Rynek pierwotny
Gdyby pracownik banku decydował o kolejności analizy wniosków na podstawie ilości złożonych dokumentów, wszyscy kredytujący się na rynku pierwotnym oczekiwaliby na decyzję bardzo długo. Pod tym względem, zakup od dewelopera może wydawać się istną dokumentacyjną udręką.
Podstawowym załącznikiem przy wnioskowaniu jest umowa przedwstępna kupna-sprzedaży. Może być ona zawarta w formie umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego i w tym aspekcie banki dają dowolność wyboru. Jedynie Raiffeisen Bank, gdy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, wymaga tego dokumentu koniecznie w formie aktu. Większa część banków wymaga, również specjalnego oświadczenia dewelopera (na druku bankowym), w którym zawarte są szczegóły transakcji.
Kolejnym dokumentem, który dostarcza już deweloper jest pozwolenie na budowę, ewentualnie pozwolenie na użytkowanie, jeżeli inwestycja została zakończona. Należy szczególną uwagę zwrócić na fakt, czy decyzje te są prawomocne, tzn. muszą zawierać pieczęć o ostateczności decyzji. Ewentualny brak pieczątki może skutkować nieprzyjęciem wniosku w banku lub opóźnieniem w wydaniu decyzji do czasu dostarczenia prawomocnego dokumentu.
Polecamy także: Rynek nieruchomości
W przypadku, gdy deweloper do realizacji projektu wspomagał się kredytem inwestycyjnym, w komplecie dokumentów powinno znaleźć się oświadczenie banku kredytującego o bezciężarowym wydzieleniu lokalu. W niektórych przypadkach analityk może poprosić o dostarczenie opinii banku o zaciągniętym kredycie.
Przy wnioskowaniu wymagane są również Księga Wieczysta nieruchomości oraz Wypis Rejestru Sądowego (KRS) firmy. wykonującej prace budowlane. Jeśli w KRS’ie nie figurują osoby działające w imieniu dewelopera, potrzebne będzie notarialne pełnomocnictwo, zawierające zakres w jakim osoby te mogą działać na rzecz inwestora.
Gdy inwestycja jest w trakcie realizacji do wniosku dołączyć należy obowiązkowo wypis i wyrys z rejestru gruntów, co przy oddanej do użytkowania nieruchomości nie zawsze jest konieczne.
Należy pamiętać o terminie ważności dokumentów. Standardowo są to:
• Księga wieczysta – 30 dni (sporadycznie do 90 dni)
• KRS – 90 dni
• Wypis i wyrys z rejestru gruntu – od 90 do 180 dni
• Oświadczenie inwestora na druku bankowym – 30 dni
Rynek wtórny
Zakup lokalu na rynku wtórnym nie jest tak skomplikowany pod względem biurokracji, jak transakcja na rynku pierwotnym. Dokumentacją, jaką należy przedstawić, jest umowa przedwstępna oraz Księga Wieczysta. Dodatkowo potrzebny bywa akt własności zbywcy (akt darowizny lub kupna). Dokument ten wymagany jest czasem nawet w przypadku, gdy właściciel ujawniony jest w dziale II Księgi Wieczystej. Gdy zbywca posiada spółdzielcze prawo własności, spółdzielnia musi wystawić zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami spółdzielczymi oraz, w przypadku braku Księgi Wieczystej, oświadczenie o braku przeciwwskazań do jej założenia.
Zobacz także: Tanie mieszkanie
Część banków, w przypadku rynku wtórnego, wymaga również złożenia przez wnioskodawcę operatu szacunkowego, który określa wartość nieruchomości. Niektóre banki posiadają listę akceptowanych rzeczoznawców majątkowych, więc przed bezpośrednim zleceniem wyceny, należy sprawdzić czy osoba, która została wybrana do sporządzenia dokutemu, znajduje się na liście banku.
Dokumentacja potrzebna do złożenia wniosku kredytowego na sfinansowanie nieruchomości przy rynku wtórnym nie powinna spędzać wnioskodawcy snu z powiek. Z drugiej strony deweloperzy są jednak lepiej przygotowani do czynności bankowych, niż osoby fizyczne i często udostępniają już gotowe komplety specyfikacji związanych z inwestycją. Ułatwia to znacząco zebranie niezbędnych dokumentów do złożenia wniosku i sprawia, że poziom zaangażowania kredytobiorcy w procesy biurokratyczne na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, jest de facto bardzo zbliżony.