Praktyka rynkowa
W praktyce banki bardzo niechętnie korzystają z tego typu rozwiązania. Powodów jest kilka. Najważniejszy z nich to ceny nieruchomości, sprzedawanych w sposób wymuszony – są one często znaczenie niższe od zobowiązania, które zabezpieczają.
Dodatkowo obraz wartości nieruchomości zakrzywiają procedury sądowe, które wymagają wycen danej nieruchomości na 6 miesięcy przed licytacją. Przy dynamicznym rynku nieruchomości w pół roku ceny mieszkania mogą znacząco zmienić się, co stanowi dodatkowe zagrożenie dla banku.
Banki bardzo niechętnie korzystają z egzekucji zobowiązań na zabezpieczonej nieruchomości, ponieważ nie chcą utracić dochodu z odsetek.
Innym powodem, dla którego do egzekucji z nieruchomości dochodzi bardzo rzadko, jest to, że bank zarabia głównie na odsetkach z kredytu. Odzyskanie zobowiązania poprzez zajęcie nieruchomości skutkuje utratą źródła, przynoszącego wymierny zysk dla instytucji finansowej. Idąc na rękę kredytobiorcom i próbując załatwić sprawę polubownie, banki działają więc głównie w swoim interesie. Poprawa wizerunku wśród klientów jest de facto skutkiem ubocznym.
Dowiedz się także: Czy warto wnieść wkład własny przy zakupie mieszkania?
Rozwiązania pośrednie
Chcąc zdyscyplinować nieterminowego kredytobiorcę, zazwyczaj banki w pierwszej kolejności korzystają z innych instrumentów. Jedną z propozycji są wakacje kredytowe, czyli zawieszenia spłaty kredytu na kilka miesięcy. Jeżeli klient straci pracę, taki mechanizm pozwoli mu na znalezienie nowego zatrudnienia i kontynuowanie spłaty kredytu na poprzednich warunkach.
Innym rozwiązaniem jest zmiana warunków kredytu poprzez wydłużenie okresu spłaty lub zmianę waluty kredytu. Takie podejście pozwala na zmniejszenie miesięcznego obciążenia dłużnika, a tym samym zwiększa prawdopodobieństwo spłaty.
Polecamy serwis: Inwestycje
Fazy reakcji
Gdy problem ze spłatą wynika nie tyle z sytuacji finansowej klienta, co z jego chwilowej opieszałości, bank podejmuje środki zaradcze o mniejszej sile ingerencji. Najczęstszym rozwiązaniem jest naliczenie odsetek od przeterminowanego zadłużenia i telefoniczny monitoring sytuacji. W takich sytuacjach nie powinien dziwić nas telefon konsultanta z zapytaniem, dlaczego zaległość powstała. W ten sposób instytucja stara się ustalić powód zwłoki i ponagla w celu spłaty zadłużenia. Ostatnim etapem jest przekazanie zadłużenia firmom windykacyjnym oraz listowne ponaglenia ze strony banku, jak i podmiotów, współpracujących w zakresie egzekwowania należności.
Dopiero po wyczerpaniu wszystkich wyżej wymienionych środków następuje przekazanie podpisanego podczas umowy kredytowej, bankowego tytułu egzekucyjnego do sądu rejonowego. Ten, działając w zgodzie z Prawem bankowym, nadaje w kilka dni klauzulę wykonalności, na podstawie której komornik może dokonać egzekucji z nieruchomości.
Patrząc na „spłacalność” kredytów hipotecznych w Polsce, zaledwie 1,85% jest spłacanych nieterminowo. To przekłada się na brak ruchów ze strony banków do podejmowania drastycznych kroków i pozbawiania klientów posiadanych przez nich nieruchomości. Taka sytuacja występuje na tyle rzadko, że niektóre banki nie odnotowały w ogóle zdarzenia, jakim jest licytacja nieruchomości, w całej swojej historii udzielania kredytów.
Ilość kredytów zagrożonych
Podpisując bankowy tytuł egzekucyjny nie stracimy tak łatwo mieszkania jak mogłoby się to wydawać. Sytuacja z licytacją nieruchomości jest niekorzystna dla obu stron: klienta i banku. Zyskać mogą jedynie osoby trzecie, nabywające licytowaną nieruchomość po okazyjnej cenie, oraz komornik wykonujący czynności związane z egzekucją. Warto wiec w przypadku problemów ze spłatą skontaktować z bankiem i wspólnie zastanowić nad rozwiązaniem pomyślnym dla obu stron.