Umowa najmu lokalu została uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi wynajmujący obowiązuje się oddać najemcy rzecz (lokal) do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. W odniesieniu do przedsiębiorców najem zawarty na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Istotą tego rodzaju umowy jest obowiązek po stronie wynajmującego do wydania najemcy rzeczy (lokalu) w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie przez czas trwania najmu. W stosunku do najmu lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie najmu.
Zobacz również: Wypowiedzenie bezterminowej umowy najmu
Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego
Zgodnie z art. 667 § 1 kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy (lokalu) najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli jednak najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową bądź przeznaczeniem powodując tym samym jej uszkodzenie wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wypowiedzenie najmu może odbyć się dopiero po uprzednim upomnieniu najemcy. W przypadku braku poprawy wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia najmu lokalu. Dokonanie bez zgody wynajmującego przeróbek lokalu użytkowego na lokal mieszkalny przez najemcę będzie równoznaczne z dokonaniem czynności sprzecznych z przeznaczeniem tego lokalu (uchwała SN z dnia 11 października 1990 r. III CZP 57/90).
Najemca zobowiązany jest do uiszczania czynszu za najem lokalu w umówionym terminie. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nie oznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca (art. 669 k.c.). Najemcy, który dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jednakże powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W związku ze zwłoką najemcy wynajmujący może również domagać się naprawienia szkody, natomiast najemcy nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy najmu w przypadku zwłoki.
Wypowiedzenie umowy przez obie strony
W przypadku zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Wypowiedzenie może zostać dokonane w dowolnej formie z uwzględnieniem przepisów kodeksu cywilnego. Najem może też zostać zakończony poprzez wypowiedzenie bez zachowania terminu, w przypadku naruszania przez najemcę lub wynajmującego ich obowiązków wynikających z umowy najmu. Może zostać również zakończony na mocy porozumienia stron, co wiąże się ze wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu na czas nieoznaczony określa art. 673 § 2 k.c., który przewiduje, że:
1. gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
2. gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
3. gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
Zadaj pytanie na Forum: Moja Firma - Działalność gospodarcza