Istota umowy przedwstępnej
Zgodnie z kodeksem cywilnym umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Postanowienia umowy przedwstępnej
W umowie przedwstępnej muszą znaleźć się istotne postanowienia umowy. Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej to zarówno te, bez których umowa danego typu nie może dojść do skutku jak i dodatkowe, wynikające z woli stron, np. określenie terminu zawarcia umowy sprzedaży czy postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie niewykonania wynikającego z niej zobowiązania.
Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!
Co ważne, umowa przedwstępna może być zawarta w celu późniejszego zawarcie praktycznie każdej umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zatem zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, przedwstępnej umowy darowizny czy przedwstępnej umowy zamiany. W obrocie gospodarczym najczęściej występującą umową przedwstępną jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
W umowie przedwstępnej można zawrzeć termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak tego terminu nie powoduje jednak nieważności umowy przedwstępnej. Kodeks cywilny nie wprowadza takiego wymogu, jednak w umowie przedwstępnej warto określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin zawarty w umowie ułatwia faktyczne zawarcie umowy definitywnej.
Termin określony w umowie przedwstępnej może ulec wydłużeniu lub skróceniu. Zmiana terminu powinna być zaakceptowana przez obie strony stosunku. Praktyka pokazuje, że zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej na warunkach odmiennych od przyjętych w umowie przedwstępnej świadczy o akceptacji nowych postanowień.
Gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest określony w umowie, termin jej zawarcia wyznacza strona, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Gdy obie strony maja uprawnienie do żądania zawarcia umowy - wiążącym terminem jest termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie w tym temacie.
Zobacz: Umowa przedwstępna sprzedaży - WZÓR UMOWY
W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?
Zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga żadnej szczególnej formy. Oznacza to, że umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie - nawet ustnie. Dotyczy to również umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości. Jednak w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży domu, mieszkania czy działki należy pamiętać o formie aktu notarialnego, która zapewni realizację uprawnień stron na drodze sądowej. Bez tej formy nie można dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy zbycia nieruchomości.
Warto wskazać, że dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie notarialnej jest ułatwione. Spowodowane jest to tym, że samo prawomocne orzeczenie sądu zastępuje w tym przypadku stosowne oświadczenie powoda przenoszące własność tej nieruchomości na powoda.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Zobacz: Odpowiedzialność przewoźnika za uszkodzenie przesyłki
Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej
Zgodnie z kodeksem cywilnym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma bowiem to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zobacz: Umowa przedwstępna sprzedaży - WZÓR UMOWY
Bez względu na formę zawarcia umowy przedwstępnej postanowienia o zadatku są w pełni skuteczne. Oznacza to, że bez względu na formę umowy strona, która dała zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej, może domagać się podwójnego zadatku - w przypadku gdy druga strona nie wykonała zobowiązania zawarcia umowy.
W umowach przedwstępnych często możemy spotkać się z zaliczkami. Należy jednak pamiętać, że zaliczka nie jest tym samym co zadatek. Zaliczka bowiem zasadniczo podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strona, która przyjęła zaliczkę, jest obowiązana ją zwrócić w całości zawsze, kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, bez względu na przyczynę.
Zobacz: Ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty - WZÓR PISMA
Określenie ceny w umowie przedwstępnej
Warto na koniec wspomnieć o możliwości określenia ceny w umowie przedwstępnej. Nie jest to element obowiązkowy. Strony mogą jednak zawrzeć taki fragment umowy. Warto również przytoczyć tezę z wyroku NSA z dnia 11 maja 2012 r., sygn. II FSK 2189/10, w którym to stwierdza się, że określenie ceny sprzedaży w umowie przedwstępnej, za którą sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, może stanowić uzasadnioną przyczyną określenia ceny sprzedaży w umowie przyrzeczonej w wysokości niższej niż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, w rozumieniu art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. Wskazanie takiej ceny będzie uzasadnione jedynie w sytuacji, gdy cena podana w umowie przedwstępnej była zgodna z wartością rynkową na dzień jej zawarcia (umowy przedwstępnej).
Zobacz: Prawidłowe wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty