Masowe przekształcenie gruntów pod budynkami mieszkalnymi (z użytkowania wieczystego we własność) to ogromna operacja, która nie odbywa się bez kłopotów. Chodzi nie tylko o opóźnienia związane z wysyłaniem właścicielom domów i lokali zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego. Wiele osób nie otrzymało jeszcze decyzji dotyczącej przyznania bonifikaty za jednorazową płatność. W najgorszej sytuacji znajdują się jednak niektórzy przedsiębiorcy. Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu pod domami i lokalami wykorzystywanymi do prowadzenia działalności gospodarczej, może bowiem skutkować przekroczeniem limitu pomocy de minimis. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jakie mogą być konsekwencje dla przedsiębiorcy w sytuacji, gdy wspomniany limit zostanie przekroczony.
Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania
Nie każdemu przedsiębiorcy grozi przekroczenie limitu
Na pewne komplikacje związane z ustawowym przekształceniem użytkowania wieczystego powinny zwrócić uwagę między innymi osoby wykorzystujące część swojego domu lub lokalu do potrzeb działalności gospodarczej. Na całe szczęście, takim osobom dość rzadko grozi przekroczenie limitu dopuszczalnej pomocy publicznej, bo wartość osiągniętych przez nie korzyści będzie stosunkowo mała (względem limitu de minimis). W tym kontekście warto powołać się na przykład przedsiębiorcy, który w celach firmowych wykorzystuje 25% mieszkania o powierzchni 60 mkw. Wspomniany przedsiębiorca dotychczas wnosił opłatę za użytkowanie wieczyste wynoszącą 300 zł rocznie, ponieważ wartość udziału w gruncie pod blokiem wyceniono na 30 000 zł. W tym kontekście warto przypomnieć, że roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe wynosiła 1,00% ich wartości ustalonej zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741).
Złożenie dodatkowego oświadczenia bywa konieczne
Wedle przepisów ustawy z 20 lipca 2018 roku, która reguluje przekształcenie użytkowania wieczystego (Dz. U. z 2020 r. poz. 139), urząd miasta lub gminy domyślnie rozłoży przykładowemu przedsiębiorcy okres wnoszenia opłaty przekształceniowej na 99 lat. W takiej sytuacji, właściciel firmy nie może liczyć na preferencje ze strony państwa i jednocześnie nie naraża się na konsekwencje otrzymania pomocy publicznej. Kwestia pomocy publicznej będzie istotna jeśli przykładowy przedsiębiorca wybierze standardowy okres wnoszenia opłaty przekształceniowej (20 lat) lub będzie chciał skorzystać z bonifikaty za jednorazową płatność. Na szczęście, w analizowanym przykładzie korzyść osiągnięta dzięki dwudziestoletniemu okresowi płatności i ewentualnej bonifikacie będzie znacznie mniejsza od limitu pomocy de minimis (200 000 euro w ciągu trzech lat podatkowych). W opisywanej sytuacji jedyne utrudnienie dla przedsiębiorcy jest związane z koniecznością złożenia dodatkowego oświadczenia o sposobie wykorzystania nieruchomości mieszkaniowej na potrzeby firmy. Wiele gmin przed przyznaniem bonifikaty wymaga od właścicieli firm takiego dokumentu. Jest on obowiązkowy przy staraniu się o skrócenie okresu wnoszenia opłat przekształceniowych do 20 lat.
Dopłatę do przekształcenia nietrudno będzie obliczyć
Problem z przekroczeniem dopuszczalnego limitu pomocy publicznej mogą mieć przede wszystkim przedsiębiorcy, którzy osiągnęli korzyści z gruntowego uwłaszczenia dotyczącego kilku dużych nieruchomości albo wcześniej otrzymywali wsparcie od państwa.
Właściciele firm narażeni na przekroczenie limitu dopuszczalnej pomocy publicznej w związku z przekształceniem użytkowania wieczystego pod domami i blokami, powinni sprawdzić, jaką dopłatę powodowałaby taka sytuacja. Może się bowiem okazać, że korzystniejszym rozwiązaniem będzie po prostu powolne spłacanie całej wartości gruntu w ramach corocznej opłaty przekształceniowej. UOKiK informuje, jak należy liczyć ewentualną dopłatę przedsiębiorcy do przekształcenia. Wspomniana dopłata zostanie obliczona wedle następującego wzoru:
Kwota dopłaty wymaganej od przedsiębiorcy = wycena gruntu – (suma opłat przekształceniowych + wartość pozostałego limitu pomocy de minimis przed przekształceniem)
Zgodnie z przepisami, koszty wyceny gruntu (patrz powyżej) związane z wykonaniem operatu szacunkowego powiększą łączne zobowiązanie przedsiębiorcy.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl