Oprocentowanie nominalne kredytu hipotecznego składa się z dwóch części - marży kredytowej oraz rynkowej stopy procentowej. Pierwsza składowa jest zazwyczaj niezmienna przez cały okres kredytu. Wyjątkami jest okresowe podwyższenie marży do czasu ustanowienia hipoteki na rzecz banku (tzw. ubezpieczenie pomostowe), ewentualnie różne promocje, proponujące wyjątkowo niską marżę przez kilka pierwszych lat od uruchomienia kredytu.
Druga składowa, czyli rynkowa stopa procentowa, to zmienna część oprocentowania. Eksperci tłumaczą wszystko, co może niepokoić kredytobiorców.
Dlaczego raty kredytu hipotecznego nie są stabilne?
Dlaczego rosną także raty kredytów w złotych? Dlaczego nie są stabilne raty kredytów walutowych, jeśli kurs waluty się nie zmienia? Odpowiedzialne za to są stopy procentowe.
Generalna zasada jest taka: przy słabej koniunkturze banki centralne ustanawiają niskie stopy procentowe. Boom gospodarczy nakazuje z kolei podnosić stopy. W ślad za stopami, ustalanymi przez bank centralny, idzie rynek. Rynkowe stopy procentowe to właśnie WIBOR, LIBOR itd. Tak więc generalizując - słaba koniunktura to niskie raty, zaś dobra – wyższe raty.
Dowiedz się także: Kredyt hipoteczny a kurs euro – vademecum kredytobiorcy
Czym jest WIBOR?
Jeśli klient zaciąga kredyt w złotówkach, zmienną część oprocentowania w niemal 100 proc. banków pełni stopa WIBOR 3M.
WIBOR to rynkowa stopa procentowa, po jakiej instytucje finansowe pożyczają sobie krajową walutę na polskim rynku międzybankowym. Takich pożyczek banki udzielają sobie na różne okresy.
Symbol 3M oznacza, że środki pożyczane są na 3 miesiące. Rynkowe stopy procentowe zmieniają się codziennie.
Istnieje tylko jeden bank, który bazuje na półrocznej stopie (czyli 6M) – Bank Ochrony Środowiska. Stawka WIBOR 6M jest wyższa od WIBOR 3M o ok. 10 punktów bazowych. (Dlaczego? To proste - im dłużej dany bank może obracać środkami pożyczonymi od innej instytucji, tym większe musi zapłacić oprocentowanie).
Czy WIBOR 6M jest gorszy?
Zdecydowanie nie. Fakt, że BOŚ opiera kredyty hipoteczne na wyższej stopie rynkowej nie oznacza, że jego produkty są wyżej oprocentowane. Jak już wspomniano, obok stopy WIBOR 6M na oprocentowanie składa się marża bankowa. A ta jest stosunkowo niska, co plasuje kredyty mieszkaniowe Banku Ochrony Środowiska wśród jednych z lepszych na rynku.
LIBOR – rynkowa stopa dla kredytów walutowych
Kredyty walutowe także oparte są na podobnych stopach. Odzwierciedlają one jednak stan gospodarki danego kraju (lub strefy, jak w przypadku strefy euro), w którym płaci się daną walutą. Stopy te nazywają się LIBOR i wyliczane są w Londynie.
Mamy zatem LIBOR CHF, brany pod uwagę przy kredytach we frankach szwajcarskich, LIBOR USD (kredyty w dolarach) czy LIBOR EUR (kredyty w euro). Znów – stopa trzymiesięczna jest w Polsce zdecydowanie najpopularniejsza.
Jednak wśród kredytów w euro panuje pewien „mętlik”. W tym przypadku obok LIBOR-u, czyli stopy londyńskiej, istnieje bowiem także stopa, ustalana w Brukseli. Nazywa się ona EURIBOR. Obie stopy są nieco inaczej liczone, więc ich wartości nieco się różnią (o około 6 punktów bazowych wyższy jest EURIBOR).
Większość polskich banków, ustalając oprocentowanie, bazuje właśnie na stopie EURIBOR. Na pewno jednak zupełnie nie warto sugerować się stopą procentową przy wyborze kredytu hipotecznego. Zdecydowanie ważniejsza jest walka o jak najniższą marżę.
Polecamy serwis: Budżet domowy
Która stopa jest korzystniejsza dla kredytobiorcy?
Banki nie „aktualizują” wysokości stóp procentowych codziennie. W przypadku stóp trzymiesięcznych robią to na początku każdego kwartału, zaś w przypadku stopy półrocznej – na początku każdego półrocza.
W przypadku szybko rosnących stóp rynkowych taka sytuacja jak w Banku Ochrony Środowiska (gdzie obowiązuje WIBOR 6M i EURIBOR 6M) może być korzystna, bo dłużej kredytobiorca spłaca raty przy niższej stopie. Odwrotnie sytuacja ma się jednak, gdy stopy rynkowe spadają. Wówczas osoby, których kredyty hipoteczne oparte są na stopie WIBOR 3M, szybciej korzystają z niższych stóp niż kredytobiorcy z WIBOR 6M.
Mikołaj Fidziński