Mieszkanie na wynajem jest ciekawą formą długoterminowej inwestycji. Zysk osiągać można z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który w długim okresie przekracza zarówno poziom inflacji – o 1-2 pp., jak i samych czynszów najmu. Ile jednak można w ten sposób zarobić? Popularnym wskaźnikiem, pokazującym zdolność mieszkania do generowania comiesięcznych dochodów, jest rentowność.
Gdy mieszkanie maleje, zarobki rosną
Teoretycznie im mniejsze mieszkanie tym większy, potencjalny dochód. Właściciel przeciętnej kawalerki w jednym z przebadanych miast może osiągnąć roczny przychód na poziomie 6,5% wartości mieszkania. Najwięcej zarobi we Wrocławiu (6,9%), a najmniej w Krakowie (5,9%). Mniej zdobędą właściciele lokali dwupokojowych. Średnio jest to 6%, co i tak stanowi wynik o 0,2 pp. wyższy niż w przypadku mieszkań trzypokojowych.
Powyżej przedstawione wyniki są jednak tylko szacunkową rentownością brutto i to przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez cały rok. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić przy założeniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego, który uwzględnia nie tylko dochody, ale również wszystkie ponoszone koszty.
Dowiedz się także: Dlaczego realne ceny mieszkań idą w dół?
Zarobki dopiero w 3 miesiącu najmu
Należy zastanowić się, przez ile czasu mieszkanie będzie potencjalnie wynajęte. Szacuje się, że właściciel może liczyć na wynajem przez 10,5 miesiąca w roku. Do tego warto jeszcze uwzględnić prowizję za znalezienie najemcy. Asekuracyjnie powinno się mówić o 10 miesiącach efektywnego pobierania czynszu. W tym czasie nieruchomość trzeba utrzymać, a i podatki znajdą swoje ujście z konta.
Rozważmy przypadek kawalerki o powierzchni 30 m kw., kupionej za gotówkę lub odziedziczonej, o wartości 250 tys. zł i przeznaczonej pod wynajem z potencjalnym czynszem na poziomie 1,4 tys. zł miesięcznie. Po stronie kosztów należy uwzględnić:
1. czynsz płacony do wspólnoty mieszkaniowej (240 zł miesięcznie),
2. podatek od nieruchomości (80 zł rocznie),
3. opłatę za użytkowanie wieczyste (400 zł rocznie),
4. podatek od przychodów z wynajmu (8,5% od przychodu),
5. ubezpieczenie nieruchomości (125 zł rocznie).
Właściciel osiągnie więc pierwszy, rzeczywisty dochód dopiero w trzecim miesiącu obowiązywania umowy, a rentowność, porównywalną z lokatą bankową, można uzyskać tylko wówczas, gdy najemca nie opuści mieszkania przez większą część roku.
Dla osób, które obawiają się okresów bez najemcy, dobrym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości z gwarantowanym najmem. To coraz popularniejsza forma w przypadku nieruchomości, sprzedawanych w miejscowościach popularnych turystycznie, choć i w największych miastach pojawiają się pierwsze oferty tego rodzaju.
Polecamy serwis: Kredyty
34% zarobków z nieruchomości na podatki i opłaty
Wyżej wspomniane opłaty i czynsz pochłaniają niemałą część otrzymywanych kwot. Najważniejszym elementem jest tu czynsz, płacony do spółdzielni. Przy stawce 8 zł za m kw. można go oszacować na 240 zł miesięcznie. Nie należy zapominać o ubezpieczeniu nieruchomości. Składka zależna jest od wartości lokalu i rocznie można ją oszacować na 125 zł. Gmina także upomni się o swoje. Chodzi tu zarówno o podatek od nieruchomości na poziomie około 80zł, jak i o opłatę za użytkowanie wieczyste, którą wypada oszacować na 400 zł rocznie. Pozostaje jeszcze kwestia podatku od przychodów z najmu. Fiskus pozwala tu na trzy systemy rozliczeń:
1) Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),
2) Zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32%),
3) Tzw. „podatek liniowy” (stawka 19%).
Będąc osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. Natomiast w przypadku działalności gospodarczej podatnik musi zdecydować się na podatek liniowy lub opłacanie podatku na zasadach ogólnych. W rozważanym przykładzie wybór padł na ryczałt, ponieważ jest to najprostsza forma rozliczenia. Aby obliczyć podatek, wystarczy w tym przypadku pomnożyć przychód przez stawkę. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.