Z ofert, dostępnych na warszawskich targach mieszkań i domów, zebranych przez Opne Ofice, wynika, że obserwowany od 2008 roku systematyczny spadek przeciętnych cen domów wyhamowuje. Zgodnie z ofertą deweloperów z marca br., mediana ceny metra kwadratowego domu w Warszawie lub jej okolicach wyniosła 4595 zł. To o 1,5 proc. mniej niż przed rokiem, ale w porównaniu z jesienią 2010 roku odnotowalno już wzrost o 1,2 proc. To pierwszy taki przypadek od czasu, kiedy prowadzone są obserwacje, czyli od wiosny 2008 roku.
Jeszcze mniej zmieniła się cena całości inwestycji. Mediana cen domów, oferowanych na stołecznych targach, utrzymuje się na poziomie 699 tys. zł, a to zaledwie o 0,14 proc. mniej niż rok temu, kiedy wyniosła ona 700 tys. zł. Zmniejszyła się za to – i to znacznie – powierzchnia działek, na których sadowione są budynki. Przeciętna mediana wielkości działki wyniosła 410 m2, czyli o 18 proc. mniej niż rok temu, kiedy opiewała na 500 m2. Skurczył się także metraż oferowanych domów – ze 165 m2 przed rokiem do 158 m2 w marcu br., czyli o 4,2 proc.
Rzuca się w oczy relatywnie niewielkie zróżnicowanie cenowe ofert. Zwłaszcza, jeśli popatrzeć na cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu. Obecnie środkowe 50 proc. ofert znajduje się w bardzo wąskim przedziale, pomiędzy 4310 a 4780 zł, podczas gdy przed rokiem wynosił on od 4010 do 5160 zł. Ubyło zarówno tych najtańszych, jak i najdroższych ofert. Można przypuszczać, że te pierwsze, z racji na atrakcyjną cenę, szybciej znalazły nabywców. Z kolei droższych ubyło, co widać choćby po skromnej liczbie ofert w cenie od miliona złotych wzwyż, ponieważ najprawdopodobniej deweloperzy przystopowali i odłożyli realizację inwestycji na później bądź zmodyfikowali je, celując w klienta o mniej zasobnym portfelu.
Powyższe czynniki spowodowały, że maksymalna cena domu z segmentu ekonomicznego, do którego zaliczamy najtańszą ćwiartkę zebranych ofert, wzrosła z 580 tys. zł przed rokiem do blisko 607 tys. zł obecnie, czyli o 4,6 proc. Przy jednoczesnym spadku maksymalnej dla tego segmentu powierzchni oferowanych domów o 3,9 proc. (6 m2), do 135 m2, nie powinien dziwić spory, bo 7,4-proc. wzrost ceny metra kwadratowego domu – z 3889 zł do 4312 zł. Jedyną pozytywną zmianą jest wzrost wielkości największej działki, oferowanej w tym segmencie, o ponad 8,5 proc., do 334 m2.
Przeczytaj również: 10 sposobów na zakup taniego mieszkania – porada
Deweloperzy po raz kolejny wyraźnie spuścili z tonu w segmencie droższych inwestycji. Tu cena najtańszej rezydencji wynosi obecnie nieco ponad 789 tys. zł, co oznacza spadek o 111 tys. zł, czyli 16,9 proc., w stosunku do stanu sprzed roku. O ponad jedną czwartą skurczyła się też wielkość najmniejszej z oferowanych w tym przedziale działki. Spadła ona z prawie 820 do niecałych 610 m2. O ponad 9 proc., do 171 m2, zmalał metraż domu, a jego cena, w przeliczeniu na metr powierzchni, stopniała o blisko 7,5 proc., osiągając poziom 4776 zł.
Wróćmy jednak do tytułowego zagadnienia, czyli zamiany mieszkania na dom. Przy medianie ceny domu na poziomie 699 tys. zł, o 158 m2 pow. użytkowej, trzeba by sprzedać mieszkanie w Warszawie o powierzchni 85,8 m2, licząc według mediany cen transakcyjnych (8042 zł/m2 w lutym), obliczanej przez Open Finance na bazie transakcji, dokonywanych przez klientów firmy. Przy poprzedniej edycji naszego zestawienia, w październiku 2011 roku, o zamianie mieszkania na dom o powierzchni 158 m2 mógł myśleć posiadacz mieszkania o wielkości 91,4 m2, rok temu 95,4 m2, a półtora roku temu – 100,4 m2.
Koszty można oczywiście zmniejszyć, jeśli kupimy działkę we własnym zakresie, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę, wznoszącą domy „od A do Z”. Ceny, jakie oferują tego typu przedsiębiorstwa, w ciągu ostatnich miesięcy nie uległy zasadniczej zmianie i można znaleźć takich wykonawców, którzy deklarują, że dom w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, wybudują nawet poniżej 2000 zł za metr kwadratowy. Większość ofert mieści się jednak w granicach 2100-2300 zł/m2.
Licząc, że cena wykonania metra kwadratowego zamknie się w 2100 zł/m2, koszt ostateczny przy 160 m2 powierzchni użytkowej domu miałby szansę ograniczyć się do kwoty 336 tys. zł. Z kolei koszt działki może być bardzo różny, wszystko zależy od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. Ceny działek budowlanych, podobnie jak oferty gotowych domów czy mieszkań, są obecnie o kilka czy kilkanaście procent niższe niż rok – dwa lata temu. Na osiem przytoczonych miejscowości satelickich Warszawy, w ciągu roku ceny obniżyły się znacząco w pięciu z nich, od 7 do 14 proc., a w pozostałych praktycznie nie uległy zmianie. Obecnie w takich miejscowościach jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna bez większych problemów można znaleźć działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 m2 w cenie do 250 tys. zł. Jeśli tyle zapłacilibyśmy za grunt, ostateczny koszt inwestycji mógłby wynieść ok. 590 tys. zł, co odpowiada wartości mieszkania w Warszawie o powierzchni ok. 73 m2.
Polecamy serwis: Kredyty
Można też spróbować samemu wyszukać i zamówić materiały oraz wynająć ekipę fachowców, realizujących kolejne etapy inwestycji. Przyjmujemy, że dzięki temu jesteśmy w stanie zbić koszt wykonania domu o 10 proc., nie tracąc przy tym na jakości, a nierzadko wręcz podnosząc ją. W tym przypadku koszt wybudowania domu wyniósłby nas ok. 300 tys. zł.
W takiej sytuacji można też ubiegać się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku. Wysokość maksymalnej kwoty, jaką można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał i jest obliczana w oparciu o cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania, podawanej przez GUS. Dla osób, składających taki wniosek po raz pierwszy w II kwartale 2011, będzie ona wynosiła niespełna 34 tys. zł. Nie warto zakładać, że uda się odzyskać całą tę kwotę, dlatego przyjmujemy, że z tego tytułu uda nam się zaoszczędzić 25-30 tys. zł. Istnieje więc realna szansa na to, żeby ostateczna cena budowy domu spadłaby do 270 tys. zł.
Doliczając do tego działkę za 250 tys. zł, otrzymujemy 520 tys. zł za dom o powierzchni 160 m2, posadowiony na działce o powierzchni ok. 1000 m2. Jest to równowartość mieszkania o powierzchni 65 m2.
Trzeba pamiętać, że powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy oraz jej okolic. W innych miastach ceny mieszkań są zazwyczaj niższe, a jednocześnie niższe są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy. Każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innej miejscowości. Dlatego wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.