraca uwagę na ten czynnik. Większość kredytobiorców po prostu marginalizuje jego znaczenie. Tymczasem koszt spreadu może sięgnąć kilkunastu tysięcy złotych, jeżeli kredyt zostaje spłacony w czasie 3–6 lat. Dlatego też, gdy wnioskodawca zakłada spłatę całego kredytu w krótkim okresie czasu, powinien zastanowić się nad kredytem złotówkowym.
Biorąc kredyt na 300 tys. zł, indeksowany do waluty EUR, przy spreadzie 6,72% i marży 2,4% koszt wcześniejszej spłaty po trzech latach od podpisania umowy wyniesie prawie 20 tys. zł. Zakładając taki sam kurs kupna i sprzedaży waluty w dniu uruchomienia i zamknięcia kredytu, na wcześniejszą całkowitą spłatę będzie trzeba przeznaczyć 301 tys. zł, czyli więcej niż zostało pożyczone.
Dowiedz się także: Jak wykorzystać wkład własny i dostać tańszy kredyt?
Przy wcześniejszej spłacie cena waluty obcej również ma duże znaczenie. Jeżeli kurs sprzedaży jest znacznie wyższy niż kurs uruchomienia kredytu, często okazuje się, że zadłużenie wyrażone w rodzimej walucie znacząco przewyższa zarówno uzyskany kredyt, jak i wartość zabezpieczenia. Zastosowanie ma tutaj identyczny mechanizm jak w przykładzie wcześniejszym o spreadzie walutowym. Przy wysokim kursie waluty nie powinno się ani nadpłacać, ani refinansować czy przewalutowywać kredytu, ponieważ de facto wpłacone środki zostaną przeznaczone na pokrycie różnicy kursowej. W tym przypadku działa tzw. ryzyko kursowe, o którym banki informują już na etapie wnioskowania o kredyt, gdyż takie wymagania nałożyła Komisja Nadzoru Finansowego.
Polecamy serwis: Budżet domowy
Kolejnym czynnikiem, na jaki należy zwrócić uwagę, jest oprocentowanie kredytu. Ponieważ kredyt hipoteczny uważa się za najtańszą formę pozyskania pieniędzy, zdarzają się sytuacje, kiedy lokaty, czy inne bezpieczne instrumenty inwestowania dają stopę zwrotu wyższą niż procent narastających odsetek od posiadanego zobowiązania. W takim momencie najlepszym wyjściem jest wypracowanie zysku poprzez inwestycję środków i dalszą spłatę tanio pożyczonych pieniędzy. Ponieważ od zysków kapitałowych należy opłacić tzw.”Podatek Belki”, na rynku powstały instrumenty, które pozwalają uniknąć tej opłaty. W ten sposób można jeszcze więcej zyskać, nie spłacając wcześniej zaciągniętego zobowiązania.
Do spłaty pozostało 200 tys. zł kredytu indeksowanego do EUR, na marży 2% i stopie referencyjnej EURIBOR 3M – 1,03%. Oprocentowanie kredytu wynosi 3,03%, a spread – 6,72%. Przez kolejne 24 miesiące uzbiera się ok. 12 700 zł odsetek. Posiadając 200 tys. zł wolnych środków i inwestując je na 2 lata na 6% lokacie z kapitalizacją miesięczną, po odliczeniu podatku od zysków kapitałowych wypracowany zysk wyniesie nieco ponad 19 000 zł.
Przytoczone przykłady pokazują, że ważny jest nie tylko moment zaciągnięcia kredytu, ale i czas jego spłaty. Wczytując się w zapisy umowy, śledząc zmiany na rynku walutowym i podejmując na podstawie obserwacji odpowiednie decyzje, możemy zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, co jest kąskiem wartym zachodu.