Dla banku zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego jest wpis hipoteczny. Potwierdza on prawo instytucji do dochodzenia swojej wierzytelności w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z umowy. Ale kredyt wypłacany jest zanim wpis zostanie dokonany.
W zależności od wielu czynników, na ustanowienie hipoteki na rzecz banku można czekać nawet aż do kilkunastu miesięcy. Jak banki zabezpieczają się zatem przed dokonaniem wpisu hipotecznego na ich rzecz? Otóż właśnie ubezpieczeniem pomostowym.
Choć ubezpieczenie pomostowe to koszt, ponoszony przez kredytobiorcę - nie on się ubezpiecza, a bank. Co więcej, kredytobiorca nie jest nawet stroną umowy ubezpieczeniowej - są nimi bank i firma ubezpieczeniowa.
Zaprzestanie opłacania jest problemem osoby, która zaciągnęła kredyt. Ubezpieczyciel co prawda spłaci kredyt, ale jednocześnie, na podstawie tzw. regresu, ma prawo dochodzić od kredytobiorcy zwrotu tej kwoty. I to wcale nie w ratach! Należy o tym koniecznie pamiętać, bo nazwa „ubezpieczenie” jest myląca.
Dowiedz się także: Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania?
Jak bank nalicza ubezpieczenie pomostowe?
Istnieją dwa sposoby pobierania od kredytobiorców ubezpieczenia pomostowego przez banki. Pierwszy (popularniejszy) to podwyższenie marży kredytowej. Czyli do momentu dostarczenia bankowi odpisu z ksiąg wieczystych, marża jest wyższa od tej, widniejącej w umowie kredytowej – w zależności od banku o 0,5 p. proc., nawet do 2 p. proc.
To powoduje, że wysokość szacunkowej raty kredytu na 300 tys. zł na 30 lat co miesiąc jest wyższe o ok. 123 do 500 zł, aż do czasu ustanowienia hipoteki.
Jeśli kredyt wypłacany jest w transzach, to banki różnie naliczają wysokość ubezpieczenia pomostowego. Jedne wyliczają je od razu od całej kwoty kredytu, drugie tylko od wypłaconej już puli. Ta druga opcja jest oczywiście tańsza. Warto dopytać się o ten niuans bankowca, bądź doradcy kredytowego, bo niewiedza może słono kosztować, a jej „cena” – iść nawet w tysiące złotych.
Drugą metodą egzekwowania ubezpieczenia pomostowego jest pobieranie składki ubezpieczeniowej. Miesięcznie należy uiścić najczęściej ok. 0,07-0,1 proc. wartości kredytu, czyli 210 - 300 zł przy kredycie na 300 tys. zł. Na mniej więcej taką wielkość należy się przygotować.
Polecamy serwis: Lokaty
Także metodę pobieranie składki ubezpieczeniowej warto przeanalizować. Okazuje się bowiem, że nieraz składki muszą być uiszczane np. za kwartał z góry - a nie są zwracane, jeśli w międzyczasie zostanie ustanowiona hipoteka na rzecz banku. Na szczęście takie zachowanie nie jest regułą.
W skali roku ubezpieczenie pomostowe, jakkolwiek jest pobierane, może kosztować kredytobiorcę 3,5-4 tys. zł, a w skrajnych przypadkach – nawet do 6 tys. zł.
Jak długo opłacać trzeba ubezpieczenie pomostowe?
Niezwykle trudno określić, przez jak długi okres trzeba będzie uiszczać ubezpieczenie pomostowe. Wszystko zależy od szybkości działania sądu wieczysto-księgowego, który musi rozpatrzyć wniosek. Czasem zajmuje to kilka tygodni, a nieraz nawet pół roku.
Co więcej, po dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, trzeba jeszcze poczekać 2-3 tygodnie na uprawomocnienie tej decyzji przez sąd, a następnie odpis z ksiąg wieczystych przedstawić bankowi. Dopiero od tego momentu ubezpieczenie pomostowe niejako wygasa, co w większości przypadków oznacza, że od następnego miesiąca rata będzie już niższa.
W przypadku zakupu mieszkania, pochodzącego z rynku pierwotnego, dla którego najpierw trzeba założyć księgę wieczystą, cała procedura może przeciągnąć się nawet do 2 lat. A to oznacza wyższy zarobek dla banku, który udzielił nam kredytu.
Mikołaj Fidziński